공동주택의 입주자대표회의가 구 주택법 및 그 시행령에 정한 사업주체에 대한 하자보수청구권 외에 구 집합건물법 제9조에 의한 하자담보추급권도 가지는지가 쟁점이 된 사안입니다. 입주자대표회의가 집합건물법상의 하자담보추급권을 보유하지 못한다는 대법원의 입장은 2006. 8. 24. 선고 2004다20807 판결 이후 확립되어 있습니다. 2006. 8. 24. 이전의 하급심 판결 또는 그 이후, 위 대법원 판결에 반하여 판결한 하급심 판결들은 모두 파기되고 있습니다.
다만 입주자대표회의가 집합건물법 제9조에 의한 하자담보추급권을 종국적으로 지니지 못하더라도 입주자대표회의를 '통하여' 권리행사를 한 것으로 보아야 한다는 견해가 있을 수 있습니다. 그러나 이번 사건에서 대법원은, 입주자대표회의가 소를 제기한 것만으로각 구분소유자가 입주자대표회의를 통하여 권리행사를 한 것으로 볼 수는 없다는 입장을 다시 확인하였습니다.
1. 사건의 배경과 쟁점
이 사건의 기초사실은 다음과 같이 요약됩니다.
① 원고는 고양시에 있는 아파트의 동별 입주자대표들로 구성된 자치관리기구이고, 피고는 위 아파트를 건축, 분양한 사업주체이다.
② 피고는 이 사건 아파트에 관하여 1995. 9. 2. 사용검사를 받아 주민들을 입주시켰다.
③ 원고는 피고로부터 이 사건 아파트의 하자보수에 갈음하는 손해배상금을 지급받기 위하여 2005. 7. 5. 이 사건 소를 제기한 후 2007. 4. 6. 부터 2007. 5. 1.까지 이 사건 아파트 416세대 중 348세대의 구분소유자들로부터 피고에 대한 이 사건 아파트의 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 양수하였고, 위 구분소유자들은 피고에게 채권양도의 통지를 하였다.
통상 아파트 하자소송에서 입주자대표회의가 우선 소를 제기한 후에 구분소유자로부터 채권을 양도받아 양도 통지하는 방식을 취하는데, 이 사건의 경우 소제기는 제척기간 도과 전에 있었고 채권 양도 통지에 따라 청구취지 및 청구원인을 변경한 것은 제척기간 도과 후에 있었던 사안입니다. 그렇기 때문에 입주자대표회의가 소를 제기한 것을 입주민들이 권리행사를 한 것으로 볼 수 있는지가 쟁점이 되었습니다.
2. 대상판결의 요지
먼저 1심 및 2심 법원의 판단을 보면, 다음과 같습니다.
(1) 1심[수원지방법원 성남지원 2007. 10. 17. 선고 2005가합5405 판결]의 판단
원고의 주장은, ① 주위적으로 주택법 제46조 및 주택법시행령 제59조에 기한 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권 또는집합건물법 제9조 제1항에 기한 손해배상청구권을 청구권원으로, ② 예비적으로 이 사건 아파트의 구분소유자들이 피고에 대하여 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권의 양수를 청구권원으로 하여, 피고가 이 사건 아파트를 건축·분양함에 있어 사업승인 당시의 설계도면과 다르게 임의로 변경시공하거나 미시공 또는 부실시공을 한 탓으로 몇 가지 이 사건 아파트에 사용검사 전 하자 및 하자보수책임기간 5, 10년에 해당하는 하자가 발생하였고, 이를 보수하는데 185,971,784원 상당의 비용이 소요되므로, 사업주체인 피고에 대하여 이 사건 아파트의 하자보수에 갈음하는 손해배상으로 위 하자보수비용에서 전유부분에 대한 하자보수비를 뺀 나머지에서 구분소유자로부터 손해배상청구권을 양수받은 비율만큼 계산한 돈 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다는 것이었습니다.
주위적 청구에 대하여 1심 법원은 다음과 같이 판단하였습니다. 집합건물법 제9조에 의한 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물 구분소유자에게 귀속하는 것이고(대법원 2003. 2. 11. 선고 2001다47733 판결 참조), 비록 주택법 제46조 및 주택법 시행령 제59조 제2항이 입주자대표회의에게 공동주택의 사업주체에 대한 하자보수청구권을 부여하고 있으나, 이는 행정적인 차원에서 공동주택 하자보수의 절차·방법 및 기간 등을 정하고 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하는 기준을 정하는 데 그 취지가 있을 뿐(대법원 2004. 4. 9. 선고 2003다7616 판결 참조), 입주자대표회의에게 하자보수청구권 외에 하자담보추급권까지 부여하는 것이라고 볼 수는 없으므로, 공동주택에 하자가 있는 경우 입주자대표회의로서는 사업주체에 대하여 하자보수를 청구할 수 있을 뿐이며, 그에 갈음한 손해배상청구권을 가진다고 할 수 없다 할 것이므로(대법원 2007. 3. 29. 선고 2006다64863 판결, 대법원 2006. 8. 24. 선고 2004다20807 판결 등 참조), 원고가 피고에 대하여 주택법 제46조 및 주택법시행령 제59조에 기한 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권 또는 집합건물법 제9조 제1항에 기한 손해배상청구권을 가진다는 것을 전제로 하는 원고의 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다고 판시하였습니다. 입주자 대표회의에게 하자담보추급권이 인정되지 않는다는 것은 1심 법원이 판단할 당시 확립된 대법원 판례였으므로 이를 다시 확인한 것입니다.
예비적 청구에 대하여는 다음과 같이 판단하였습니다.
첫째, 아파트 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구시 적용되는 법령이 쟁점이 되었습니다.
우선 원고의 주장은 다음과 같습니다. 하자보수책임기간 5, 10년차에 관하여는 주택법 제46조 및 주택법 시행령 제59조 제1항에 기하여 담보책임이 인정되나, 주택법 시행령 별표7에서 내력구조부의 하자의 범위를 규정한 취지는 그 위험성과 중요성에 비추어 특히 가중책임을 지게 하려는 것일 뿐이지, 공동주택이 무너지거나 무너질 우려가 있는 경우와 같은 중대한 하자에 대해서만 위 하자에 대한 책임을 부담하는 것으로 제한하려는 것이 아니라고 해석함이 상당하고, 한편 사용검사 전 하자에 관하여는 집합건물법 제9조 제1항 및 민법 제671조에 의하여 10년의 담보책임기간이 적용된다는 것입니다.
이에 대하여 1심 법원은, 우선 2005. 5. 26. 주택법 및 집합건물법 개정 전 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관한 적용 법령 및 해석에 대하여 다음과 같이 판단하였습니다.
판단을 살펴보기에 앞서 그 기초가 되는 관련규정을 정리해 보면 다음과 같습니다.
① 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2005. 5. 26. 법률 제7502호로 변경되기 전의 것, 이하 '구 집합건물법') 제9조 제1항에서는 건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여는 민법 제667조 내지 제671조의 규정을 준용하도록 규정하고, 제2항에서는 제1항의 분양자의 담보책임에 관하여는 민법에 규정하는 것보다 매수인을 불리하게 한 특약은 그 효력이 없다고 규정하였으며, 부칙 제6조에서는 집합주택의 관리방법과 기준에 관한 주택건설촉진법의 특별한 규정은 그것이 이 법에 저촉하여 구분소유자의 기본적인 권리를 해하지 않는 한 효력이 있다고 규정하였습니다.
② 구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호로 주택법으로 전문개정되기 전의 것)에서는 하자보수에 관하여, 제38조 제14항에서 사업주체는 대통령령이 정하는 바에 의하여 공동주택의 하자를 보수할 책임이 있다고 규정하였고, 이에 따라 구 공동주택관리령(2003. 11. 29. 대통령령 제18146호로 폐지되어 주택법 시행령에 흡수되기 전의 것) 제16조 제1항에서는 공동주택 등에 대한 하자보수기간은 그 사용검사일부터 주요시설인 경우에는 2년 이상으로 하고 그 외의 시설인 경우에는 1년 이상으로 하되, 하자보수대상인 주요시설 및 그 외의 시설의 구분 및 범위에 따른 기간은 별표 7과 같다고 규정하였으며, 별표 7은 시설공사를 17가지로 나누어 각 1년 내지 3년의 하자담보책임기간을 정하되, 비고란에서 이와 같은 구분에도 불구하고 기둥·내력벽(힘을 받지 아니하는 조적벽 등을 제외한다)의 하자보수기간은 10년, 보·바닥·지붕의 하자보수기간은 5년으로 한다고 규정하고 있었습니다.
③ 이와는 별도로 구 주택건설촉진법은 손해배상에 관하여, 제38조 제16항에서 제14항의 규정에 의한 사업주체와 건축주는 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 때에는 10년의 범위 내에서 이를 보수하고, 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있으며, 이 경우 구조별 하자보수기간과 하자의 범위는 대통령령으로 정한다고 규정하였고, 이에 따라 구 공동주택관리령 제16조의2 제1항에서는 위 법 제38조 제16항의 규정에 의한 내력구조별 하자보수기간을 기둥·내력벽(힘을 받지 아니하는 조적벽 등을 제외한다)은 10년, 보·바닥·지붕은 5년으로 하되, 하자의 범위를 내력구조부에 발생한 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너진 경우와 안전진단 실시결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우로 한정하였습니다.
이와 같은 관련규정에 대한 종전의 해석은 다음과 같았습니다.
주택법 개정 전에는 구 집합건물법의 강행규정성으로 인하여 구 주택건설촉진법상의 앞서 언급한 규정들에도 불구하고 집합건물의 수분양자는 집합건물법 제9조에서 준용되는 민법 제671조의 규정에 따라 10년 간 사업주체에 대하여 담보책임을 물을 수 있었습니다. 또한 그 하자도 중대한 하자에 한정되지 아니하였으므로, 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관련된 법규 사이의 조화로운 해석을 위하여, 구 주택건설촉진법 및 구 공동주택관리령에서 정한 규정들은 행정적인 차원에서 공동주택의 하자보수 절차·방법 및 기간 등을 정하고 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하는 기준을 정한 것으로만 보았고, 구 주택건설촉진법에 근거하여 하자보수를 구하는 경우에도, 사업주체의 하자보수책임을 규정한 구 주택건설촉진법 제38조 제14항에 따라 규정된 구 공동주택관리령 제16조에서 내력구조부의 하자보증기간을 10년 내지 5년이라고만 규정하고 있을 뿐 그 범위를 공동주택이 무너졌거나 무너질 우려가 있는 경우로 한정하고 있지 않으므로, 사업주체의 책임은 물론 보증기간을 10년으로 하여 체결된 공제조합의 의무하자보수보증의 보증대상도 내력구조부에서 발생한 모든 하자라고 해석하였습니다.
나아가 위 규정과의 균형상, 하자보수의무에 관한 구 주택건설촉진법 제38조 제16항, 구 공동주택관리령 제16조의2에서 공동주택의 내력구조부에 발생한 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너지거나, 혹은 안전진단 실시 결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우와 같은 중대한 하자가 발생한 때에는 10년의 범위 내(기둥, 내력벽은 10년, 보, 바닥, 지붕은 5년)에서 이를 보수하고 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있는 취지는, 내력구조부의 결함과 같은 중대한 하자에 대하여는 그 위험성과 중요성에 비추어 특히 가중책임을 지게 하려는 것일 뿐이지, 내력구조부에 대해서는 공동주택이 무너지거나 무너질 우려가 있는 경우와 같은 중대한 하자에 대해서만 책임을 부담하는 것으로 제한하려는 취지는 아니라고 해석하여 왔습니다(대법원 2002. 2. 28. 선고 99다69662판결, 2004. 1. 27. 선고 2001다24891 판결 등 참조). 1심 법원도 종래 해석과 궤를 같이 하는 판단을 하였습니다.
다음으로 2005. 5. 26. 주택법 개정 후 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관한 적용 법령 및 해석이 문제가 됩니다(1심 법원이 판단할 당시에는 2005년 주택법 개정 입법의 부칙 규정에 대한 위헌결정이 있기 전이었기 때문에 1심 법원은 결국 개정 입법을 적용한 것입니다).
관련규정은 다음과 같습니다.
① 주택법(2005. 5. 26. 법률 제7520호로 개정된 것)은 하자보수에 관하여, 제46조 제1항에서 사업주체는 건축물 분양에 따른 담보책임에 관하여 민법 제667조 내지 제671조의 규정을 준용하도록 한 집합건물법 제9조의 규정에 불구하고 공동주택의 사용검사일 또는 건축법 제18조의 규정에 의한 공동주택의 사용승인일부터 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 대통령령이 정하는 담보책임기간 안에 공사상 잘못으로 인한 균열·침하·파손 등 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 때에는 공동주택의 입주자 등 대통령령이 정하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하도록 규정하고 있고, 하자로 인한 손해배상에 관하여는 제46조 제3항에서 사업주체는 제1항의 규정에 의한 담보책임기간 안에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 때에는 하자발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있습니다.
② 개정 주택법에 따른 주택법시행령 제59조 제1항에서는 위 법 제46조 제1항의 규정에 의하여 사업주체가 보수책임을 부담하는 하자의 범위, 내력구조부별 및 시설공사별 하자담보책임기간 등은 별표 6 및 별표 7과 같다고 규정하고 있는바, 별표 6은 하자의 범위를 공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·침하·파손·붕괴·누수·누출, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 결선 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 기능·미관 또는 안전상의 지장을 초래할 정도의 하자로 규정하면서, 시설공사를 17가지로 나누어 각 1년 내지 3년의 하자담보책임기간을 정하고 있고, 별표 7은 내력구조부별 하자보수대상 하자의 범위를 ㉠ 내력구조부에 발생한 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너진 경우와 ㉡ 제62조 제3항의 규정에 의한 안전진단 실시결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우로 한정하고, 내력구조부별 하자보수기간을 기둥·내력벽(힘을 받지 않는 조적벽 등은 제외한다)은 10년, 보·바닥 및 지붕은 5년으로 규정하고 있습니다.
③ 주택법은 부칙 제1조에서 공포한 날로부터 시행하되, 부칙 제3조에서 이 법 시행 전에 주택법 제29조의 규정에 의한 사용검사 또는 건축법 제18조의 규정에 의한 사용승인을 얻은 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 주택법 제46조의 개정규정을 적용하도록 규정하였고, 주택법의 개정에 따라 개정된 집합건물법(2005. 5. 26. 법률 제7502호로 개정됨) 부칙 제6조는 집합주택의 관리방법과 기준에 관한 주택법의 특별한 규정은 그것이 이 법에 저촉하여 구분소유자의 기본적인 권리를 해하지 않는 한도에서 효력이 있지만, 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 주택법 제46조의 규정이 정하는 바에 따른다고 규정하였습니다{이 부칙 조항에 대하여는 헌법재판소가 1심 판결 후 위헌결정을 하였습니다(헌법재판소 2008. 7. 31. 선고 2005헌가16 결정)}.
현행 주택법 및 집합건물법의 해석에 대하여는 각종 해석론이 혼란스럽게 제기되고 있는데, 1심 법원은 당시 다음과 같은 입장을 취하였습니다.
개정된 주택법과 종전의 관련 법규를 비교하여 보면, 구 주택건설촉진법 제38조 제14항, 제16항과 구 공동주택관리령 제16조 제1항, 제16조의2 제1항이 개정된 주택법 제46조 제1항, 제3항과 그 시행령 제59조 제1항, 제62조로 변경되면서 내력구조부의 하자보수 및 손해배상과 관련된 내용이 중복되지 아니하도록 통일적으로 정리한 것 이외에는 대체로 그 내용을 유지하고 있는 것으로 보인다.
그러나 앞서 본 바와 같이, 개정된 주택법 부칙에서는 공포한 날로부터 위 법을 시행하되, 담보책임 및 하자보수에 관하여는 위 법 시행 전에 사용검사 또는 사용승인을 얻은 공동주택에 대해서도 주택법 제46조의 개정된 내용을 적용한다고 규정하고 있고, 주택법의 개정에 따라 개정된 집합건물법 부칙에서는 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 주택법 제46조에 정하는 바에 따른다고 규정하고 있으므로, 결국 개정된 주택법과 집합건물법은, 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여 집합건물법과 그에 의하여 준용되던 민법 제667조 내지 제671조의 규정의 적용을 명문으로 배제하고 통일적으로 주택법 제46조의 규정만이 적용되도록 하였다 할 것이다.
한편 개정 주택법에 따른 주택법 시행령 제59조 제1항은 별표 6, 7에서 사업주체가 보수책임을 부담하는 하자의 범위와 하자담보책임기간을 규정하면서, 구 공동주택관리령의 별표 7과 달리 별표 6에서는 1, 2, 3년차 하자만을 규정하고, 내력구조부의 5, 10년차 하자에 관하여는 별표 7에서 무너질 염려가 있는 등의 한정된 경우에만 보수책임을 인정함으로써 명문으로 내력구조부의 하자에 대한 책임을 제한하고 있는 점에 비추어, 현행법에 의하면 내력구조부의 하자라고 하더라도 모든 하자에 대하여 5년 내지 10년의 담보책임이 인정되는 것이 아니라, 그 결함이 중대한 경우에 한하여서만 5년 내지 10년의 담보책임이 인정되고 그 이외의 경우에는 시설공사에 따라 1년 내지 3년의 하자담보책임이 인정된다고 할 것이다.
이와 같은 논리에서 1심 법원은 다음과 같은 소결론에 이르렀습니다.
따라서 원고가 이 사건 아파트의 각 구분소유자들로부터 피고에 대하여 가지는 손해배상청구권을 양도받아 집합건물법에 기하여 피고에게 하자 보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있다 하더라도, 앞서 본 바와 같이 개정된 집합건물법 부칙 제6조에 의하여 담보책임의 범위나 기간에 대하여는 주택법 제46조 및 그 시행령 제59조 제1항이 적용된다 할 것이므로, 이하에서는 위 주택법 제46조 및 그 시행령 제59조 제1항을 적용하고, 내력구조부의 하자의 경우 그 결함이 중대한 경우에 한하여서만 5년 내지 10년의 담보책임을 인정하고 그 이외의 경우에는 시설공사에 따라 1년 내지 3년의 하자담보책임을 인정하여 판단하기로 한다.
위와 같은 전제에서 증거조사를 통해, 다음과 같은 중간 결론을 내렸습니다.
위 인정사실과 위에서 살펴본 관련 법령의 해석에 의하면, 피고는 원고에게 이 사건 아파트의 하자보수에 갈음하는 손해 중 원고가 이 사건 아파트의 구분소유자들로부터 양수한 범위 내에서 개정된 주택법 및 그 시행령이 정한 바에 따라 배상할 책임을 진다.
다만 이 법원의 현장검증결과, 감정인 나도식의 감정결과 및 이 법원의 나도식에 대한 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 아파트의 내력구조부에 존재하는 하자가 이 사건 아파트의 구조적 안정성에 영향을 미칠 정도는 아니어서 그로 인하여 이 사건 아파트가 무너질 우려가 있다고 판정될 정도에는 이르지 아니하고, 별지1, 2의 5년차 및 10년차 하자는 모두 철근 콘크리트공사상의 잘못에 기인하여 발생한 균열, 철근노출에 해당하는 것으로 보이므로, 별지1, 2의 5년차 및 10년차 하자의 경우 주택법 시행령 별표 6에 따라 그 하자담보책임기간이 3년이라고 할 것이어서 3년차 하자와 동일하게 취급하기로 한다.
또한 1심 법원은 소멸시효에 대하여도 상사시효가 적용된다고 판단하였습니다.
① 사용검사 전 하자 부분에 대한 판단
피고가 이 사건 아파트를 수분양자들에게 분양한 행위는 상행위에 해당한다 할 것이고, 상행위로 인하여 생긴 채무의 불이행에 기하여 성립한 손해배상채무는 5년의 상사소멸시효가 적용된다 할 것이므로, 이 사건 아파트의 사용검사 이전에 발생한 별지3 기재 하자는 사용검사일인 1995. 9. 2. 다음 날부터 청구할 수 있었던 채권이라 할 것인데, 원고가 위 날로부터 상사소멸시효기간인 5년이 경과한 후인 2005. 7. 5.에 비로소 이 사건 소를 제기하였다는 사실은 위에서 인정한 바와 같으므로, 이 부분 하자로 인한 원고의 손해배상청구권은 모두 시효가 완성되어 소멸하였다 할 것이어서, 피고의 이 부분 주장은 이유 있다.
② 3년차 하자(5년차 및 10년차 하자) 부분에 대한 판단
별지1, 2 기재 3년차 하자에 따른 손해배상청구채권은 사용검사일인 1995. 9. 2.로부터 담보책임기간인 3년이 경과된 다음 날인 1998. 9. 3.부터 행사할 수 있었음이 명백하고, 원고가 손해배상청구권을 행사할 수 있는 날로부터 상사소멸시효기간인 5년이 경과한 후인 2005. 7. 5.에 비로소 이 사건 소를 제기한 사실은 위에서 인정한 바와 같으므로, 이 부분 하자로 인한 원고의 손해배상청구권은 모두 시효가 완성되어 소멸하였다 할 것이어서, 피고의 이 부분 주장도 이유 있다.
이와 같은 논리에서 1심 법원은 원고의 청구를 기각하였습니다. 1심은 2심에서 일부 취소되었지만, 현행 법령의 해석에 대한 유력한 태도를 보여주고 있으며 상사시효가 적용되었다고 본 점에서 이례적입니다. 1심 선고 당시에는 상사시효가 적용된다는 판결과 민사시효가 적용된다는 판결이 혼재되어 있었으나, 이후 10년의 민사시효가 적용된다는 대법원 판례가 잇따르면서 권리 행사의 시효는 10년으로 정리된 것으로 볼 수 있습니다.
(2) 2심[서울고등법원 2008. 11. 4. 선고 2007나117551 판결]의 판단
1심 선고 이후 개정 주택법 부칙조항에 대한 위헌결정이 있었습니다. 즉 헌법재판소는 2008. 7. 31. 2005헌가16 결정으로, 개정 주택법 시행 전에 주택법 제29조의 규정에 의한 사용검사 또는 건축법 제18조의 규정에 의한 사용승인을 얻은 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여 주택법 제46조의 개정규정을 적용하도록 한 개정 주택법 부칙 제3조가 위헌이라고 결정한 것입니다.
이 사건 아파트는 개정 주택법 시행 전인 1995. 9. 2. 사용검사를 받았으므로, 이에 대하여는 개정 주택법 제46조가 아니라 종전과 같이 집합건물법과 그에 의하여 준용되는 민법 제667조 내지 671조가 적용되게 되었습니다. 그렇기 때문에 이 사건 아파트를 분양한 피고는 이 사건 아파트 구분소유자 285.5세대로부터 아파트 하자로 인한 손해배상채권을 양수한 원고에게 집합건물법 제9조에 의하여 하자보수에 갈음하는 손해배상금을 지급할 의무가 있게 되었습니다.
한편 소멸시효에 대하여도 2심 법원은 1심 법원과 판단을 달리하였습니다.
피고는, 5년차 이하의 하자 부분에 대한 구분소유자들의 손해배상청구권은 5년의 상사 소멸시효가 완성되어 소멸하였다고 주장하였는데, 2심 법원은 이러한 판단을 받아들이지 않았습니다.
구분소유자의 하자보수에 갈음한 손해배상청구권은 집합건물법 제9조에 의하여 인정되는 법정책임이므로(이에 따라 분양계약자가 아닌 집합건물의 구분소유자가 분양자에게 담보책임을 물을 수 있게 된다), 피고가 이 사건 아파트를 건축하여 분양한 행위가 상행위에 해당한다고 하더라도, 피고의 부실시공으로 발생한 하자 보수에 갈음한 손해배상채권은 상행위로 인한 채권이 아니다. 따라서 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권은 5년의 상사 소멸시효가 아니라 민법 제162조 제1항에 따라 10년의 소멸시효가 적용된다고 보아야 한다. 한편, 소멸시효는 채권자가 권리를 행사할 수 있는 때로부터 진행하는바, 아파트 구분소유자는 아파트를 인도받은 후, 인도 후 하자가 발생한 경우에는 하자가 발생한 때부터 하자보수청구권 또는 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 행사하는데 아무런 법률상 장애사유가 없으므로, 그 때부터 소멸시효는 진행된다.
따라서 이 사건 아파트 구분소유자들의 피고에 대한 하자보수에 갈음한 손해배상채권은, 사용검사 전 발생한 하자에 대하여는 사용검사일인 1995. 9. 2.경에 인도되었다고 보이므로 그날부터, 사용검사 후 발생한 하자에 대하여는 각 발생일로부터 10년이 경과되어야만 소멸시효가 완성된다고 보았습니다.
그 외 2심 법원에서 문제된 몇 가지 논점이 있으나, 대법원으로부터 파기된 핵심 쟁점을부분을 살펴 보면 다음과 같습니다. 집합건물법상 제척기간 내 권리를 행사하였는지와 관련된 쟁점인데, 2심 법원은 다음과 같이 보았습니다.
이 사건 소는, 소멸시효 기산점이 가장 빠른 사용검사일로부터 계산하더라도 그 때부터 10년의 소멸시효 기간이 경과하기 전인 2005. 7. 5. 제기되었으므로, 소멸시효는 이로써 중단되었다고 보아야 한다(앞서 본 바와 같이 원고가 이 사건 아파트의 사용검사일로부터 10년이 경과하기 이전에 수회에 걸쳐서 피고에게 하자의 보수를 요구하였다가 피고가 이에 응하지 않자 구분소유자들을 대표하여 이 사건 소를 제기한 점, 증명 및 소송수행의 어려움 등으로 구분소유자 개개인이 소송을 제기하기 어려운 실질적인 사정, 이러한 사정 때문에 원고가 구분소유자들을 대표하여 이 사건 소를 제기하였다고 볼 수 있는 점, 이 사건 소제기 당시에는 원고와 같은 입주자대표회의가 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 행사할 주체가 될 수 있는지에 관하여 개정 주택법 등 관련 규정이 모호하여 법률가들 사이 및 법원 내부에서조차 견해가 일치되고 있지 않았던 사정 등에 비추어 보면, 구분소유자가 직접 피고를 상대로 소를 제기하지 않고 원고를 통하여 소를 제기하였다가 나중에 자신들의 피고에 대한 채권을 원고에게 양도한 이 사건과 같은 경우에도, 원고의 소 제기 당시에 원고를 통하여 자신들의 권리를 행사하였다고 보는 것이 타당하다).
(3) 대법원의 판단
그러나 대법원은 다음과 같은 이유로 원심을 파기하고 환송하였습니다.
구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2005. 5. 26. 법률 제7502호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 집합건물법') 제9조에 의하여 준용되는 민법 제667조 내지 제671조의 수급인의 하자담보책임기간은 재판상 또는 재판 외의 권리행사기간인 제척기간이므로, 그 기간의 도과로 하자담보추급권은 당연히 소멸합니다(대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다86232 판결 등 참조). 한편, 이 사건 아파트와 같은 콘크리트 구조물에 대해서는 민법 제671조 제1항 단서가 적용되어 그 하자담보책임기간은 인도 후 10년입니다. 이와 같은 전제로 대법원은 다음과 같은 태도를 취하였습니다.
그리고 구 집합건물법 제9조에 의한 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 구분소유자에 귀속하는 것이고, 다른 한편 비록 구 주택법(2005. 5. 26. 법률 제7520호로 개정되기 전의 것) 제46조 및 구 주택법 시행령(2005. 9. 16. 대통령령 제19053호로 개정되기 전의 것) 제59조 제2항이 입주자대표회의에게 공동주택의 사업주체에 대한 하자보수청구권을 부여하고 있으나, 이는 행정적인 차원에서 공동주택 하자보수의 절차·방법 및 기간 등을 정하고 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하는 기준을 정하는 데 그 취지가 있을 뿐, 입주자대표회의에게 하자보수청구권 외에 하자담보추급권까지 부여하는 것이라고 볼 수는 없다. 그러므로 공동주택에 하자가 있는 경우 입주자대표회의로서는 주택법 및 주택법 시행령이 정한 바에 따라 사업주체에 대하여 하자보수를 청구할 수 있을 뿐이며, 구 집합건물법 제9조에 의한 하자담보추급권인 손해배상청구권을 가진다고 할 수 없다.
한편 이 사건 사실관계에 따르면, 이 사건 아파트의 입주자대표회의인 원고는 당초 자신이 구 집합건물법 제9조에 의한 위 손해배상청구권을 가진다는 전제 아래 2005. 7. 5. 이 사건 소를 제기하였으며, 이 사건 소송이 제1심에 계속 중이던 2007. 4. 6. 부터 2007. 5. 1.까지 사이에 비로소 이 사건 아파트 구분소유자들로부터 원고에게로 위 손해배상청구권의 양도가 이루어졌고, 이에 원고는 2007. 8. 22. 위 채권양도에 의한 손해배상청구를 예비적 청구원인으로 추가하는 취지의 준비서면을 제1심 법원에 제출하였습니다. 이와 같은 기초사실을 전제로 다음과 같이 판시하였습니다.
그렇다면 원고가 당초에 제기한 이 사건 소는 그 권리 없는 자가 한 것이어서 이로써 위 구분소유자들의 소해배상청구권이 행사되었다고 할 수 없고, 원심이 든 앞서 본 바와 같은 사정만으로 이와 달리 볼 수 없으며, 달리 위 구분소유자들이 별도로 손해배상청구권을 행사하였다는 등의 사정이 없는 한, 위 손해배상청구권은 원고가 이를 양수하여 양수금의 청구를 구하는 취지의 준비서면을 제출한 2007. 8. 22.에야 비로소 행사된 것으로 봄이 상당하다고 할 것이므로, 만약 이 사건 아파트가 2007. 8. 22.로부터 역산하여 10년 내에 인도된 것이 아니라면, 이 사건 아파트에 대한 하자담보추급권은 제척기간 만료로 소멸하였다고 보아야 할 것이다. 그렇기 때문에 대법원은, 원심으로서는 위 구분소유자들이 별도로 손해배상청구권을 행사한 바 있는지 및 이 사건 아파트의 인도시기에 관하여 더 심리한 후 피고의 제척기간 도과 항변이 정당한지를 판단하였어야 마땅한데도 이에 이르지 아니하고 판시와 같은 사정만으로 피고의 제척기간 도과의 항변을 배척했으니, 원심판결에는 구 집합건물법 제9조에 의한 손해배상청구권의 귀속이나 위 손해배상청구권의 행사 및 제척기간에 관한 법리를 오해하였거나 필요한 심리를 다하지 않아 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 판단하였습니다. 이에 따라 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송한 것입니다.
3. 검토 및 평가
2005년 주택법이 개정되기 전, 아파트 등 공동주택의 하자담보책임기간에 대하여 두 가지 법률이 적용되어 왔습니다. 집합건물법 제9조는 건물 전체에 대하여 민법을 준용하여 원칙적으로 10년으로 규정하고 있었고, 반면 구 주택법 제46조 및 시행령은 대부분의 시설공사에 대하여 1년 내지 3년의 단기간을 규정하고 있었습니다. 그 때문에 양자의 해석론을 둘러싸고 하급심 판결이 큰 혼란을 겪어왔습니다.
그러던 중, 대법원 2004. 1. 27. 선고 2001다24891판결에서 집합건물법상의 하자담보책임과 주택법상의 담보책임은 규율의 목적과 권리행사 주체가 다른 별개 차원의 것으로서 주택법상 기간이 집합건물법에 영향을 미치지 않는다고 판시하여 논란을 해결하였습니다.
대상판결은 양자의 관계에 대한 부수적인 논점으로서 입주자대표회의가 사업주체에게 손해배상청구권을 행사할 수 있는가의 문제를 다루고 있습니다. 대법원은 2006. 8. 24. 선고 2004다20807 판결로 부정적인 입장을 취한 이래 일관되게 소극설을 취하고 있습니다. 하급심에서는 이러한 대법원의 판결에 반하는 판단을 하는 경우도 있었으나, 대법원이 몇 차례 같은 판결을 한 이상 더 이상 이에 어긋나는 판결을 하기는 어려울 것으로 보입니다.
4. 다운로드 : 대법원 2010. 1. 14. 선고 2008다88368 판결
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