이승민 러시아변호사
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■ 관련링크 : 러시아주택분양제도 개관 Ⅰ (지평지성 뉴스레터 2010. 1월호)

2. 지분건설계약의 내용

사업자가 지분권자로부터 자금을 조달하기 위해서는 지분건설법에서 정한 내용에 따라 지분건설계약을 체결하여야 합니다. 지분건설계약에 따라 일방 당사자(사업자)는 계약에 정한 기간 나 자신 또는 타인 능력을 이용하여 다세대 주택을 건설하여 해당 목적물의 사용승인 취득 후 지분권자에게 해당 목적물을 이전하고, 다른 당사자(지분권자)는 지분건설계약에 따른 금액을 지급하고 다세대 주택의 사용 허가가 난 경우 해당 목적물을 수령합니다(지분건설법 제4조 1항).

지분건설계약은 서면형식으로 체결되고, 국가등록 하여야 하고, 이러한 국가등록 시점으로부터 체결된 것으로 간주됩니다. 러시아 민법 제165조에 의해 법률로 정한 국가등록 요건을 준수하지 않는 경우 해당 거래는 무효가 됩니다. 따라서 본 법률에서 정한 바와 같이 지분건설계약을 국가 등록하여야만 체결된 것으로 간주됩니다.

지분건설계약의 등록을 위해서는 부동산등록법에서 정한 서류와 함께 지분건설 목적물에 대한 설명이 포함된 서류를 제출하여야 합니다. 지분건설계약의 등록은 사업자와 지분권자가 신청서를 작성하여 제출하는 경우 진행됩니다. 지분건설계약의 국가등록을 위해 법률에서 정한 서류와 함께 사업자는 다음의 서류를 제출하여야 합니다.

지분건설계약의 국가등록은 신청서 및 관련 서류를 제출한 날로부터 1개월 이내 이루어집니다. 제1호 지분건설계약 국가등록 후 이후의 지분건설계약들에 대한 국가등록1)은 신청서 및 관련 서류를 제출한 날로부터 제10영업일 이전에 진행됩니다.

지분건설계약에는 다음의 내용이 반드시 포함되어야 하고, 아래 사항이 반영되지 않은 지분건설계약은 미체결된 것으로 간주합니다.

사업자는 지분건설계약에서 정한 기한 내 지분건설 목적물을 지분권자에게 이전하여야 합니다. 그리고 모든 지분권자에게 이 기한은 동일하여야 합니다. 이전 기간을 위반하는 경우 사업자는 지분권자에게 계약금액에 대해 러시아중앙은행 기준금리의 1/300을 매지연일마다 위약금으로 지급합니다. 그러나 지분권자가 개인인 경우에는 2배로 증액하여 지급하여야 합니다.

다세대주택의 건설이 지분건설계약에서 정한 기한 내 완료될 수 없는 경우, 사업자는 기한 경과 전 2개월 전 지분권자에게 해당 내용에 대해 알려주어야 하고, 계약변경 제안을 하여야 합니다. 그리고 당사자들은 목적물의 이전 기한에 대해 지분건설계약 변경약정을 서면으로 체결하고 다시 국가등록을 합니다. 지분권자가 기한 변경을 거부하는 경우이거나, 30일간 부재중이거나, 사업자가 제안에 대한 답변을 수령하지 못한 경우, 사업자는 지분권자에 대해 지분건설계약 변경소송을 법원에 제기할 수 있습니다.

지분건설 목적물의 이전과 인수는 당사자들이 서명한 양도증 내지 기타 양도에 관한 문서로서 이루어집니다. 지분건설 목적물의 이전은 다세대주택 사용승인을 취득한 이후에 실시됩니다. 다세대 주택의 사용승인 취득 후 사업자는 지분건설계약에서 정한 기간 내 목적물을 이전하여야 합니다.

사업자는 지분권자에게 지분건설계약에서 정한 기한이 도래하기 1개월 전 또는 지분건설계약으로 이전 개시일이 지정된 경우에는, 이전 개시일이 도래하기 14일 전까지 지분권자에게 다세대 주택 완공 통보 및 목적물의 이전 준비통보, 그리고 목적물 수령 및 미수령에 따른 결과에 대해 통보하여야 합니다. 이러한 통보를 받은 지분권자는 지분건설계약에서 정한 기한 내 목적물 수령을 위한 절차에 착수하거나 계약서에 이러한 기한이 명시되지 않은 경우, 통보를 받은 날로부터 제7영업일 이내에 착수하여야 합니다.

지분건설 목적물에 대한 지분권자의 소유권은 법률로 정한 절차에 따라 국가 등록하여야 합니다. 소유권 국가 등록 원인은 건축사실을 증명하는 문서 - 다세대주택 사용허가 및 지분건설 목적물 양도증 또는 기타 양도에 관한 문서 - 입니다. 사업자는 다세대 주택 사용허가를 취득 후 제10영업일 이전에 해당 목적물에 대한 지분권자의 소유권 국가 등록을 위해 국가등록 기관에 다세대 주택 사용승인 원본 내지 사용승인 공증사본을 제출합니다.

지분건설 목적물 양도증 또는 기타 양도에 관한 문서에 당사자들이 서명 후 지분권자는 지분건물 목적물에 대한 소유권 국가 등록 신청서를 국가등록 기관에 제출합니다.

지분건설계약에 따른 채무를 불이행하거나 불완전 이행하는 경우 자신의 채무를 불이행 하거나 불완전 이행하는 당사자는 다른 당사자에게 법률 및 계약에서 정한 위약금(벌금)을 지급하여야 하고, 위약금을 초과하는 모든 손해 전액을 보상하여야 합니다(지분건설법 제10조).

3. 채권양도

지분권자가 지분건설계약에 따른 채권을 양도하는 것은 계약대금을 납부한 후이거나 신규 지분권자가 채무를 인수할 때만 허용됩니다. 지분권자는 지분건설계약의 국가등록 시점부터 당사자들이 양도증 또는 기타 양도에 관한 문서에 서명하기까지 지분건설계약에 따른 채권을 양도할 수 있습니다.

실무에서는 다세대주택의 사용승인 전까지 해당 주택에 대한 채권은 여러 차례 다양한 사람에게 이전되고 있습니다. 따라서 이러한 채권양도에서 생기는 리스크 - 해당 주택의 이중매매 - 를 피하기 위해서 법률은 지분권자에 의한 채권양도 제한 규정으로서 계약대금을 완납하거나 신규 지분권자가 채무를 인수한 경우만으로 정하였습니다.

그리고 지분건설계약에 따른 이행시점과 관련하여 사업자의 의무는 당사자들이 양도증 또는 기타 양도에 관한 문서에 서명하는 시점부터 이행된 것으로 간주하고, 지분권자의 의무는 지분건설계약에 의거 자금을 전액 납부하고 당사자들이 양도증 또는 기타 양도에 관한 문서에 서명하는 시점부터 이행된 것으로 간주합니다.

[각주]

1) 지분설정계약에 관한 기록과 토지 및 토지임차권 저당권에 관한 기록은 등기부상에 해당란에 기재됩니다.

2) 지분건설법 제5조 2항에 의거 계약서에 계약변경 가능성, 계약변경 사건 및 조건을 정한 경우, 당사자 합의에 따라 계약금액은 계약체결 후에 변경될 수 있습니다. 계약대금은 일시금 또는 계약서에서 정한 기간에 따라 지급합니다.

3) 지분건설법 제7조 5항에 의거 보증기간은 5년 이하가 되어서는 아니 됩니다. 보증기간은 목적물을 인도한 시점으로부터 기산합니다.

4) 사업자가 지분권자에게 발송하는 계약변경 제안서에는 새로운 목적물 이전 기한과 제안에 대한 지분권자의 답변기한을 명시하여야 합니다.