법무법인[유] 지평 || [건설 · 부동산] 상가건물 임대차보호법 제10조의4의 권리금 회수 방해행위

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[건설 · 부동산] 상가건물 임대차보호법 제10조의4의 권리금 회수 방해행위

2022.08.11

<div style="text-align: justify;">[대상판결 : 대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결] 
 
대상판결의 사실관계는 다음과 같습니다.  ① 원고는 2017. 5. 25.부터 2019. 5. 24.까지 소외 1로부터 이 사건 점포를 임차하였고, 피고는 2019. 1. 15. 이 사건 점포 등 건물 전체에 관한 소유권을 취득하였습니다.  ② 피고는 2019. 2. 13.경 원고로부터 ‘임대차계약 갱신 의사 및 신규 임차인과의 계약 체결 의사를 명확히 하여 달라’는 취지의 내용증명을 받게 되자, 2019. 3. 6. 원고에게 ‘수년 내에 건축물을 신축하고자 기획하고 준비 중이다. 계약갱신을 요구한다면 보증금 및 월세를 각 5% 증액하되, 갱신계약 시에 철거 및 재건축 계획을 구체적으로 고지하겠다. 신규 임차인과의 신규계약 시에도 철거 및 재건축 계획을 구체적으로 고지하겠다.’라는 내용증명(이하 ‘이 사건 고지 내용’이라 한다)을 발송하였습니다.  ③ 원고는 2019. 5. 10. 이 사건 소(권리금 회수 방해행위에 따른 손해배상청구의 소)를 제기함으로써 임대차계약의 갱신의사가 없음을 명확히 하고서 2019. 6. 24. 이 사건 점포에서 퇴거하였으나, 피고에게 실제로 신규 임차인을 주선하거나 신규 임차인이 되려는 자에 관한 정보를 제공한 적은 없었습니다.  ④ 피고는 2019. 7. 4.경 소외 2 등에게 이 사건 점포를 임대한 후 최종적으로 건물 전체를 임대차기간 36개월로 정하여 임대하였습니다.  이와 관련된 신규 임대차계약서 및 화해 약정서의 특약사항에는 원고에게 당초 고지한 바와 같은 취지대로 ‘건물 전체의 철거ㆍ재건축 계획’ 및 ‘공사시기(2022. 7. 3.경) 소요기간(1년)’ 등이 포함되어 있고, ‘평면도’까지 첨부되어 있었습니다.  
 
상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 정한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임이 성립하기 위해서는 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였어야 함이 원칙이고(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결 참조), 다만, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 위와 같은 손해배상책임을 지게 됩니다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조). 
 
대상판결은, (i) 이 사건 고지내용이 ‘신규 임대차계약을 체결하게 될 경우, 수년 내에 철거ㆍ재건축 계획이 있음을 구체적으로 알리겠다.’는 기본 입장이자, 신규 임차인과의 협의를 토대로 하게 될 경우, 구체적인 철거ㆍ재건축 시기 및 이를 전제로 임대차계약의 내용을 확정하려는 탄력적ㆍ유동적ㆍ적극적 입장을 표명한 것으로, 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 피고의 의사가 확정적으로 표시된 경우에 해당한다고 할 수 없다고 판단하였습니다.   
 
(ii) 이와 같은 경우, 원고가 피고에게 권리금 회수 방해행위에 의한 손해배상을 구하기 위해서는 원고는 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 피고에게 주선하였음에도 피고가 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 각 호의 방해행위를 하였어야 하는데, 원고가 그러한 정보를 제공한 사실이 없으므로, 손해배상청구권이 성립하지 않는다고 판단하였습니다.   
 
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