법무법인[유] 지평 || [건설 · 부동산] 상가소유자가 병원입점특약을 위반한 경우 상가수분양자가 청구할 수 있는 통상손해의 범위

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[건설 · 부동산] 상가소유자가 병원입점특약을 위반한 경우 상가수분양자가 청구할 수 있는 통상손해의 범위

2023.08.18

<div style="text-align: justify;">[대상판결 : 대법원 2023. 8. 18. 선고 2019다278341 판결] 
 
1. 사안의 개요 
 
원고는 피고로부터 건물 1층 점포를 약국으로 사용하기 위해 분양계약을 체결하고 소유권을 이전받았습니다.  이 사건 분양계약에는 피고가 이 사건 건물 4층의 2개 이상 점포를 병원 용도로 임대ㆍ분양하기로 하고 만약 이를 이행하지 않으면 원고의 요청에 따라 계약을 해지하고 준공 후 1년 내에 납입금액 전부를 반환하기로 하는 특약(이하 ‘이 사건 특약’)이 포함되어 있었습니다.   그러나 이 사건 건물에 병원 입점은 이루어지지 않았습니다. 
 
원고는 피고를 상대로, ① 이 사건 특약의 불이행을 원인으로 병원이 입점하였을 경우와 입점하지 않았을 경우의 이 사건 점포 시가의 차액 및 ② 이 사건 점포를 약국으로 사용ㆍ수익하지 못한 데 따른 일실 임대수익 상당의 손해배상을 구하는 이 사건 소를 제기하였습니다. 
 
2. 판결 요지 
 
원심은, ① 이 사건 건물 4층에 병원이 입점하였을 경우와 입점하지 않았을 경우의 이 사건 점포 시가의 차액 상당액의 손해배상청구는 인정하였으나, ② 피고의 병원입점의무 불이행으로 원고가 이 사건 점포를 약국으로 사용ㆍ수익하지 못하였다고 하더라도 일실 임대수익을 기준으로 원고의 손해를 산정할 수는 없고 원고가 이 사건 점포에서 약국을 운영하였을 경우의 영업이익과 일반 점포를 운영하였을 경우의 영업이익 차액 상당의 손해배상을 구할 수 있을 뿐이라고 보았습니다.  다만 원고가 그 손해액에 관한 증명을 하지 않았다는 이유로 일실 임대수익 상당 손해배상청구는 받아들이지 않았습니다. 
 
그러나 대법원은 ① 위 법리에 따라, 이 사건 특약에서 피고의 병원입점의무를 보장하는 존속기간을 정하지 않았고 원고가 피고의 병원입점의무 이행에 대한 대가로 병원 입점이 되었을 때 가치 상승분을 반영하여 분양대금을 지급하였다고 보이지 않는다는 등의 사정에 비추어 볼 때 이 사건 점포 시가의 차액 상당이 피고의 병원입점의무 불이행에 따른 원고의 통상손해라고 보기 어렵다는 이유로, 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기ㆍ환송하고, ② ‘약사인 자신의 아들에게 이 사건 점포를 임대하여 차임을 수령할 목적이었다’는 원고의 주장 내용, 원고가 약사 또는 한약사 자격이 없어 이 사건 점포에서 직접 약국을 운영할 수 없는 사정 등에 비추어 볼 때 원고가 일실 임대수익 상당 손해배상을 구할 수 없다고 단정하기 어렵다는 이유로, 원심판결 중 ②에 관한 원고 패소 부분도 파기ㆍ환송하였습니다. 
 
3. 의의 
 
민법 제393조 제1항은 “채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다.”라고 규정하고, 제2항은 “특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 이를 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다.”라고 규정하고 있습니다.  이때 어떠한 손해가 ‘특별한 사정으로 인한 손해’인지는 당사자들의 개별적, 구체적 사정에 따른 손해를 말합니다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다24842 판결, 대법원 2014. 2. 27. 선고 2013다66904 판결 등 참조). 
 
특별한 사정을 인정할 수 있는 사정들을 구체적으로 설시한 판례라는 점에서 의미가 있습니다.  특히 건물 내 업종제한 등의 약정을 두는 경우, 추상적으로 특정 업종만을 지정하는 것보다 제한의 기간이나 입점의무 불이행 시 배상액 등에 대해서도 조항을 마련하는 것이 손해배상을 더 인정받을 수 있는 방법이 될 것입니다. 
 
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