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[건설 · 부동산] 아파트 하자의 판단기준은 사용승인도면이 아니라 준공도면이 원칙

2014.10.21

<div style="text-align: justify;">건축물의 하자를 판단하는 기준도면은 사용검사도면(준공도면)입니다.  하지만 몇 년 전부터 공공주택의 하자에 관하여는 이와 다른 흐름의 일부 하급심 판결례가 계속 나오고 있었습니다.  이른바 ‘주관적 하자’라는 개념을 제시하며 하자 인정 범위를 확대한 것입니다.  쉽게 말하면 사업계획승인도면이나 착공도면을 기준으로 이보다 하향 시공된 것들을 ‘주관적 하자’에 해당한다고 보아 이에 대해서도 배상책임을 인정한 것입니다.  대표적으로 서울고등법원은 “선분양, 후시공의 방식으로 분양이 이루어 지는 공동주택의 경우에는 분양계약 체결 당시 아직 착공 전이거나 시공 중이기 때문에 수분양자로서는 직접 분양대상 아파트를 확인할 길이 없고, 오직 분양자가, 관련 주택법령의 규정에 따라 사업승인을 받으면서 제출한 도면(기본설계도면)과 착공신고를 하면서 제출한 도면 (실시설계도면)에 따라 아파트를 건축할 것을 기대하고 분양계약을 체결할 수밖에 없다…(중략)…분양자에게는 특별한 사정이 없는 한 사업승인도면 및 착공도면의 내용대로 아파트를 건축할 의무가 부과되어 있다고 할 것이고, 그와 달리 시공된 부분은 그 변경시공된 부분이 사업승인도면 및 착공 도면에서 정한 것에 비해 성질이나 품질이 향상된 것이 아닌 한 당해 분양계약에서 보유하기로 한 품질이나 성상을 갖추지 못한 경우라고 볼 것이다.  그러므로 분양자는 그 부분에 관하여 하자담보책임을 부담한다”고 판시했습니다(서울고등법원 2012. 1. 18. 선고 2009나66558 판결).  이후 이 고등법원 판결과 결론을 같이 하는 하급심 판결들이 일부 선고되기도 하였습니다.  
 
그런데 이번 10월 15일 대법원은 특별한 사정이 없는 한 공동주택의 경우 하자의 판단기준은 사용승인 도면이 아니라 준공도면이 원칙이라고 판단했습니다(대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결).  대법원은 “① 사업승인도면은 사업주체가 주택건설사업계획승인을 받기 위하여 사업계획 승인권자에게 제출하는 기본설계도서에 불과하고 대외적으로 공시되는 것이 아니어서 별도의 약정이 없는 한 사업 주체와 수분양자 사이에 사업승인도면을 기준으로 분양계약이 체결되었다고 보기 어려운 점, ② 실제 건축과정에서 공사의 개별적 특성이나 시공 현장의 여건을 감안하여 공사 항목 간의 대체시공이나 가감시공 등 설계변경이 빈번하게 이루어지고 있는 점, ③ 이러한 설계변경의 경우 원칙적으로 사업 주체는 주택 관련 법령에 따라 사업계획승인권자로부터 사업계획의 변경승인을 받아야 하고, 경미한 설계변경에 해당하는 경우에는 사업계획승인권자에 대한 통보절차를 거치도록 하고 있는 점, ④ 이처럼 설계변경이 이루어지면 변경된 내용이 모두 반영된 최종설계도서에 의하여 사용검사를 받게 되는 점, ⑤ 사용검사 이후의 하자보수는 준공도면을 기준으로 실시하게 되는 점, ⑥ 아파트 분양 계약서에 통상적 으로 목적물의 설계변경 등에 관한 조항을 두고 있고, 주택 관련 법령이 이러한 설계변경절차를 예정하고 있어 아파트 분양계약에서의 수분양자는 당해 아파트가 사업승인도면에서 변경이 가능한 범위 내에서 설계변경이 이루어진 최종설계도서에 따라 하자 없이 시공될 것을 신뢰하고 분양계약을 체결하고, 사업주체도 이를 계약의 전제로 삼아 분양계약을 체결하였다고 볼 수 있는 점 등을 종합하여 보면, 사업 주체가 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통하여 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 아파트에 하자가 발생하였는지 여부는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당”하고 “아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공되었더라도 준공도면에 따라 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 이를 하자라고 볼 수 없다”고 판시했습니다.  
 
대법원이 치열하게 다투어지던 쟁점에 대해 분명한 입장을 밝힘으로써 이른바 주관적 하자에 관한 논란은 상당 부분 정리될 것으로 보입니다. 
 
다운로드 : <a href="https://www.jipyong.com/origin/newsletter_alert/141017/judgement.pdf" target="_blank">2012다18762 손해배상(기) 판결문</a></div>

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