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[건설 · 부동산] 상가임대차 관련 판례 동향 ② 권리금 회수 방해로 인한 손해배상

2020.01.13

‘상가건물 임대차보호법’(상가임대차법)은 2015년 5월13일 권리금에 관한 규정들을 신설해, 임차인의 ‘영업권’도 법이 보호하는 영역으로 가져왔습니다(제10조의3 내지 7). 권리금은 임차인이 비용을 투자하고 영업활동을 한 결과 형성된 지명도 등의 경제적 이익을 상징하는데, 종전에는 이런 권리금의 회수가 임대인의 의사에만 좌지우지됐던 것을 법적 테두리 안으로 포함시켜 규율하게 된 것입니다. 
 
그 방식은 임차인이 임대인에게 직접 권리금을 청구하는 것이 아니라, 임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선함으로써 권리금 회수기회를 보호하는 방식을 취했습니다. 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 된다고 정하면서, 특히 ‘정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(제4호)’를 금지했습니다. 같은 조 제3항에서는 이를 위반해 임차인에게 손해가 발생하면, 임대인이 손해배상책임까지 부담하도록 정했습니다. 
 
실제 분쟁은 임대인이 명도소송을 제기하면 임차인이 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 손해배상을 청구하는 구조로 발생하는 경우가 많습니다. 이때 무엇이 권리금 회수기회 보호의무를 위반한 것인지는 판결의 축적을 통해 그 의미가 형성돼 가고 있습니다. 
 
최근 법원은, 실제로 임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선하는 신규임차인과는 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면, 이러한 임대인의 거절행위가 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에도 해당한다고 판단했습니다. 그 결과 임차인은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보았습니다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결). 
 
반면 임대인이 임차를 희망하는 신규임차인에게 과도한 자력증빙을 요구하고 기존 임차인이 임대차목적물을 명도한 후에 임대인 본인이 직접 영업을 하는 등 외관상 권리금 회수기회 보호의무를 위반한 것처럼 보일 여지가 있는 사안에서, 다른 여러 사정들을 종합적으로 고려해 손해배상책임을 인정하지 않은 하급심 판결도 있습니다(대구고등법원 2017. 10. 26. 선고 2016나1770(본소) 건물명도, 2016나1787(반소)). 
 
그 외에도 임차인의 손해배상청구를 기각하거나, 법원감정을 통해 적정액을 산정하거나, 손해액을 감액한 하급심 판결들도 확인됩니다(2019. 5. 27일자 법무법인 지평의 ‘법률이야기’ ‘상가임대인의 권리금 회수기회’ 보호의무 기간 참조). 
 
임차인 입장에서는 권리금 회수 여부가 달린 문제이고 임대인 입장에서도 자칫 손해배상책임까지 부담할 수 있으므로, 향후 판결의 동향을 계속 주시할 필요가 있습니다. 
 
박보영 변호사 
 
※ 본 칼럼은 대한전문건설신문 2020년 1월 13일자에 게재되었습니다.

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