법무법인[유] 지평 || [건설 · 부동산] 한국판 뉴딜 종합계획 및 건설부동산 산업의 미래

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[건설 · 부동산] 한국판 뉴딜 종합계획 및 건설부동산 산업의 미래

2020.09.28

정부는 2020년 7월 14일 한국판 뉴딜 종합계획을 발표했습니다.  뉴딜 정책은 1930년대 대공황 극복을 위해 3R[Relief(구제), Recovery(회복), Reform(개혁)]을 기치로 미국의 정부 주도로 진행되었습니다. 
 
가장 대표적인 사업은 테네시강 유역 개발 사업으로, 뉴딜 정책은 정부 주도의 대규모 토목공사를 통해 민간 경제 주체가 참여하는 자유경쟁시장에서 발생한 제반 경제적 문제를 해결한 대표적인 정책으로 꼽힙니다. 
 
한국판 뉴딜 정책의 방향은 크게 3가지, ‘디지털 뉴딜’, ‘그린 뉴딜’, ‘안전망 강화’입니다.  디지털 뉴딜은 다시 ‘D.N.A(Data, Network, AI) 생태계 강화’, ‘교육 인프라 디지털 전환’, ‘비대면 산업 육성’, ‘SOC 디지털화’로, 그린 뉴딜은 ‘도시ㆍ공간ㆍ생활 인프라 녹색 전환’, ‘저탄소ㆍ분산형 에너지 확산’, ‘녹색산업 혁신 생태계 구축’으로, 안전망 강화는 ‘고용사회 안전망’, ‘사람투자’로 세분화됩니다.  위와 같은 기조에서 정부는 10대 대표과제(데이터 댐, 지능형 정부, 스마트 의료 인프라, 그린 스마트 스쿨, 디지털 트윈, 국민안전 SOC 디지털화, 스마트 그린산단, 그린 리모델링, 그린 에너지, 친환경 미래 모빌리티)를 제시했습니다. 
 
한국판 뉴딜 정책이 향후 건설 산업과 부동산 시장에 미칠 영향이 중요한데, 일단 건설업계의 대체적 반응은 건설 투자보다는 디지털, 친환경에 방점을 둔 정책 방향에 아쉬움을 나타내고 있는 것으로 보입니다.  정부가 발표한 자료 중 건설부동산 분야를 직접적으로 관장하는 국토교통부가 담당할 분야 및 세부 부서를 정리해 보면 아래와 같습니다.

<table border="1" cellpadding="1" cellspacing="1">
	<tbody>
		<tr>
			<td bgcolor="#919191" style="text-align: center; border-right-color: rgb(255, 255, 255);" width="174">구분</td>
			<td bgcolor="#919191" style="text-align: center; border-right-color: rgb(255, 255, 255);" width="352">세부 항목</td>
			<td bgcolor="#919191" style="text-align: center; border-left-color: rgb(255, 255, 255);" width="258">국토교통부 담당 부서</td>
		</tr>
		<tr>
			<td>    디지털 뉴딜</td>
			<td>    SOC 디지털화</td>
			<td>    재정담당관, 물류정책과</td>
		</tr>
		<tr>
			<td>    그린 뉴딜</td>
			<td>    도시ㆍ공간ㆍ생활 인프라 녹색 전환</td>
			<td>    녹색건축과</td>
		</tr>
		<tr>
			<td rowspan="4">    10대 과제</td>
			<td>    디지털 트윈 </td>
			<td>    재정담당관</td>
		</tr>
		<tr>
			<td>    국민안전 SOC 디지털화 </td>
			<td>    재정담당관</td>
		</tr>
		<tr>
			<td>    그린 리모델링</td>
			<td>    공공주택 총괄과</td>
		</tr>
		<tr>
			<td>    친환경 미래 모빌리티 </td>
			<td>    대중교통과(버스정책과)</td>
		</tr>
	</tbody>
</table>

재정담당관은 국토교통부 전체 업무를 총괄하는 기획조정실에 속해있고, 물류정책과와 대중교통과는 ‘교통’을 담당하는 ‘교통물류실’에 속해 있습니다.  교통부분을 제외한 국토교통부 조직 체계는 ‘국토도시실’, ‘주택도시실’, ‘건설정책국’으로 구성되어 있는데, 녹색건축과는 국토도시실, 주택도시실은 주택도시실에 포함되어 현재까지 발표된 정책 방향에 따르면 건설정책국이 직접 담당하는 분야는 없습니다.  위와 같은 상황을 보더라도 국토교통부와 국토교통부 내부의 핵심 부서는 한국판 뉴딜 정책의 큰 흐름에서 다소 소외된 느낌을 지울 수는 없습니다. 
 
특히 건설업계의 현안은 경기 침체에 따른 전반적인 건설사업 수요의 감소, 최근 코로나19 사태로 인한 경영상의 어려움을 타개할 수 있는 새로운 일감의 창출인데, 한국판 뉴딜은 직접적인 건설투자보다는 디지털화와 에너지ㆍ친환경 문제와 같은 중장기적 방향에 집중하고 있고, 관련 분야로 선정된 SOC 디지털화, 그린 리모델링에 책정된 사업비도 전체 규모에 비추어 큰 비중이 아니기 때문에 일감부족에 따른 건설업계 전반의 현재 위기를 극복하기에는 부족하다는 평가가 존재하는 것도 사실입니다.  또한 대형 건설사들과 달리 중소ㆍ중견 건설사들은 ‘스마트건설’로 표현되는 신기술, 에너지ㆍ친환경 정책에 부합하는 역량을 갖추지 못하고 있어, 상대적으로 장차 사업 기회 확보에 더 어려움을 겪어 건설업계 내부의 양극화를 더욱 심화시킬 수도 있다는 우려도 나오고 있습니다. 
 
정부가 발표한 정책 방향의 핵심 키워드는 D.N.A(Data, Network, AI), 탄소 중립(Net-zero)으로서, 소위 ‘4차 산업혁명’ 시대의 성장 기반을 마련하고 기후 문제에 따른 전지구적 정책 변화에 대처하려는 것으로 이해됩니다.  위와 같은 변화는 정부의 정책 방향과 무관하게 모든 산업분야가 대처해야 하는 과제로, 건설부동산 업계 역시 위와 같은 맥락에서 새로운 미래를 준비해야 할 것입니다.  국토교통부 내부적으로는 10대 유망사업을 스마트시티, 그린 리모델링, 자율주행차, 드론, 자동차 애프터마켓, 스마트건설, 스마트물류, 프롭테크, 공간정보, 철도부품으로 선정하여 펀드를 조성하거나 관련 정책을 추진할 것으로 예상됩니다. 
 
건설산업과 관련하여 가장 주목해야 할 항목은 ‘스마트건설’과 ‘프롭테크’입니다.  스마트건설이란 ‘설계-시공-유지관리 등 건설 분야의 전체 단계에 첨단 기술(BIM, 드론, 로봇, IoT, 빅데이터, AI 등)을 융합시켜 안전성ㆍ생산성 등을 획기적으로 개선하는 것’으로, 스마트폰으로 대변되는 기술혁신과 그에 따른 생활 및 산업 전반의 체질 변화가 건설업 분야에서도 발생할 것을 기대하는 개념입니다.  국토부가 한국토지주택공사, 한국도로공사와 공동으로 주최하는 「스마트건설 챌린지 2020」에서는 세부 항목으로 ‘토공자동화 및 첨단측량’, ‘스마트 유지관리’, ‘건설안전’, ‘BIM’, ‘3D 프린팅’ 등의 분야를 선정했습니다.  BIM은 ‘빌딩 정보 모델링(Building Information Modeling)’의 약자로 건축물에서 발생하는 정보를 통합 관리하는 기술을 말하여, 2차원의 평면이 아닌 3차원의 입체로 건축 설계를 하고 구체적 시공 과정을 시뮬레이션으로 보여주어 설계 과정부터 잘못된 부분을 수정하여 설계변경에 따른 추가 비용 및 공기 연장의 문제를 최소화할 수 있는 기법입니다.  3D 프린팅은 3차원 설계도를 기반으로 원재료를 층층이 쌓아 올려 사물을 출력하는 신기술로서 현재 미국, 중국, 프랑스 등이 3D 프린팅 건축시장을 선점하기 위해 각축을 벌이고 있습니다.  국내 기업 중에서도 현대BS&C가 최근 독일 프롭테크 기업과 전략적 파트너십을 맺어 3D 프린팅 기술을 이용한 소형 주택 시장 경쟁에 참여하고 있습니다. 
 
프롭테크(Proptech)란 ‘Property’와 ‘Technology’의 합성어로 모바일 채널과 빅데이터 분석, 가상현실(VR) 등 정보통신기술을 접목하여 부동산 관련 서비스를 제공하는 것을 기본 개념으로 이와 관련한 새로운 형태의 산업, 서비스, 기업 등을 포괄합니다.  최근 글로벌 부동산 시장에서는 이미 ‘REtech(Real Estate Technology)’, ‘CREtech(Commerial Real Estate Technology)’, ‘Con Tech(Construction Technology)’ 등의 신조어와 함께 관련 산업이 성장하고 있으며, 그 시초는 1990년대 부동산 매물 목록을 제공하거나 데이터를 관리해 주며 등장한 인터넷 기업에서 찾을 수 있습니다. 
 
건설부동산 산업 전반에서는 프롭테크가 크게 콘테크 분야, 상업용 시장, 주거용 시장으로 분화 발전할 것으로 예상됩니다.  콘테크 분야는 협업 소프트웨어, 설계 기술, 선도 기술 및 로봇, 자료 분석, 위험관리, 재무관리, 온라인 마켓 플레이스, 재고 및 공급망 관리 등으로 구분됩니다.  상업용 시장에서는 중개 및 매입(매물 검색, 가상 전시, 물건 정보, 기술 기반 중개, 온라인 마켓 플레이스 등), 관리 및 운영(임대 관리, 자료 분석 및 가치 평가, 자산 및 빌딩 관리 등), 자금 조달(투자 및 크라우딩 펀딩, 모기지테크 등)에서 각종 신기술이 활용될 것으로 예상됩니다.  주거용 시장은 상업용 시장과 유사한데, 최종 소비자가 개인이라는 차이가 있고 지역별ㆍ국가별로 부동산 중개 방식이 달라서 상업용에 비할 때 다양한 방식의 접근이 필요합니다. 
 
현재 프롭테크는 이미 활발히 진행 중인 Fintech 분야, 플랫폼 비즈니스, 공유경제와 일정 부분 교집합을 형성하고 있는데, 전 세계적으로 현재까지는 콘테크보다는 상업용, 주거용 부동산의 거래 및 관리 분야가 보다 큰 비중을 차지하고 있는 상황이고, 2017년 이후 투자규모가 130억 달러를 초과했습니다.  장차 콘테크 분야의 성장도 예상되며, 구체적으로 건설 프로젝트 관리 소프트웨어 개발 기업인 프로코어가 미국 시장에 상장 준비 중이고, 3D 프린팅 기업인 데스크탑 메탈도 상장 추진 중입니다.  글로벌 벤처투자 총액은 2015년 44억 달러에서 2019년 101억 달러로 두 배 이상 증가했고, 2020년 상반기에만 49억 달러를 초과했으며, 국내에서도 2019년 7월 기준으로 최근 5년간 1조 원이 프롭테크 기업에 투자되었습니다.  국내 특허청 자료에 따르면 2016년 28건에 그친 프롭테크 관련 특허 출원이 지난해 69건으로 2배 이상 증가했는데, 사물인터넷 및 드론을 활용한 건물제어, 청소, 안전, 관리기술이 40%, 빅데이터와 인공지능을 활용한 시세예측, 상권분석 등 부동산 관련 정보를 제공하는 기술이 29%, 계약 이력 등의 위변조를 방지하기 위한 블록체인 기술이 16%, 가상현실을 접목한 선 체험 기술 15% 등을 차지하고 있습니다.  다만 국내 현황은 현재까지 중개 플랫폼 시장에 한정된 측면이 있어, 2019년 12월말 기준으로 한국프롭테크포럼에 등록된 137개 회원사 중 대부분은 부동산 기업 및 벤쳐 캐피탈, 부동산 금융사 등에 집중되어 VR(Virtual Reality), 빅데이터, 중개 플랫폼 등 기술영역 위주로 이루어진 해외 시장과는 대조를 이룹니다.  물론 장차 프롭테크 산업은 단순히 주거 시장을 넘어 상가, 오피스텔 수익형 부동산 관련 플랫폼으로 영역이 확장되고, 건축 등 개별 사업 전반으로 활성화될 가능성이 있습니다.  건설 부동산 분야의 신기술은 단순히 기존의 건설 공정이나 부동산 거래방식을 보다 효율적으로 개편한다는 의미를 넘어 건설 산업 및 부동산 시장의 고질적 문제로 지적되어 온 정보의 비대칭성을 개선할 수 있다는 의미를 갖고 있어 양방향 모두에서 수요가 증가할 것으로 예상되기 때문입니다.  구체적으로 3D 가상현실로 소비자가 부동산 매물을 직접 방문하지 않고 집안 내부를 보거나, 홈인테리어 증강현실(AR)에 공간분석 인공지능을 추가해 고객이 선호하는 스타일에 맞게 제품을 추천하고 제품을 공간에 배치하는 작업이 가능해지며, 건설 현장에서 가상의 공간을 걸으면서 공사 진행 상황을 확인하고 설계도면과 실제 현장을 비교하는 방식으로 공정을 관리하는 미래가 다가올 것으로 보입니다. 
 
모든 신기술이나 새로운 정책에서도 마찬가지겠지만, 프롭테크 산업이 보다 활성화되려면 법령을 통한 지원 및 합리적 수준의 규제정책이 중요합니다.  실제 국내 프롭테크 기반 부동산 금융상품 시장은 정부의 부동산 규제에 따른 정책 변경으로 어려움을 겪고 있는 것으로 보입니다.  부동산 상품에 투자받은 금액으로 기업이 실제 부동산을 매입하고 월세 및 매각 수입을 투자자에게 매분하는 부동산 매입형 상품에서는 양도차액에 부과되는 세금이 수익성이 결정적인 영향을 미치는데, 최근 통과된 부동산 3법에서는 양도세율 및 법인의 주택 양도차액에 대한 기본 법인세율 추가 등 세금 부담이 커지면서 수수료 인상 불가피한 상황이기 때문입니다.  콘테크 분야의 기술적 사항과 관련해서도 기술변화와 현행 법령 사이의 충돌 문제가 발생할 수 있으며, 신기술을 통해 기존의 업무가 보강되고 새로운 사업분야가 창출될 수 있도록 정부 정책과 민간의 기술개발 노력이 조화를 이루어야 할 것입니다.

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