법무법인[유] 지평 || [건설 · 부동산] 부동산신탁의 유형별 우선수익자 지위의 특성

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[건설 · 부동산] 부동산신탁의 유형별 우선수익자 지위의 특성

2024.09.24

<div style="text-align: justify;">들어가며  
 
공사비의 자재비 급상승, 부동산 경기 악화로 어려움을 겪고 있는 부동산PF 사업장이 많습니다.  부동산PF 사업에는 다양한 이해관계인이 참여하다 보니 위와 같은 위기상황에 대한 대응 역시 다를 수밖에 없습니다.  대부분의 사업장이 부동산신탁을 통해 진행되기 때문에 우선수익자를 해당 사업장에 대하여 가장 강력한 권리를 가진 자로 인식하는 경우가 많은데, 정작 우선수익권이 어떠한 권리이며 법적으로 어떻게 취급되는지 명확하게 알지 못하는 경우가 많습니다.  이하에서는 우선수익권이 법적으로 어떠한 권리이며, 권리행사에 있어 어떠한 특징이 있는지 살펴보겠습니다.  
 
 
신탁법상 수익자에 해당하는 우선수익자 
 
신탁은 신탁재산을 수탁자에게 귀속시킨 상태에서 신탁재산을 운용하고, 여기서 발생한 이익을 수익자에게 배분하도록 하는 법률관계입니다.  본래 소유자는 소유물에 대한 관리ㆍ처분권한은 물론 이익을 향유할 권리도 가지는데, 신탁에서는 두 권한이 분리되어 관리ㆍ처분권한은 수탁자에게, 이익 향유권은 수익자에게 귀속됩니다.  이러한 수익자는 위탁자의 일방적인 지정을 통해 정해지는데, 어떠한 수익자에게 어떠한 방식으로 수익을 배분할지는 신탁행위(신탁계약)로 자유롭게 정할 수 있습니다.  우선수익자는 신탁수익을 배분받는 자라는 점에서 신탁법상 수익자에 속하지만, 신탁행위를 통해 신탁수익을 우선 배분받을 권리를 부여받은 자입니다.  대부분의 부동산개발사업은사업부지를 신탁한 후 진행하는데, PF를 통해 사업자금을 조달한 경우 PF 대주가 우선수익자가 되는 경우가 많습니다.  그런데 신탁의 유형에 따라 우선수익자의 지위나 채권을 회수하는 과정에는 차이가 있습니다. 
 
 
담보신탁의 우선수익자 
 
담보신탁을 활용하는 사업에서는 시행사가 PF 대주로부터 자금을 차입하면서 사업부지를 담보신탁하고 PF 대주를 우선수익자로 지정하는 경우가 많습니다.  담보신탁은 위탁자로부터 이전받은 신탁재산을 채권 담보의 목적으로 관리하는 것을 목적으로 하는 신탁입니다.  담보물(신탁재산)을 수탁자에게 이전하면 해당 재산은 대내외적으로 완전하게 수탁자의 소유가 되므로, 채무자가 담보물을 임의로 처분하거나 채무자의 다른 채권자가 집행의 대상으로 삼는 것을 막을 수 있습니다.  다만 담보신탁의 목적은 신탁재산의 소유권을 이전받아 담보물로서 보관하는 것에 있기 때문에, 수탁자는 채무자가 기한의 이익을 갖는 동안은 신탁재산을 소유자로서 보관하는 역할만 수행합니다.  그러다 채무자가 기한의 이익을 상실하거나 변제기에 채무를 변제하지 못하는 등의 사유가 발생하면 수탁자가 신탁재산을 처분하여 채권에 충당하게 됩니다.  여기서 채권에 충당한다는 것은 결과론적인 표현으로, 수탁자가 신탁재산을 처분하여 그 대가를 우선수익자에게 지급하는 것은 PF 대출채권을 변제하는 것이 아니라 신탁이익을 지급하는 것입니다.  PF 대출채권은 위탁자와 PF 대주간에 체결된 대출약정에 따른 채권으로, 수탁자는 위 채무를 변제할 의무가 없습니다.  수탁자는 신탁재산이 처분된 경우 정산 결과 남은 신탁이익을 수익자에게 지급해야 하는데, 신탁계약이 신탁이익을 우선수익자에게 우선하여 지급하도록 하고 있기 때문에 우선수익자에게 신탁이익으로서 금원을 지급하는 것입니다.  통상의 담보신탁의 우선수익자는 일정한 금액 범위 내에서만 신탁이익을 우선하여 지급받을 권리를 갖는데, 그 범위는 일정한 금액의 한도(일명 우선수익한도) 내에서 우선수익채권으로 정의된 채권의 채권액으로 정해지는 경우가 많습니다.  근저당자가 채권최고액 한도 내에서 실제 피담보채권액을 변제받는 것과 유사합니다.  결국 우선수익자는 신탁이익에서 우선수익채권액 상당의 금원을 우선 지급받음으로써 채권액을 회수하는 결과가 발생하는 것입니다.  이 때문에 신탁이익이 충분히 남지 않는 경우에는 채권액 전체가 회수되지 않을 가능성이 있습니다. 
 
담보신탁 사업에서 우선수익자가 신탁재산을 통해 채권을 회수하는 경우는 채무자가 기한의 이익을 상실하는 등 사업이 예상치 못하게 흘러가는 경우로, 사업이 정상적으로 진행되는 경우 PF 대주는 우선수익자로서가 아니라 PF 대주로서 위탁자로부터 직접 채무의 변제를 받습니다.  담보신탁에서 수탁자는 처분사유가 발생하지 않는 한 담보물인 신탁재산의 소유권을 이전받아 유지ᆞ관리하는 역할만 하고, 사업은 위탁자인 시행사가 추진합니다.  사업주체로 인허가를 받아 수분양자를 모집하고, 분양계약도 위탁자가 직접 체결합니다.  분양대금도 위탁자가 지급받는 것이 원칙인데, 위 분양대금은 자금관리대리사무계약을 체결한 신탁회사의 계좌로 들어오는 경우가 많습니다.  PF 대주의 입장에서는 PF 자금이 사업비의 목적으로만사용되도록 할 필요가 있는 한편 PF 대출의 상환재원인 분양대금 역시 타 용도로 사용되지 않도록 관리할 필요가 있습니다.  이 때문에 담보신탁에서는 수탁자가 된 신탁회사가 시행사 및 PF 대주 등과 자금관리대리사무계약을 체결하고 PF 자금 및 분양대금을 관리하는 경우가 많습니다.  이러한 역할을 맡은 신탁회사는 신탁회사 명의의 계좌에서 관리를 하고, 위 계약이 정한 바에 따라 필수 사업비가 집행하고, PF 대출금도 위 계좌에서 지급합니다.  위 자금관리계좌는 애초에 위탁자의 자금을 특정 목적으로 관리하기 위한 계좌로 위 계좌에서 지급되는 각종 사업비 등 역시 모두 위탁자의 채무입니다.  신탁회사는 위 계좌를 통해 자금을 관리하면서 위탁자의 채무를 대신 지급하는 것입니다.  위 계좌는 자금관리대리사무계약에 따라 개설된 별개의 계좌일 뿐 담보신탁에 따라 개설된 신탁계좌가 아니며, 위 계좌는 예치된 금원도 신탁재산이 아닙니다.  위탁자가 부동산개발사업을 추진하는 과정에서 체결한 각종 계약상 채무 역시 위탁자의 채무일 뿐 신탁재산에서 변제되어야 하는 신탁채무가 아닙니다.  따라서 이러한 채무는 담보신탁계약에 특별한 조항이 존재하지 않는 한 신탁재산에서 변제되지 않습니다.  이 때문에 담보신탁계약상 처분사유가 발생하여 신탁재산이 처분되는 경우, 위와 같은 채무 중 변제되지 않은 채무가 존재하더라도 우선수익자는 위 채무와 무관하게 처분대금의 대부분을 신탁이익으로 배분받을 수 있습니다.  이 때문에 신탁재산에서 꼭 변제되어야 하는 채무는 별도로 신탁계약의 집행순위에 포함시키는 경우가 많습니다. 
 
 
관리형토지신탁의 우선수익자 
 
토지신탁은 토지의 개발 자체를 목적으로 하는 신탁으로, 신탁재산인 토지 위에 건물을 신축하여 분양 및 처분하여 수익을 창출하는 것을 목적으로 합니다.  이와 같이 토지신탁은 부동산개발사업을 추진하는 것 자체를 목적으로 하기 때문에 토지신탁의 수탁자는 직접 사업주체가 되어 부동산개발사업을 추진합니다.  인허가도 수탁자 명의로 받고, 설계용역계약, 공사도급계약 등과 같이 사업 추진에 필요한 각종 계약은 물론 분양계약도 수탁자가 체결합니다.  토지신탁은 자금 조달의무의 부담주체에 따라 자금조달 의무를 위탁자가 부담하는 관리형토지신탁과 수탁자가 부담하는 차입형토지신탁으로 나뉘어집니다.  관리형토지신탁의 위탁자는 PF 대출을 일으켜 사업자금을 조달하면서 PF 대주를 관리형토지신탁의 우선수익자로 지정하는 경우가 많습니다.  그런데 관리형토지신탁에서는 분양대금이 신탁계좌로 들어오고, 바로 신탁재산을 구성하게 됩니다.  수탁자는 위탁자가 조달한 PF 자금 및 분양대금을에서 각종 사업비를 집행하며 사업을 수행하고, 그 결과 발생한 이익을 우선수익자에게 배분하게 됩니다.  그런데 관리형토지신탁에서는 각종 사업비의 지급주체가 수탁자이기 때문에 신탁이익은 각종 사업비의 변제가 모두 이루어진 후 남는 금액으로 정해집니다.  이 때문에 분양성이 악화되거나 사업비가 증가하면 신탁이익이 줄어들어 PF 대출금 상환이 어려울 수 있습니다.  관리형토지신탁에서 공사비 중 일부를 PF 대출금보다 후순위로 지급하는 이유는 위와 같은 위험에 대비하기 위한 것으로 볼 수 있습니다.  부동산개발사업 중에 발생하는 가장 큰 비용이 공사비이기 때문에 신탁이익에 앞서 지급되는 사업비로서의 공사비를 일정한 금액으로 한정하고, 나머지 공사비 혹은 추가 공사비 등을 후순위 우선수익채권으로 규정하여 선순위 우선수익채권인 PF 대출금보다 후순위로 지급되도록 하는 것입니다.  그럼에도 불구하고 예상치 못한 변수로 사업비가 크게 증가한 상태에서 사업이 중단되는 경우 관리형토지신탁의 우선수익자는 신탁재산의 가치를 온전히 신탁이익으로 배분받지 못할 우려가 있습니다. 
 
 
나가며 
 
앞서 살펴본 내용은 기본적인 부동산신탁의 구조에 따른 설명일 뿐 구체적인 부동산신탁계약에는 사업장의 특성 및 이해관계인들의 협상결과에 따라 다양한 규정이 반영됩니다.  이에 따라 앞선 설명에는 다양한 변칙과 예외가 존재할 수 있습니다.  다만 부동산신탁에서 우선수익자는 기본적으로 신탁에서 발생한 이익을 향유하는 자이고, 여기서 말하는 신탁이익은 신탁의 목적 및 사무처리 방식에 따라 달라질 수 있다는 점을 유념할 필요가 있습니다.</div>

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