법무법인[유] 지평 || 시행사를 대리하여 약관법상 설명의무에 관한 사건에서 대법원 파기환송 판결

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시행사를 대리하여 약관법상 설명의무에 관한 사건에서 대법원 파기환송 판결

2023.04.13

<div style="text-align: justify;">우리나라에서 주택의 공급량은 수요에 비해 부족하고, 주택법이 정한 절차에 따라 공급되는 주택의 가격(이른바 분양가)은 일반적인 시장 가격보다 저렴합니다.  따라서 주택법상 공급계약을 통한 투기수요가 기승하고 있는 것이 현실입니다.  공급계약을 통한 투기를 방지하고 실수요자 위주의 건전한 주택공급체계의 토대를 형성하기 위해, 주택법은 공급질서 교란행위에 대한 제재 규정을 도입하고 있습니다(헌법재판소 2022. 3. 21. 선고 2019헌가26 전원재판부 결정 참조).  
 
주택법 제65조 제1항은 주택을 공급받을 수 있는 지위에 대한 양도ㆍ양수 등의 공급질서 교란행위를 금지하고 있고, 제2항은 공급질서 교란행위로 체결된 주택 공급계약을 취소하도록 하고 있습니다.   
 
공급질서 교란행위로 공급계약이 취소 또는 해제되면, 시행사는 재분양을 위해 상당한 시간과 노력을 투입해야 합니다.  이러한 손해를 예방하기 위해, 일부 시행사는 주택법 위반행위로 공급 계약을 취소 또는 해제한 경우 위약금을 몰취하는 조항을 공급계약서에 두고 있습니다. 
 
이 사건은 주택법 제65조 제1항 위반의 공급질서 교란행위로 공급계약이 해제된 경우, 시행사가 위약금을 몰취하도록 하는 조항이 「약관의 규제에 관한 법률」(이하 ‘약관규제법’)상 설명의무의 대상이 되는지가 주된 쟁점이 된 사건입니다.  그동안 하급심에서 상반된 판례가 나와 위약금 조항의 효력이 불분명한 상태로 남아 있었습니다.  지평 건설부동산그룹은 시행사를 대리하여 위약금 몰취 조항이 약관규제법상 설명의무의 대상이 되지 않는다는 대법원의 판단을 이끌어냈습니다. 
 
 
1. 사안의 개요 
 
A는 탈북민으로 B시 소재 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’)를 특별공급받았습니다(이하 ‘이 사건 공급계약’).  그런데 A는 불법청약 범죄조직으로부터 대가를 받고 분양을 신청한 것이었습니다.  이후 B시장은 이 사건 아파트와 관련하여 ‘C지방경찰청의 주택법 위반(제65조 제1항 제1호 및 제2호) 수사 결과, 불법청약모집 조직에게 대가를 지급받고 청약신청에 필요한 서류 등을 양도하여 불법적으로 공급계약이 체결된 세대가 있으므로, 해당 동호수에 대하여 주택법 제65조 제2항 제2호의 규정에 따라 주택 공급계약 취소 조치를 하라’는 내용의 공문을 보냈고 이 사건 아파트도 취소 조치 대상 아파트로 기재되어 있었습니다.  이에 시행사는 A에게 주택법 위반 행위로 이 사건 공급계약을 해제한다고 통보하였습니다.  A의 주택법 위반 사실에 대해서는 벌금 300만 원의 약식명령이 내려져 확정되었습니다. 
 
한편, 이 사건 공급계약은 ‘수분양자가 기타 주택공급에 관한 규칙에 위배되는 행위를 하여 본 계약이 해제된 때에는 공급대금 총액의 10%는 위약금으로 시행사에게 귀속된다’고 규정하고 있습니다(이하 ‘이 사건 위약금 조항’). 
 
원고는 불법청약 범죄조직으로부터 A의 분양권과 공급대금 등 반환채권을 양수한 자입니다.  원고는 시행사에게 주위적으로는 이 사건 아파트의 소유권이전등기 절차의 이행을 구하고, 예비적으로는 계약금의 반환을 구했습니다.  원고는 이 사건 공급계약서는 약관에 해당하고, 원고는 A에게 이 사건 위약금 조항에 대해 약관규제법 제3조 제3항에 따른 설명의무를 이행하지 않았으므로, 이 사건 위약금 조항을 근거로 공급대금 총액의 10%를 몰취할 수 없다고 주장하였습니다. 
 
제1심법원은 이 사건 공급계약이 적법하게 해제되었고, 이 사건 위약금이 공제되어 피고가 원고에게 반환할 금액이 없다고 판단하였습니다.   
 
제1심법원은 이 사건 공급계약서상 이 사건 위약금 조항이 포함된 페이지에 서명ㆍ날인이 되어 있고, 유의사항 등 일부 조항에 대하여는 ‘충분히 설명을 듣고 숙지하였다’는 취지의 자필 서명도 되어 있으므로, 피고가 A에게 이 사건 공급계약서의 내용에 대해 설명ㆍ고지하였다고 볼 수 있다고 하였습니다.  또한, 분양대금의 미지급, 관계 법령 위반행위 등 매수인의 귀책사유로 계약이 해제되는 경우 총 공급대금의 10%에 해당하는 금액이 위약금으로 피고에게 귀속되는 것은 통상적인 아파트 공급거래상 일반적이고 공통된 내용이므로, 피고에게 명시ㆍ설명의무가 있다고 단정하기 어렵다고 판단하였습니다. 
 
그런데 원심법원은 이 사건 위약금 조항이 약관의 중요한 내용이고 피고가 명시ㆍ설명의무를 부담하는 대상에 해당한다고 판단하였습니다.  주택법 제65조 제3항 및 같은 법 시행령 제74조 제2항에서는 사실상 공급질서를 교란한 수분양자가 납입한 주택가격을 회수할 수 있도록 하고 있는데, 이 사건 위약금 조항은 계약의 효력을 소멸시키는 것을 넘어 당사자에게 위약금까지 부담지우는 것으로 당초 법률과 시행령에서 보장하고 있는 범위는 넘어서는 것이고, 공급질서 교란행위는 공정거래위원회가 공시한 아파트표준공급계약서의 위약금 부과 대상이 되는 사유에서 제외되어 있다는 이유였습니다.  원심 법원은 피고가 A에게 이 사건 위약금 조항을 구체적으로 상세하게 설명하였다고 볼 수 없으므로 이 사건 위약금 조항을 이유로 공제 주장을 할 수 없다고 판단하였습니다.  
 
 
2. 대법원 판결의 요지 
 
대법원은 약관규제법 제3조 제3항의 명시ㆍ설명의무의 취지를 강조하였습니다.  사업자의 약관 설명의무는 약관에 정해진 중요한 사항이 계약 내용으로 되어 고객이 예측하지 못한 불이익을 받게 되는 것을 피하는 데 근거가 있는 것이므로, 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항이거나, 이미 법령에 의하여 정해진 것을 되풀이하거나 부연하는 정도에 불과한 사항이라면, 사업자에게 설명의무가 없다고 하였습니다(대법원 2003. 5. 30. 선고 2003다15556 판결, 대법원 2007. 4. 27. 선고 2006다87453 판결 등 참조). 
 
나아가 대법원은 이 사건에서 공급계약 해제 및 위약금 귀속 사유가 된 ‘주택법 제65조 제1항 위반 행위’의 위법성을 설명하였습니다.  주택법 제65조 제1항 위반 행위는 사회적ㆍ정책적 배려에 따라 특별공급되는 주택을 공급받을 지위를 임의로 제3자에게 이전함으로써 실수요자 위주의 주택공급체계 및 공정한 주택공급 절차를 위반하여 주택 공급질서를 교란시킨 것으로 형사처벌 대상이 될 정도로 사회적 비난가능성과 책임 정도가 큰 행위이고, 이 사건 위약금 조항은 공급받는 자의 귀책사유로 공급계약이 유지될 수 없게 되어 발생 가능한 손해에 대한 손해배상액의 예정이라고 하였습니다.  
 
즉, 위와 같은 주택법 제65조 제1항 위반행위의 위법성을 고려한다면, 피고와 공급계약을 체결한 A를 비롯한 공급받은 자들은, 공급질서 교란행위로 공급계약이 해제될 경우 그로 인해 발생 가능한 피고의 손해를 배상해야 할 의무가 있다는 점을 피고의 개별적 설명이 없어도 충분히 예상할 수 있고, 따라서 이 사건 위약금 조항은 명시ㆍ설명의무의 대상이 되지 않는다고 판단하였습니다. 
 
 
3. 판결의 의의  
 
약관규제법에서 사업자에게 약관의 명시ㆍ설명의무를 요구하는 것은 어디까지나 고객이 알지 못하는 가운데 약관의 중요한 사항이 계약 내용으로 되어 고객이 예측하지 못한 불이익을 받게 되는 것을 피하고자 하는 데 근거가 있습니다(대법원 2007. 4. 27. 선고 2006다87453 판결 참조).   
 
따라서 설명의무의 대상이 되는 ‘중요한 내용’은 구체적인 사건에서 개별적 사정을 고려하여 판단해야 하고, 설명의무가 면제되는 충분히 ‘예상할 수 있는 사항인지’에 대한 판단을 할 때도 소송당사자인 특정 고객에 따라 개별적으로 예측가능한지를 기준으로 판단해야 합니다(대법원 2008. 12. 16. 자 2007마1328 결정, 대법원 2019. 5. 30. 선고 2016다276177 판결 참조). 
 
원심은 수분양자의 계약체결 행위 자체가 범죄행위를 구성하는 이 사건의 특수성을 간과한 채, 피고에게 설명의무가 있다고 판단하였습니다. 
 
이 사건과 같은 주택법 제65조 제1항 위반행위는 북한이탈주민이 대한민국에 안정적으로 정착할 수 있도록 사회적 배려 차원에서 운영되고 있는 특별공급제도를 조직적으로 악용하는 것으로, 경제적 사정 악화로 분양계약을 이행하지 못하는 사람들이 늘고 있는 상황에서 사회적 불평등을 더욱 악화시키는 중대한 위법행위입니다. 
 
공급질서 교란행위로 공급계약이 해제될 경우 그로 인해 발생 가능한 피고의 손해를 배상해야 할 의무가 있다는 점이, 중대한 위법행위를 자행하는 불법청약 범죄조직에 대해서도 예상하기 힘든 제재가 된다고 할 수 없습니다.  원심은 설명의무에 관한 법리의 근본을 오해하여 A 등 불법적으로 계약을 체결한 자들을 일반적이고 평균적인 고객이라고 전제하고 설명의무를 이행해야 한다고 잘못 판단한 것입니다. 
 
이번 대법원 판례는 ‘약관규제법상 설명의무의 대상이 되는지는 일반적ㆍ추상적 고객이 아닌 당해 계약을 체결한 개별적ㆍ구체적 고객을 기준으로 판단해야 한다’는 법리를 재확인하였습니다.  이로써 시행사의 위약금 조항의 효력을 둘러싼 분쟁과 공급질서 교란행위로 인한 손해를 예방할 수 있게 되었다는 점에서 큰 의미가 있습니다. </div>

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