법무법인[유] 지평 || 시행사를 대리하여 개인이 제기한 소유권이전등기청구 소송에서 승소

업무사례|건설 · 부동산

시행사를 대리하여 개인이 제기한 소유권이전등기청구 소송에서 승소

2022.10.19

<div style="text-align: justify;">불법청약 범죄조직이 탈북민들에게 아파트 특별공급분(북한이탈주민의 보호 및 정착지원에 관한 법률)에 대한 분양을 신청하도록 하고 분양권을 처분하는 일이 빈번하게 발생하고 있습니다.  이러한 공급질서 교란행위를 방지하기 위해 주택법 제65조 제2항은 주택을 공급받을 수 있는 지위 등을 양도ㆍ양수한 자에 대해서 체결된 주택 공급계약을 취소하도록 하고 있고, 일부 시행사는 주택법 위반행위로 공급계약을 취소 또는 해제한 경우 위약금을 몰취하는 조항을 공급계약서에 두고 있습니다.  이 사건은 공급질서 교란행위로 공급계약이 해제된 경우, 시행사가 탈북민으로부터 분양권을 양수한 자에게 공급계약의 해제와 위약금 몰취로 대항할 수 있는지가 쟁점이 된 사건입니다.  지평 건설부동산그룹은 시행사를 대리하여 공급계약 해제와 위약금 몰취가 적법하다는 법원의 판단을 이끌어냈습니다.<br />
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A는 탈북민으로 B시 소재 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’)를 특별공급받았습니다.  그런데 사실 A는 불법청약 범죄조직으로부터 대가를 받고 분양을 신청한 것이었습니다.  이후 국토교통부의 전수조사, 경찰수사 등을 통해 A를 포함한 상당수의 특별공급당첨자들이 범죄조직의 관여 하에 불법적으로 당첨을 받은 사실이 확인되었고, 시행사는 행정청의 행정지도에 따라 분양계약을 해제했습니다.  원고는 불법청약 범죄조직으로부터 A의 분양권을 양수하였습니다.  원고는 시행사에게 주위적으로는 이 사건 아파트의 소유권이전등기 절차의 이행을 구하고, 예비적으로는 계약금의 반환을 구했습니다. <br />
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원고는 이 사건 분양계약 체결 후 시행된 주택법 제65조 제6항, 제7항을 소급적용해야 한다고 주장하였습니다.  원고는 A가 분양권을 제3자에게 양도하며 백지로 된 계약서를 교부하였고, 자신은 제3자로부터 백지 계약서를 교부받았을 뿐이므로 불법청약 범죄조직이 가담한 사실을 알지 못하였다고 주장하였습니다.  지평 건설부동산그룹은 개정 전 주택법 조항이 위헌이라고 볼 수 없으므로 소급적용의 근거가 없다고 반박했습니다.  또한, 설령 소급적용이 가능하더라도 부동산 매매계약의 중요 부분이 모두 백지로 된 비정상적인 계약에 가담한 원고가 선의의 제3자라고 볼 수 없다고 지적하였습니다. <br />
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문제는 예비적 청구였습니다.  원고는 주택법 위반행위로 분양계약이 해제된 경우 위약금을 몰취하도록 규정한 시행사의 약관(이하 ‘이 사건 위약금 조항’)이 약관법을 위반하여 무효라고 주장하였습니다.  원고는 이 사건 위약금 조항과 유사한 약관 조항에 대해 무효라고 판단한 하급심 판결례가 다수 존재하고, 국토교통부 행정지도와 주택법 제65조 제3항, 동법 시행령 제74조 제2항의 취지상 교란행위자에게 주택가격에 해당하는 금액을 반환하도록 하고 있다고 주장하였습니다.  지평 건설부동산그룹은 원고가 제시하는 하급심 판결례와 국토교통부 행정지도의 내용은 위반행위가 불명확한 사안에 관한 것이므로, 전형적인 공급질서 교란행위가 문제된 이 사건과는 본질적으로 다르다는 점을 지적하였습니다.  또한 주택법 제65조 제3항과 동법 시행령 제74조 제2항은 교란행위자에게 소유권이 이전된 경우에 한하여 적용된다는 점을 법령의 문언과 대법원 판결례를 통해 강조하였습니다.  법원은 지평 건설부동산그룹의 주장을 모두 받아들여 이 사건 위약금 조항이 약관법을 위반하지 않아 유효하고, 시행사의 위약금 몰취가 정당하다고 판단하였습니다.</div>

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