법무법인[유] 지평 || N공동주택의 입주자H를 대리하여 입주자대표회의를 상대로 손해배상청구의 소를 제기, 일부 승소

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N공동주택의 입주자H를 대리하여 입주자대표회의를 상대로 손해배상청구의 소를 제기, 일부 승소

2023.07.14

<div style="text-align: justify;">지평 건설부동산그룹은 N공동주택의 입주자H를 대리하여 입주자대표회의를 상대로 손해배상청구의 소를 제기, 일부 승소하였습니다.  
 
N공동주택은 1972년 사용승인이 이루어진 오래된 건물로, 그 소유자들은 2021년 총회를 개최하여 공용배관을 교체하기로 의결하였습니다.  그런데 N공동주택은 약 50년 전에 지어진 탓인지 지하층이 없고, 이에 각종 공용배관이 1층 천장에 위치해 있는데, 입주자H가 소유ㆍ사용하고 있는 전유부분은 1층 중 한 호실이었습니다.  그 결과 공용배관 교체공사 시 1층 외의 전유부분들은 화장실 천장만 철거된 반면, 1층, 특히 입주자H의 전유부분은 천장 중 대부분이 철거되었고, 이에 공사기간 중 해당 전유부분을 전혀 사용하지 못했으며, 인근에 대체사무실을 임차할 수밖에 없었습니다.  
 
지평 건설부동산그룹은 입주자H를 대리하여 입주자대표회의를 상대로 대체사무실 차임, 전유부분 원상복구비용 및 위자료 등의 배상을 구하는 소를 제기하였습니다.  
 
법원은 아래와 같은 점들을 근거로 입주자H의 주장을 받아들였습니다.  ① 입주자대표회의는 공용배관 교체공사 진행 과정에서 선량한 관리자로서 입주자들이 위 공사로 인해 일부 감수해야 할 불편함을 넘어서 수인한도를 초과하는 피해를 입지 않도록 해야 할 주의의무를 부담한다.  ② N공동주택은 공용배관이 1층에 위치해 있는 구조이기 때문에, 입주자H의 경우 다른 입주자들과는 달리 공사로 인해 매우 큰 피해를 입을 가능성이 있음을 어렵지 않게 예상할 수 있었음에도, 입주자대표회의는 입주자H에게 천장의 철거 정도 및 이로 인해 예상되는 피해 등에 관하여 사전에 정확하게 고지하지 않은 것으로 보인다.  ③ 입주자대표회의는 공사 개시 전에 입주자H 소유 전유부분의 벽체 및 바닥에 대하여 보양(保養)작업을 실시하였어야 함에도 그러지 않았고, 공사 중에 입주자H가 수회에 걸쳐 피해를 호소하였음에도 아무런 조치도 취하지 않았다.  ④ 공사 중 1층 천장에 위치한 공용배관에서 수회에 걸쳐 누수가 발생, 입주자H의 전유부분이 직접적인 피해를 입었음에도, 입주자대표회의는 누수를 막기 위한 근본적인 조치를 취하지 않았다.  ⑤ 공사 중 다른 입주자들은 다소 불편하기는 하였지만 정상적으로 해당 전유부분을 사용ㆍ수익할 수 있었고, 공사로 인해 자산 가치가 상승하는 이익을 얻은 반면, 입주자H는 해당 전유부분을 전혀 사용ㆍ수익할 수 없었다.  이러한 입주자H의 피해는 사회통념상 요구되는 수인한도를 넘는 것으로 평가함이 타당하다. 
 
다만, 법원은 ① 공용배관 교체공사가 불가피했던 것으로 보이는 점, ② 전체 입주자들의 2/3 이상이 공사에 동의한 점, ③ 입주자H가 큰 피해를 입은 근본적인 이유는 공용배관이 대부분 입주자H의 전유부분의 천장에 위치해 있었기 때문인데, 이러한 사정은 입주자대표회의가 관여할 수 있는 영역이라고 보기 어려운 점, ④ 누수가 공용배관에서 발생한 것으로 보이긴 하나, 발생의 직접적인 원인이 명확히 밝혀지지는 않았으므로, 이 역시 모두 입주자대표회의의 책임으로 볼 수는 없는 점, ⑤ 결과적으로 입주자H도 공사에 따른 자산 가치 상승의 이익을 본 점 등을 근거로, 형평의 원칙에 따라 입주자대표회의의 책임을 전체 손해액의 60%로 제한하였습니다. 
 
또한 이 사건에서는 피고가 N공동주택의 입주자대표회의인지도 쟁점이 되었는데, N공동주택의 건축물대장상 용도는 공동주택이 아니라 관광호텔이었기 때문입니다.  이와 관련하여 법원은 ① N공동주택이 실질적으로는 공동주택으로 사용ㆍ관리되고 있는 점, ② N공동주택의 관리규약상 여러 규정들의 내용, ③ 피고가 실질적으로 관리소장 임명 및 관리비 징수 등과 같은 입주자대표회의로서의 업무를 수행해온 점 등을 근거로, 자신은 N공동주택의 입주자대표회의가 아니므로 당사자적격이 없다는 피고의 본안전항변을 배척하였습니다.  
 
지금까지 공동주택의 입주자대표회의가 우수관 관리의무를 소홀히 하여 장마 때 낙엽 등으로 인해 우수관이 막혀 전유부분이 침수된 경우 등과 같이, 입주자대표회의가 직접적으로 공용부분 관리의무를 불이행한 경우에 손해배상책임을 진다고 본 판례들은 다수 존재하나, 공용부분 관리의무 이행의 일환으로 전문 업체에 도급을 주어 공동주택에 필요한 공사를 수행함에 있어, 선량한 관리자로서의 주의의무를 다하지 않았다고 판단, 손해배상을 명한 판례들은 드물었던 것으로 보이는바, 이 사건은 입주자대표회의의 간접적 또는 이차적인 공용부분 관리의무 불이행 관련 하나의 선례가 될 수 있을 것으로 보입니다.</div>

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