법무법인[유] 지평 || [건설ㆍ부동산] 기부채납 금액이 개발이익에서 공제되는 개발비용에 포함되기 위해서는 분양가격에 기부채납금액이 반영되어 있지 않다는 점이 증명되어야 한다고 판단한 사례

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[건설ㆍ부동산] 기부채납 금액이 개발이익에서 공제되는 개발비용에 포함되기 위해서는 분양가격에 기부채납금액이 반영되어 있지 않다는 점이 증명되어야 한다고 판단한 사례

2021.02.04

[대법원 2021. 2. 4. 선고 2016두40863 판결] 
 
1. 사안개요 
 
원고는 2008. 5. 16. 피고로부터 430세대 규모의 아파트를 신축하는 내용의 주택건설사업계획승인을 받은 다음, 아파트 신축공사를 마치고 2013. 11. 25. 사용검사를 받은 사업시행자입니다. 피고는 2014. 3. 22. 원고에 대하여 구 개발이익 환수에 관한 법률(2014. 1. 14. 법률 제12245호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘개발이익환수법’ 또는 ‘법’)에 따라 이 사건 아파트의 사용승인일인 2013. 11. 25.을 부과종료시점으로, 최초 사업 계획승인일인 2008. 5. 16.을 부과개시시점으로 하고, 개별공시지가를 기준으로 종료시점지가 및 개시시점지가를 산정한 후 개발부담금 378,565,550원을 부과하는 처분을 하였습니다(이하 ‘이 사건 처분’). 
 
한편, 원고는 이 사건 사업의 사업계획승인 조건에 따라 이 사건 아파트 단지 인근에 도시계획시설인 중로와 소로, 소공원을 설치하는 내용의 도시계획시설사업의 시행자로도 지정되어 그 사업을 완료하였으며, 위 도시계획시설은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제99조, 제65조에 따라 피고에게 무상으로 귀속되었습니다(이하 ‘이 사건 기부채납시설’). 
 
원고는 이 사건 사업의 개발부담금 산정에서 이 사건 기부채납시설의 설치에 원고가 투입한 비용 합계 5,390,046,638원을 ‘개발비용’에 포함하여 종료시점지가에서 공제하여야 한다는 취지에서, 이 사건 처분의 취소를 구하는 이 사건 소를 제기하였습니다. 
 
구 개발이익 환수에 관한 법률 시행령 제12조 제1항 제6호는 “관계 법령의 규정 또는 인가등의 조건에 따라 납부 의무자가 국가 또는 지방자치단체에 기부하는 공공시설 또는 토지 등의 가액(개발사업의 목적이 타인에게 분양 등 처분을 하는 것으로서 그 처분 가격에 공공시설 또는 토지 등의 가액이 포함된 경우에는 제11조 제2항에 따라 그 처분 가격을 종료시점지가로 산정하는 경우로 한정한다)”라고 규정하고 있습니다. 
 
이 사건의 쟁점은 위 규정 중 괄호 부분(이하 ‘이 사건 괄호 규정’)에 의하여 이 사건 기부채납시설 가액을 ‘개발비용’에서 제외하여야 하는지 여부입니다. 
 
2. 판결요지 
 
원심은 개발사업의 목적이 타인에게 분양 등 처분을 하는 것인 경우에도 그 처분 가격에 기부채납시설 가액 ‘전부’가 아닌 ‘일부’만 포함되었다면, 이 사건 괄호 규정을 근거로 처분 가격에 포함되지 않은 부분까지 개발비용에서 배제하는 것은 헌법상 비례의 원칙에 반한다고 판단하였습니다. 즉 이 사건 괄호 규정은 그 처분 가격에 기부채납시설 가액이 전부 포함되어 있어야 적용될 수 있다는 전제에서, 이 사건 기부채납가액을 전부가 분양가에 반영되어 있다고 단정할 근거가 없으므로, 이 사건 기부채납가액을 개발비용에 반영하지 않은 개발부담금을 부과한 이 사건 처분은 위법하다고 판결하였습니다. 
 
대법원은 이 사건 괄호 규정은 위와 같이 처분 가격에 공공시설 또는 토지 등의 가액이 ‘전부’ 포함되는 일반적인 경우를 전제로 한 규정이라는 점은 원심과 판단을 같이 하였습니다. 하지만 사업시행자가 분양가 상한금액 범위 내에서 책정한 ‘분양가격’이 ‘조성원가’에도 못 미치는 극히 이례적인 경우가 아닌 한, 사업시행자가 책정한 ‘분양가격’에는 기부채납시설 가액 등 제반 사업비용이 전부 포함되어 있는 것으로 보아야 한다고 하면서, 예외적으로 기부채납 가액이 분양가에 포함되어 있지 않은 사정은 이를 주장하는 사업시행자가 증명하여야 한다고 판단하였습니다. 
 
이 사건 기부채납시설 가액은 분양가격에 반영되어 있지 않다는 점이 증명되지 않은 이상 이 사건 괄호 규정의 ‘그 처분 가격에 공공시설 또는 토지 등의 가액이 포함된 경우’에 해당된다고 볼 수 없으므로 개발비용에서 이 사건 기부채납시설 가액 전부를 제외하여 개발부담금을 산정한 이 사건 처분은 적법하다고 하여 원심판결을 파기환송하였습니다. 
 
3. 시사점 
 
개발부담금 납부의무자인 원고가 이 사건 기부채납시설 가액이 개발부담금 산정의 공제항목인 ‘개발비용’에 포함되어야 함에도 피고가 이 사건 기부채납시설 가액을 공제하지 않고 산정ㆍ부과한 개발부담금부과처분의 취소를 구한 사안입니다. 원심은 공제의 범위를 넓게 해석하여 기부채납가액을 전부가 분양가격에 반영되어 있다고 단정할 수 없다면 이 사건 기부채납가액을 개발비용에 반영해야 한다고 판단하였습니다. 반면 대법원은 특별한 사정이 없는 한 원고가 책정한 분양가격에는 이 사건 기부채납시설 가액이 모두 포함되어 있다고 보아야 하고, 만약 그렇지 않다면 이를 주장하는 자가 증명하여야 하는데 그와 같은 증명이 없으므로 기부채납 금액을 개발비용에 반영하지 않은 이 사건 처분은 적법하다고 본 것입니다. 위 판결은 기부채납 금액이 개발이익에서 공제되는 개발비용에 포함되기 위한 요건과 증명책임을 확인한 선례입니다. 
 
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