법무법인[유] 지평 || [건설ㆍ부동산] 공동임차인 중 1인만이 대항력 요건을 갖춘 경우, 그 대항력이 임대차 전체에 미친다고 판단한 사례

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[건설ㆍ부동산] 공동임차인 중 1인만이 대항력 요건을 갖춘 경우, 그 대항력이 임대차 전체에 미친다고 판단한 사례

2021.10.28

<div style="text-align: justify;">[대법원 2021. 10. 28. 선고 2021다238650 판결] 
 
가. 사실관계 
 
한국수력원자력과 그 직원인 A는 B로부터 아파트를 공동으로 임차하면서 임대차보증금을 2억 원으로 하되, 지분을 별도로 정하였습니다(한국수력원자력은 1억 3,000만 원, A는 7,000만 원).  한국수력원자력과 A는 B에게 임대차보증금을 지분대로 분담하여 지급하였고, A가 전입신고를 하여 아파트에 거주하였습니다.  한편, 한국수력원자력과 A는 보증금반환채권을 담보하기 위해 원고와 신용보험계약을 체결하였습니다. 
 
이후 B는 피고에게 아파트를 매도하였고(피고가 임대인 지위를 승계), 피고는 C에게 아파트에 관하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 하였습니다. 
 
임대차기간이 만료되고 아파트를 인도하였음에도 한국수력원자력과 A가 임대차보증금을 반환받지 못하게 되자, 원고는 한국수력원자력과 A에게 각 임대차보증금 지분에 해당하는 보험금을 지급하였습니다.  이후 원고는 피고를 상대로 구상금을 청구하는 이 사건 소를 제기하였습니다.  원고는 ‘A만이 대항력 요건을 갖추었으므로 공동임차인 모두가 대항력을 취득할 수 없거나 적어도 요건을 갖추지 못한 한국수력원자력은 대항력을 취득하지 못하므로, 임대차보증금 전액 또는 적어도 한국수력원자력의 지분에 해당하는 금액에 대해서는 보증금반환채무가 여전히 피고에게 남아 있다’고 주장하였습니다(임차인이 대항력을 가지면, 임차주택이 양도된 때에 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다는 주택임대차보호법 제3조 제4항 참조).  그러나 원심은 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 
 
나. 판결 요지 
 
대법원은 ‘주택의 공동임차인 중 1인이라도 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력 요건을 갖추게 되면 그 대항력은 임대차 전체에 미치므로, 임차 건물이 양도되는 경우 특별한 사정이 없는 한 공동임차인에 대한 보증금반환채무 전부가 임대인 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸한다’고 보았습니다.  그리고 위와 같은 법리는 공동임차인의 임대차보증금 지분을 별도로 정한 경우에도 마찬가지라고 보았습니다.  ‘공동임차인으로서 임대차계약을 체결한 것은 기본적으로 임대차계약에 따른 권리ㆍ의무를 함께하겠다는 것이고, 지분에 관한 약정을 하였다고 하더라도 임대차계약 자체를 지분에 따라 분리하겠다는 의사라고 볼 수 없다’는 이유였습니다.   
 
이러한 법리에 따라 대법원은 ‘원고의 주장을 배척한 원심의 판단이 타당하다’고 판단하였습니다.  즉, 한국수력원자력의 지분에 해당하는 보증금반환채무 역시 C에게 양도되었다고 볼 수 있다는 취지입니다(다만, 피고와 C 사이의 매매계약이 통정허위표시에 해당하는지 여부에 대해 원심이 필요한 심리를 하지 않았다는 이유로 파기환송하였습니다). 
 
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