법무법인[유] 지평 || [헌법 · 행정 · 규제대응] 임대차 관련 해외입법동향 – 칠레의 민상법(Codigo Civil y Comercial de la Nacion) 개정

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[헌법 · 행정 · 규제대응] 임대차 관련 해외입법동향 – 칠레의 민상법(Codigo Civil y Comercial de la Nacion) 개정

2023.12.06

<div style="background:#eeeeee;border:1px solid #cccccc;padding:20px;">
<ul>
	<li>키워드: 임대차, 차임, 임대료 조정, 자가주택가격지수</li>
</ul>
</div>
 
 
1. 주택임대차보호에 관한 국내 현황 
 
<table class="MsoTableGrid" style="border-collapse:collapse; border:solid #bbbbbb 1.0pt">
	<tbody>
		<tr>
			<td style="border-bottom: 1pt solid rgb(187, 187, 187); background: rgb(221, 221, 221); border-top: 2pt solid rgb(47, 85, 151); border-left: none; border-right: 1pt solid rgb(187, 187, 187); padding: 0cm 5.4pt; text-align: center;" valign="top" width="20%">법령</td>
			<td style="border-bottom: 1pt solid rgb(187, 187, 187); background: rgb(221, 221, 221); border-top: 2pt solid rgb(47, 85, 151); border-left: none; border-right: 1pt solid rgb(187, 187, 187); padding: 0cm 5.4pt; text-align: center;" valign="top" width="20%">시행일자</td>
			<td style="border-bottom: 1pt solid rgb(187, 187, 187); background: rgb(221, 221, 221); border-top: 2pt solid rgb(47, 85, 151); border-left: none; border-right: 1pt solid rgb(187, 187, 187); padding: 0cm 5.4pt; text-align: center;" valign="top" width="50%">내용</td>
		</tr>
		<tr style="height:31.8pt">
			<td rowspan="5" style="border-right: 1pt solid rgb(187, 187, 187); border-bottom: 1pt solid rgb(187, 187, 187); border-left: 1pt solid rgb(187, 187, 187); border-image: initial; border-top: none; padding: 0cm 5.4pt; height: 31.8pt; text-align: center;">주택임대차보호법</td>
			<td style="border-bottom: 1pt solid rgb(187, 187, 187); border-top: none; border-left: none; border-right: 1pt solid rgb(187, 187, 187); padding: 0cm 5.4pt; height: 31.8pt; text-align: center;">1981. 3. 5.</td>
			<td style="border-bottom: 1pt solid rgb(187, 187, 187); border-top: none; border-left: none; border-right: 1pt solid rgb(187, 187, 187); padding: 0cm 2pt; height: 31.8pt; text-align: center;" valign="top">
			<ul>
				<li style="text-align: justify;; padding-right: 15px">국민의 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 주거용 건물에 대한 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하는 주택임대차보호법 제정</li>
			</ul>
			</td>
		</tr>
		<tr>
			<td style="border-bottom: 1pt solid rgb(187, 187, 187); border-top: none; border-left: none; border-right: 1pt solid rgb(187, 187, 187); padding: 0cm 5.4pt; text-align: center;">1984. 1. 1.</td>
			<td style="border-bottom: 1pt solid rgb(187, 187, 187); border-top: none; border-left: none; border-right: 1pt solid rgb(187, 187, 187); padding: 0cm 2pt; text-align: center; valign=" top="">
			<ul>
				<li style="text-align: justify;">임대차기간이 종료된 후에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속한다는 내용의 조항 신설(제6조 제2항)</li>
				<li style="text-align: justify;; padding-right:15px">임대인과 임차인의 차임 또는 보증금의 증감청구권(5%의 범위)을 정하는 조항 신설(제7조)</li>
			</ul>
			</td>
		</tr>
		<tr>
			<td style="border-bottom: 1pt solid rgb(187, 187, 187); border-top: none; border-left: none; border-right: 1pt solid rgb(187, 187, 187); padding: 0cm 5.4pt; text-align: center;">1989. 12. 30.</td>
			<td style="border-bottom: 1pt solid rgb(187, 187, 187); border-top: none; border-left: none; border-right: 1pt solid rgb(187, 187, 187); padding: 0cm 2pt; text-align: center;" valign="top">
			<ul>
				<li style="text-align: justify;; padding-right:15px">대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법 및 경매법에서 정하는 경매 또는 국세징수법상 공매 절차에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금 변제를 받을 권리가 있음을 정하는 조항 신설(제3조의2)</li>
				<li style="text-align: justify; padding-right:15px">기간의 정함이 없는 임대차의 임대인이 계약 체결일로부터 6개월 내에 해지통고를 할 수 없도록 정한 조항 삭제(제5조 삭제)</li>
			</ul>
			</td>
		</tr>
		<tr>
			<td style="border-bottom: 1pt solid rgb(187, 187, 187); border-top: none; border-left: none; border-right: 1pt solid rgb(187, 187, 187); padding: 0cm 5.4pt; text-align: center;">2002. 6. 30.</td>
			<td style="border-bottom: 1pt solid rgb(187, 187, 187); border-top: none; border-left: none; border-right: 1pt solid rgb(187, 187, 187); padding: 0cm 2pt; text-align: center;" valign="top">
			<ul>
				<li style="text-align: justify; padding-right:15px">임차권등기명령 조항 신설(제3조의3)</li>
				<li style="text-align: justify; padding-right:15px">경매에 의한 임차권 소멸 조항 신설(제3조의4)</li>
				<li style="text-align: justify; padding-right:15px">묵시적 갱신의 경우 언제든지 임차인의 해지 통지에 의하여 계약 해지가 가능하다는 조항 신설(제6조의2)</li>
			</ul>
			</td>
		</tr>
		<tr>
			<td style="border-right: 1pt solid rgb(187, 187, 187); border-bottom: 1pt solid rgb(187, 187, 187); border-left: 1pt solid rgb(187, 187, 187); border-image: initial; border-top: none; padding: 0cm 5.4pt; height: 31.8pt; text-align: center;">2002. 7. 31.</td>
			<td style="border-bottom: 1pt solid rgb(187, 187, 187); border-top: none; border-left: none; border-right: 1pt solid rgb(187, 187, 187); padding: 0cm 5.4pt; text-align: center;">
			<ul>
				<li style="text-align: justify; padding-right:15px">계약갱신요구권에 관한 조항 신설(제6조의3)</li>
				<li style="text-align: justify; padding-right:15px">차임증감청구권에 관하여 차임 또는 보증금의 증액이 있었다면 1년 이내에는 다시 증액 요구를 할 수 없다는 내용의 개정(제7조 제1항) 및 증액 범위는 5%까지만 가능하되 특별시, 광역시, 특별자치시, 도 및 특별자치도는 조례로 상한을 달리 정할 수 있다는 내용의 조항 신설(제7조 제2항)</li>
			</ul>
			</td>
		</tr>
	</tbody>
</table>
 
 
2. 칠레의 민상법 개정으로 인한 임대차 관련 동향

<div style="text-align: justify;"> 
칠레는 2023년 10월 18일 개정 임대차법이 시행되었습니다.   칠레는 현재 주거 문제가 대두되고 있으며 특히 대도시를 중심으로 주택 공급이 부족하게 되어 이를 해결하기 위하여 임대차법 개정을 하였습니다.</div>

<table class="MsoTableGrid" style="border-collapse:collapse; border:solid #bbbbbb 1.0pt">
	<tbody>
		<tr>
			<td style="border-width: 2pt 1pt 1pt; border-style: solid; border-color: rgb(47, 85, 151) rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; background: rgb(221, 221, 221); padding: 0cm 5.4pt; text-align: center;" valign="top" width="20%">국가</td>
			<td style="border-bottom: 1pt solid rgb(187, 187, 187); background: rgb(221, 221, 221); border-top: 2pt solid rgb(47, 85, 151); border-left: none; border-right: 1pt solid rgb(187, 187, 187); padding: 0cm 5.4pt; text-align: center;" valign="top" width="70%">내용</td>
		</tr>
		<tr>
			<td style="border-right: 1pt solid rgb(187, 187, 187); border-bottom: 1pt solid rgb(187, 187, 187); border-left: 1pt solid rgb(187, 187, 187); border-image: initial; border-top: none; padding: 0cm 5.4pt; text-align: center;">칠레</td>
			<td style="border-bottom:solid #bbbbbb 1.0pt; border-top:none; border-left:none; border-right:solid #bbbbbb 1.0pt; padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt" valign="top">
			<ul>
				<li style="text-align: justify; padding-right:15px">임대료 인상 가능 주기를 1년에서 6개월로 단축</li>
				<li style="text-align: justify; padding-right:15px">임대료 조정 기준을 소비자물가와 정규직보수에 근거하여 산출하는 임대계약지수(ICL)에서 연간 평균 급여 변동률 및 인플레이션 변동률에 근거하여 산출하는 자가주택가격지수(CCP)로 변경</li>
				<li style="text-align: justify; padding-right:15px">임대인이 임차인에게 사전에 수 개월치 임대료를 선납 청구할 수 있는 근거 조항 삭제</li>
				<li style="padding-right: 15px;">임대인이 다수의 주택을 임대하는 경우에 대한 세제 혜택 개선 
				- 주택 임대를 3채 이하로 하는 경우에는 세제 혜택 가능 
				- 임대 수익 중 2채의 주택으로부터 발생하는 수익에 대하여는 Monotax 면세</li>
			</ul>
			</td>
		</tr>
	</tbody>
</table>

<div style="text-align: justify;"> 
 
3. 해외 동향의 의의 
 
코로나19 및 우크라이나 전쟁으로 인하여 전 세계적으로 경제위기에 봉착한 국가들이 있으며, 이러한 위기는 각국 국민들의 주거에도 영향을 미치고 있기 때문에 국가들은 자신의 국민들에게 발생하는 문제를 해결하기 위하여 다양한 정책들을 펴고 있습니다. 
 
칠레와 같이 부동산 수요가 공급을 초과하는 국가에서는 임대인을 보호하고 부동산 소유자가 임대하는 경우 세제 혜택을 제공하는 방법으로 부동산 시장에 임대 물량을 증가시키려는 개정을 하였습니다.  
 
이는 부동산 시장이 아닌 임대 시장에의 공급을 확대하기 위한 제도 및 법령 개정으로서, 단순히 ‘부동산’ 공급을 촉진하는 것이 아니라 이미 공급되어 있는 주택이 ‘임대’ 시장에 나올 수 있도록 길을 열어주는 방법으로서, 이미 형성되어 있는 시장 내의 유동성을 증가시키는 방안입니다.  
 
주택 공급 물량이 부족하지 않으나 실제 주거를 위한 임대 시장의 물량이 부족한 국가들은 칠레의 입법 동향에 따라 법제 개정을 고려하여 시장에 변화의 동력을 줄 수 있으며, 경제 상황에 따라 임대인과 임차인을 적절하게 보호할 수 있다는 시그널을 제공하여 형평성을 꾀할 수 있습니다. </div>

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