법무법인[유] 지평 || 러시아주택분양 제도 개관 Ⅲ

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러시아주택분양 제도 개관 Ⅲ

2010.04.22

<a href="/origin/newsletter/16_201001/data/russia.html" target="_blank">■ 관련링크 : 러시아주택분양제도 개관 Ⅰ (지평지성 뉴스레터 2010. 1월호)</a> 
<a href="/origin/newsletter/17_201002/data/russia.html" target="_blank">■ 관련링크 : 러시아주택분양제도 개관 Ⅱ (지평지성 뉴스레터 2010. 2월호)</a> 
 
4. 지분건설 계약에 따른 담보 및 실행 절차 
 
지분건설법이 정하고 있는 담보의 종류는 저당권과 연대보증입니다(제12.1조). 지분건설계약에 따른 피담보채무는 i) 지분권자가 납입한 대금 반환채무, ii) 손해배상채무 및/또는 위약금(벌금) 형태의 채무, 기타 계약 및 법률로 정한 대금지급채무입니다. 
 
[저당권] 
 
지분건설계약에 따른 사업자의 채무이행을 담보하기 위해, 지분건설계약을 국가 등록한 시점부터 사업자가 소유 또는 임대권을 보유하고 있는 다세대 주택 건설용 토지 및 해당 토지에 건축 중인 다세대 주택은 지분권자를 위하여 담보가 설정된 것으로 간주합니다(제13조 1항). 
 
그리고 미완공 대상물에 대한 사업자가 소유권을 국가 등록하는 경우, 국가 등록시점부터 미완공 대상물 역시 지분권자를 위하여 담보가 설정된 것으로 간주합니다. 러시아법상 미완공 대상물(Объект незавершенного строительства)이란 새로이 건축되는 부동산으로, 아직 등기부나 기술대장에 접수되거나 등기되지 아니한 부동산을 의미합니다. 부동산등록법 제25조에 따라 새로이 건축되는 부동산에 대한 권리는 이러한 부동산의 건축 사실의 증명과 해당 부동산 건설을 위한 토지사용권 증명 서류를 기초로 하여 등기됩니다. 미완공 대상물을 거래할 필요가 있는 경우, 해당 부동산에 대한 권리는 해당 부동산 건설 토지사용권 확인 서류, 설계견적도서, 미완공 대상물 설명서 등을 근거로 하여 등기됩니다. 
 
그런데 본 법률은 담보권을 실행하여야 하는 상황이 발생하는 경우에 대비하기 위하여 사업자로 하여금 미완공 대상물에 대한 소유권을 국가 등록할 의무를 부담시키고 있습니다. 사업자가 이러한 의무를 회피하는 경우, 지분권자는 법원의 판결을 얻어 미완공 대상물에 대한 권리를 국가 등록할 수 있습니다. 그리고 사업자가 다세대 주택 목록에 포함되는 주거공간 및 비주거용 공간에 대한 소유권을 국가 등록하는 경우, 사업자 명의로 국가등록되는 시점부터 이들은 지분권자에게 담보설정된 것으로 간주합니다. 
 
사업자가 첫 지분권자와 지분건설계약을 체결하기 전 토지 소유권 및 임대권, 건축중인 다세대 주택 등의 재산에 관하여 사업자의 기타 채무를 담보하기 위해 저당권이 설정된 경우, 지분권자로부터의 자금 조달은 다음의 요건이 충족된 시점부터 허용됩니다. 1) 사업자가 연대보증계약으로 자신의 채무이행을 담보하는 경우 또는 2) 토지 소유권 및 임대권, 건축중인 다세대 주택 등 재산의 저당권자가 은행인 경우로서, 3) 저당권자(은행)로부터 저당권이 설정된 재산을 통한 채권변제 동의서를 수령하고, 4) 당사자들이 지분건설 목적물 수령증에 서명한 시점부터입니다. 그리고 사업자가 첫 지분권자와 지분건설계약을 체결한 후 토지 소유권 및 임대권, 건축중인 다세대 주택 등의 재산은 지분권자의 동의 없이 저당권을 설정할 수 없습니다. 그러나 은행으로부터 담보물을 통한 채권변제 동의서를 수령하고, 지분건설 목적물에 대한 저당권 소멸 동의서를 수령하는 것을 조건으로 은행의 대출금 상환을 담보하기 위해 사업자가 은행에게 저당권을 설정해주는 경우는 예외로 합니다. 조달자금액에 대한 제한과 관련하여 사업자는 은행으로부터 조달한 대출금의 합계액이 사업신고서에 기재된 건설대금을 초과하지 않는 범위 내에서 자금을 지분권자로부터 조달할 수 있습니다. 
 
담보목적물에 대한 담보권의 실행은 1) 계약서에 정한 지분건설 목적물의 이전 기한 도래 후, 또는 2) 계약서에 정한 기한 내 지분건설 목적물이 지분권자에게 이전되지 않을 것이라는 명백한 정황이 있는 경우로서, 다세대 주택의 공사 중단 및 정지 후다음의 사건 발생 후로서 3) 저당권자(은행)에 대한 사업자의 채무이행 기한과 무관하게 위 사건 발생 후 6개월 이후 진행됩니다. 
 
[연대보증] 
 
지분건설계약에 따른 사업자의 채무에 대해서는 은행이 연대보증할 수 있습니다. 연대보증계약은 지분건설계약이 국가 등록되기 전까지 체결되어야 하고 다음의 사항들을 반드시 규정하고 있어야 합니다. 
 
1. 지분권자에 대한 연대보증인의 연대책임, 지분건설계약에 따른 채권양도의 경우 신규 지분권자에게 연대보증계약상의 권리 이전, 계약으로 정한 지분건설 대상의 이전 기한보다 6 개월 이상이 되어야 하는 연대보증 존속기간, 연대보증인의 책임이 증가되거나 연대보증인에게 부정적인 효과를 발생시키는 변경을 포함하여 지분건설계약에 따른 사정 변경에 대한 연대보증인의 동의 
2. 법률에 정한 절차에 따라 연대보증 존속에 대한 기한이익이 상실된 경우, 지분권자에 대한 연대보증인의 통지 의무 
 
연대보증 존속 기간이 경과되기 전에 연대보증이 소멸되는 경우, 연대보증인과 사업자는 이러한 사실에 대해 지분권자에게 연대보증 소멸일 한달 전까지 통보해야 합니다. 한편 사업자는 연대보증 소멸일로부터 15일 이내에 다른 연대보증계약을 체결해야 합니다. 
 
3회에 걸쳐 러시아연방 지분건설법을 중심으로 러시아 주택분양제도를 간략하게 살펴보았습니다. 러시아민간주택시장은 2008년 글로벌경제위기 전까지 폭발적인 증가세를 보이다가 이후 주춤하고 있습니다. 하지만 서두에서 말씀드렸다시피 러시아는 대규모의 노후 주택 개선문제와 양질의 주택에 대한 높은 수요로 인해 점진적인 증가세는 지속적으로 유지할 것으로 보이고, 이러한 상황에서 민간자본을 유치하기 위한 제도는 끊임없이 변화되고 개선될 것입니다.

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