법무법인[유] 지평 || [건설ㆍ부동산] 임대주택의 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절하며 주택의 인도를 구하는 경우, 임차인의 채권자로부터 임대보증금반환청구권에 대한 압류 및 추심명령이 발령되었다는 사정은 갱신을 거절할 수 있는 특별한 사정에 해당하지 않는다고 본 사례

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[건설ㆍ부동산] 임대주택의 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절하며 주택의 인도를 구하는 경우, 임차인의 채권자로부터 임대보증금반환청구권에 대한 압류 및 추심명령이 발령되었다는 사정은 갱신을 거절할 수 있는 특별한 사정에 해당하지 않는다고 본 사례

2020.05.28

[대상판결 : 대법원 2020. 5. 28. 선고 2020다202371 판결] 
 
구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 개정되기 전의 것)이 적용되는 임대주택의 임대인인 원고(한국토지주택공사)가, 임차인인 피고의 채권자가 임대차보증금반환채권에 대해 압류 및 추심명령을 받아 갱신중지요청을 하였다는 이유로, 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절하면서 기간만료를 이유로 피고에게 임대차목적물의 인도를 구한 사안입니다. 
 
구 임대주택법 제32조 제1, 3항 및 해당 조항에 따라 제정된 표준임대차계약서(같은 법 시행규칙 제21조, 서식 제20호) 제10조 제1항은 임차인이 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 한 경우에는 임대인은 당해 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있으므로, 구 임대주택법의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 위 표준임대차계약서 제10조 제1항 각 호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 않은 경우에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 이상 특별한 사정이 없는 한 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다고 보아야 합니다(대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다8002 판결, 대법원 2018. 2. 8. 선고 2016다241805, 241812 판결 등 참조). 
 
대상판결은 ① 임대주택법이 적용되는 임대주택의 경우 임대의무기간 동안에는 매각이 제한되므로, 임대인은 임대의무기간 동안에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 한 임대차계약을 해제, 해지하거나 또는 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없는 것이 원칙이고, ② 구 임대주택법 시행령(2015. 12. 22. 대통령령 제26749호로 개정된 것) 제21조 제1, 2항에 따르면, 공공건설임대주택 중 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 임대주택의 최초의 임대보증금은 국토교통부장관이 정하여 고시하는 표준임대보증금을 초과할 수 없어 비교적 소액이므로, 그러한 임대보증금에 대한 반환채권은 채권으로서의 재산적 성격과 담보로서의 중요성이 미미하여 자금조달수단 기능과 가치를 보장하여야 할 필요성이 크다고 보기 어렵고, ③ 한편 민사집행법 제246조 제1항 제6호에 의해 주택임대차보호법 제8조, 주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항에 따라 우선변제를 받을 금액에 해당하는 임대보증금 부분에 대한 반환채권은 압류금지채권에 해당하는 바, 비교적 소액인 임대보증금반환채권의 전부 내지 상당 부분이 압류금지채권에 해당할 경우가 대부분이므로 그러한 경우에는 압류 및 추심명령의 효력이 인정될 수도 없다고 판시하였습니다. 
 
위와 같은 이유로 대상판결은 피고의 채권자가 임대차보증금반환채권에 대해 압류 및 추심 명령을 받아 갱신중지요청을 하였다는 사유는 이 사건의 임대차계약서 5. 계약일반조건 제10조 제1항에 정해진 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유에 해당하지 않는다고 보아, 임대차기간 만료를 이유로 한 원고의 이 사건 임대주택의 인도 청구를 배척하며 원심판결을 긍정하였습니다. 
 
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