법무법인[유] 지평 || [건설ㆍ부동산] 주택 재개발 정비사업 구역 내의 주택임차인인 원고들이 관리처분계획인가의 고시 이전에 임대차계약을 해지하고 사업시행자인 피고를 상대로 임대차보증금 반환을 구할 수 있다고 한 사례

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[건설ㆍ부동산] 주택 재개발 정비사업 구역 내의 주택임차인인 원고들이 관리처분계획인가의 고시 이전에 임대차계약을 해지하고 사업시행자인 피고를 상대로 임대차보증금 반환을 구할 수 있다고 한 사례

2020.08.20

[대상판결 : 대법원 2020. 8. 20. 선고 2017다260636 판결] 
 
구 도시정비법 제49조 제6항 본문에 따라 관리처분계획인가의 고시가 있을 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 구 도시정비법 제54조에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없고, 사업시행자가 이를 사용ㆍ수익할 수 있게 됩니다. 이에 따라 사업시행자는 관리처분계획인가의 고시가 있게 되면 위 조항을 근거로 정비구역 내에 있는 토지 또는 건축물의 임차권자 등을 상대로 그들이 점유하고 있는 부동산의 인도를 구할 수 있습니다. 그 결과 임차권자는 임대차기간이 남아 있더라도 자신이 점유하고 있는 임대차목적물을 사업시행자에게 인도하여야 할 의무를 부담하게 되고 이로 인해 정비사업이 진행되는 동안 임대차목적물을 사용ㆍ수익할 수 없게 됩니다. 따라서 임차인은 원칙적으로 관리처분계획인가의 고시가 있다면 임차권의 설정목적을 달성할 수 없게 되었음을 이유로 구 도시정비법 제44조 제1항, 제2항에 따라 임대차계약을 해지하고, 사업시행자를 상대로 보증금반환청구권을 행사할 수 있습니다. 다만, 관리처분계획인가의 고시 이전이라도 정비사업 계획에 따라 사업시행자에 의한 이주절차가 개시되어 실제로 이주가 이루어지는 등으로 사회통념상 임차인에게 임대차관계를 유지하도록 하는 것이 부당하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있는 경우에는, 임차인은 위 조항에 따라 임대차계약을 해지하고, 사업시행자를 상대로 보증금반환청구권을 행사할 수 있습니다. 이 경우 임차인이 관리처분계획인가의 고시 이전에 해지권을 행사할 수 있는 특별한 사정이 있는지는, 정비사업의 진행 단계와 정도, 임대차계약의 목적과 내용, 정비사업으로 임차권이 제한을 받는 정도, 사업시행자나 임대인 등 이해관계인이 보인 태도, 기타 제반 사정을 종합적으로 고려하여 개별적ㆍ구체적으로 판단하여야 합니다. 
 
대법원은 주택 재개발 정비사업 구역 내의 주택임차인인 원고들이 관리처분계획인가의 고시 이전에 임대차계약을 해지하고 사업시행자인 피고를 상대로 구 도시정비법 제44조 제2항에 따라 임대차보증금 반환을 구한 사안에서, 비록 해지 시점이 관리처분계획인가의 고시 이전이기는 하지만 이미 피고의 관리처분계획이 인가되어 가까운 시일 내에 관리처분계획인가의 고시가 있을 것으로 예상되었고, 피고 역시 관리처분계획이 인가된 후 정비구역 내에 거주하고 있던 세입자와 조합원들을 상대로 이주안내문을 발송하여 정해진 이주기간 내에 이주할 것을 요구하고 있었으며, 피고가 정한 이주기간도 원고들이 해지권을 행사한 후 불과 며칠 후부터 시작되는 것으로 예정되어 있었던 사정 등에 비추어 원고들이 관리처분계획인가의 고시 이전에 임대차관계를 유지하는 것이 부당하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있다고 볼 수 있고, 따라서 원고들이 임대차계약을 해지하고 피고를 상대로 보증금반환청구권을 행사할 수 있다고 판단하였습니다.

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