법무법인[유] 지평 || 재개발조합 국ㆍ공유지 대부료 분쟁에서 조합에 불리한 판결들이 있는 상황에서 조합에게 대부료 지급의무가 없다는 판단을 이끌어 낸 사례

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재개발조합 국ㆍ공유지 대부료 분쟁에서 조합에 불리한 판결들이 있는 상황에서 조합에게 대부료 지급의무가 없다는 판단을 이끌어 낸 사례

2020.03.31

가. 국민권익위의 실태조사로 촉발된 국ㆍ공유지 대부료 분쟁 
 
재개발정비사업의 정비사업구역에는 조합원 소유 토지 외에도 도로 등 국가 또는 지방자치단체(이하 ‘지방자치단체 등’)가 소유한 토지도 포함되어 있습니다.  조합은 관리처분계획인가를 받은 후 공사를 시작합니다.  공사기간동안 조합은 국ㆍ공유지를 점유 및 사용할 수밖에 없습니다.  그러나 조합에게 별도로 사용료를 부과하지 않는 것이 관행이었습니다.  조합은 공동주택을 신축하는 동시에 새로운 기반시설을 설치하여 지방자치단체 등에 기부채납하기 때문입니다. 
 
그런데 2013년 7월 22일자 국민권익위원회의 실태조사 이후, 각 지방자치단체 등은 조합을 상대로 공사기간 동안의 국ㆍ공유지의 대부료 상당액의 지급을 요구하기 시작하였습니다.  국민권익위원회의 조사 요지는 아래와 같습니다. 
 
① 구 도시정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 일부개정되기 전의 것)에 따르면 국ㆍ공유지의 사용 또는 점용에 따른 사용료 또는 점용료는 면제되지 않아(제32조 제6항), 조합이 공공용 행정재산을 사용함에 있어 사용료를 납부하여야 한다.  
 
② 구 도시정비법에 따르면 “수수료 등”만 면제되는데, 사용료는 면제대상에 포함되지 않는다(대법원 2011. 2. 24. 선고 2010두22252 판결). 
 
 
나. 조합의 대부료 상당의 부당이득 반환 의무를 인정한 하급심 판결의 등장 
 
재개발사업장에서 조합과 지방자치단체 사이에 대부료 상당의 부당이득반환청구 소송이 진행되었습니다.  전반적인 상황은 조합에 유리하지 않았습니다.  지방자치단체 등은 국민권익위원회의 실태조사 취지에 따라 ‘정비사업조합이라고 하여, 공사기간 동안 국ㆍ공유지를 무상으로 사용할 수는 없다’는 논리를 개진하였습니다.  2017년 도시정비법이 전면개정되며 대부료 면제 조항이 신설되었는데(제97조 제7항), 적용 범위를 소급하는 부칙을 따로 두지 않았다는 점도 근거로 제시하기도 하였습니다. 
 
금호, 왕십리 등 일부 재개발구역에서는 조합이 지방자치단체에게 대부료 상당의 부당이득반환금을 반환하여야 한다는 판결들이 선고되었습니다.  일부 사건은 현재까지도 대법원에서 다툼을 이어가고 있습니다. 
 
 
다. 조합이 패소한 1심을 뒤집고, 국면 전환을 이루어낸 서울고등법원 판결 
 
지난 2019년 12월 13일에 선고된 서울고등법원 2019나2030585 판결은 조합에 불리하였던 국면을 전환시키는 판결입니다(서울고등법원 2019. 12. 13. 선고 2019나2030585 판결).  위 사건에서 지평은 재개발조합을 대리하여 ‘재개발조합은 사업시행인가 및 관리처분계획에 따라 종전 기반시설을 폐지하고 새로운 기반시설을 설치하기 위하여 국ㆍ공유지를 점용하는 것이기 때문에, 법률상 원인이 없는 점유에 해당하지 않는다’는 판단을 이끌어 냈습니다.  
 
지평 도시정비사업팀은 정비기반시설의 무상귀속과 무상양도에 관한 제도의 취지에 대한 이해를 바탕으로 재판부를 설득하였습니다.  재판부는 재개발사업의 결과 지방자치단체가 공급받게 되는 양질의 정비기반시설은 결국 폐지되는 기반시설과 등가(等價)라는 주장을 받아들여 조합의 부당이득반환의무를 부정하는 판단을 내렸습니다. 
 
당해 판결은 해당 조항의 입법취지와 분쟁상황 전반이 잘 반영된 판결로서, 향후 분쟁 국면에서 중요한 역할을 할 것으로 기대됩니다. 
 
 
라. 재개발조합들의 체계적인 대응 필요 
 
국ㆍ공유지의 점용에 따른 대부료 등은 관리처분계획 수립 당시 전혀 고려되지 않았던 비용입니다.  예상하지 못한 손실로 인해 어려움을 겪고 있는 조합이 상당수입니다. 
 
현재까지는 조합의 부당이득반환의무를 인정한 하급심 판결의 수가 압도적으로 많습니다.  그러나 소송 초기부터 일관되고 체계적으로 대응한다면 당해 판결과 같이 충분히 조합에게 유리한 결론으로 이어질 수 있습니다.  
 
해당 쟁점에 대한 대법원의 최종적인 판단은 아직 이루어지지 않았습니다.  그 전까지, 당해 판결과 같은 취지의 하급심 판결을 누적하여 조합의 입장에 힘을 실을 필요가 있습니다.

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