법무법인[유] 지평 || 사업 초기 중단된 부동산 개발사업 관련하여 발생한 분쟁에서 수탁자인 부동산신탁회사를 대리하여 수탁자의 사업 중단 결정 및 신탁사무 처리가 적정하다는 판단을 이끌어낸 사례

업무사례|건설 · 부동산

사업 초기 중단된 부동산 개발사업 관련하여 발생한 분쟁에서 수탁자인 부동산신탁회사를 대리하여 수탁자의 사업 중단 결정 및 신탁사무 처리가 적정하다는 판단을 이끌어낸 사례

2020.12.16

신탁회사와 차입형 토지신탁계약을 체결하고 분양형호텔사업을 추진하던 위탁자가 분양개시 직후 공사가 중단되어 위 사업이 결국 추진되지 못한 것과 관련하여 수탁자를 상대로 손해배상 청구를 하였습니다.  위탁자는 수탁자인 신탁회사가 분양률이 저조하다는 이유로 분양 개시 후 며칠이 되지 않아 공사 중단을 결정하고 다시 재개하지 않은 것은 선관주의 의무를 위반한 것이라고 주장하였습니다.  특히 위탁자는 차입형 토지신탁계약임에도 불구하고, 수탁자가 고유계정에서 자금을 추가로 차입하여 사업을 추진하지 않은 것을 문제 삼았습니다.  지평 건설부동산팀은 위 소송에서 수탁자를 대리하여 신탁사무 처리가 적정하다는 판단을 이끌어 냈습니다. 
 
법원은 사업의 추진 경위 및 진행과정 등을 종합하여 볼 때, 수탁자는 당초의 예상과 달리 해당 사업의 수익성이 떨어져 이를 계속 수행하는 경우 손실의 발생과 확대가 예상되어 사업의 추진을 중지한 것으로 보인다고 판단하였습니다. 그러면서 비록 신탁회사가 토지신탁을 업으로 하는 전문가로서 전문지식에 기초하여 분양률과 수익성을 예측하였다가 경기침체 등으로 그 예측이 어긋나는 상황이 발생하였다고 하더라도, 사업 수행에 따른 손실의 발생과 확대가 예상되는 상황에서 사업 추진을 중단한 것은 수탁자로서의 선관주의 의무를 위반한 것이라고 보기 어렵다는 결론을 도출하였습니다. 
 
이는 위 사건과 같은 차입형 토지신탁계약의 수탁자가 신탁사업의 수익성이 떨어져 이를 계속 수행하는 경우 손실의 발생이나 확대가 예상되자 사업 추진을 중지하고 위탁자에게 수차례 설계변경의 필요성을 설명하였으나 위탁자가 이에 동의하지 않아 사업을 중단한 사례에 대하여 수탁자의 주의의무 위반을 부정한 대법원 판례(대법원 2006. 6. 9. 선고 2004다24557 판결 참조)의 취지에 부합하는 판결이기도 합니다.    
 
차입형 토지신탁계약은 자금조달의 책임을 수탁자가 부담하는 부동산 개발신탁으로, 수탁자는 고유계정으로부터 자금을 차입하여 자금을 조달하는 경우가 많습니다.  이러한 형태의 신탁계약을 두고 수탁자가 무조건적으로 자금을 차입할 의무가 있는 것으로 오인하는 경우가 있으나 이는 신탁의 제도적 취지를 잘못 이해한 것입니다.  신탁에서 수탁자는 신탁계약에서 정한 신탁의 목적이 달성되도록 최선의 노력을 기울일 주의의무를 부담하는 자입니다.  따라서 부동산 개발을 통해 신탁수익을 창출하는 것을 목적으로 하는 차입형 토지신탁에서, 수탁자는 사업을 끝까지 추진하였을 때 신탁이익 창출이 예상되는 경우 필요자금을 조달할 의무를 부담할 뿐입니다.  사업성이 악화되어 신탁의 목적을 달성할 가능성이 희박해진 상황에서 고유계정 차입을 늘릴 경우, 이는 신탁재산의 부채만을 확대시키게 됩니다. 이는 신탁의 목적이나 수탁자 본연의 의무에 반하는 결과이기 때문에, 위와 같은 상황에서는 수탁자가 무조건 자금을 조달해야 한다고 보기 어렵습니다.  나아가 사업성이라는 것은 미래에 대한 예측에 해당하기 때문에 아무리 전문가라고 하더라도 이를 정확하게 예측하는 것은 어렵습니다.  이에 법원 역시 사업성이 사후적으로 악화된 경우, 사업을 중단하는 조치를 취하는 것이 수탁자의 주의의무를 위반한 것에 해당하지 않는다고 판단한 것입니다.  따라서 차입형 토지신탁의 형태로 사업을 추진하고자 하는 경우에는 위와 같은 제도의 취지를 충분히 숙지할 필요가 있습니다.

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