법무법인[유] 지평 || 해외 부동산 메자닌 펀드 투자자가 미국 담보실행제도(DIL) 미고지를 이유로 제기한 소송에서 집합투자업자를 대리하여 1~3심 승소

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해외 부동산 메자닌 펀드 투자자가 미국 담보실행제도(DIL) 미고지를 이유로 제기한 소송에서 집합투자업자를 대리하여 1~3심 승소

2026.07.16

<div style="text-align: justify;">지평은 집합투자업자를 대리하여, 상장법인 투자자가 제기한 부당이득금반환 등 청구 사건에서 1심부터 3심까지 모두 승소하였습니다(대법원 2026. 7. 16. 선고 2025다212617 판결, 서울고등법원 2025. 4. 11. 선고 2024나2010769 판결, 서울중앙지방법원 2024. 1. 18. 선고 2021가합541740 판결). 
 
지평이 대리한 피고 C는 미국 네바다주 라스베가스에서 68층 규모의 호텔 등 복합리조트를 개발하는 사업(이하 '이 사건 개발사업')과 관련한 메자닌 대출채권을 실질적 투자대상으로 하는 2개의 전문투자형 사모펀드(이하 ‘이 사건 각 펀드’)를 설정 및 운용한 집합투자업자입니다. 피고 B는 집합투자업자와 체결한 위탁판매계약에 따라 이 사건 각 펀드의 수익증권을 판매한 투자중개업자입니다. 원고 A는 주권상장법인이자 자본시장법상 전문투자자로서, 투자중개업자 B를 통해 이 사건 각 펀드의 수익증권을 매수하였습니다. 
 
이 사건 개발사업의 자금조달 구조에는 선순위 대출과 메자닌 대출이 있고, 선순위 대주와 메자닌 대주 사이에서 체결된 대주간 약정(Intercreditor Agreement)에는 미국법상 인정되는 담보실행제도인 DIL 관련 조항이 포함되어 있었습니다. 
 
‘DIL(Deed in Lieu of Foreclosure)’은 미국법상 인정되는 담보실행제도로서, 채권자와 채무자 사이에서 채권자가 담보권 실행에 따른 매각에 갈음하여 부동산 소유권을 이전하기로 하는 합의를 의미하고, 대주간 약정에는 선순위 대출에 기한이익 상실 사유가 발생하면, 선순위 대주는 차주와의 합의에 따라 DIL을 실행할 수 있으나 메자닌 대주가 사전에 선순위 채권을 매입할 수 있는 권한을 부여하는 절차를 두고 있었습니다. 
 
이후 코로나 팬데믹으로 개발사업이 중단되어 기한이익 상실 사유가 발생하였고, 메자닌 대주들이 선순위 채권을 매입할 수 있는 권한(Purchase Option)을 행사하지 않자 DIL이 실행되어 부동산 소유권이 선순위 대주에게 이전되었습니다. 그런데 선순위 대주조차 손실을 입는 가격에 부동산이 매각됨에 따라 메자닌 채권에서 전액 손실이 발생하였고, 이에 따라 메자닌 투자를 한 A는 투자금을 회수하지 못하였습니다. 
 
투자자 A는 투자중개업자 B와 집합투자업자 C가 투자권유 당시 DIL 관련 조항의 존재와 그 위험성을 알리지 않았고, 이 사건 각 펀드가 마치 일반적인 부동산담보부 대출인 것처럼 설명하여 자신을 기망하거나 또는 착오에 빠뜨렸다고 주장하며, B에 대하여는 주위적으로 사기, 착오 취오에 따른 부당이득반환을, 예비적으로는 자본시장법 위반 및 불법행위에 따른 손해배상을 청구하였고, C에 대하여는 자본시장법 위반 및 불법행위에 따른 손해배상을 청구하였습니다. 
 
지평은 집합투자업자 C를 대리하여, ① DIL은 미국 부동산 메자닌 투자에서 특별한 약정 없이도 일반적으로 이용될 수 있는 담보 실행 방법이고, DIL 관련 조항은 메자닌 대주에게 선순위 채권 매입권한을 부여하여 오히려 그 권리를 보호하는 장치인 점, ② 담보 부동산의 가치가 선순위 채권액에 미달하는 경우 DIL이든 경매절차든 메자닌 대주의 원금회수 가능성에 차이가 없어 DIL 관련 조항의 존부가 투자자의 합리적 투자판단에 중대한 영향을 미치는 사항이라고 볼 수 없는 점, ③ A가 투자금을 회수하지 못한 근본적 원인은 DIL 관련 조항이 아니라 코로나 팬데믹으로 인한 개발사업 중단과 부동산 가치의 급락이라는, 누구도 예측하기 어려웠던 사정에 있는 점, ④ 집합투자업자 C가 작성한 투자설명자료(IM자료)에는 원금손실 위험, 해외투자 위험, EXIT 위험, 부동산시장 위험 등 메자닌 대출의 본질적 위험요인이 충실히 기재되어 있었던 점, ⑤ A는 전문투자자로서 메자닌 대출 및 브릿지론의 구조를 이해할 수 있는 투자경험을 갖추고 있었던 점 등을 주장하였습니다. 
 
제1심 재판부는 위 주장을 받아들여 원고의 집합투자업자 C에 대한 청구를 모두 기각하였고(투자중개업자 B에 대한 청구도 모두 기각됨), 항소심 재판부 역시 제1심 판단이 정당하다고 보아 항소를 모두 기각하면서, DIL 관련 조항의 존부에 따라 메자닌 대주의 원금회수 가능성이나 담보 부동산 가치평가의 신뢰성이 달라진다고 볼 수 없고 매입권한 행사 사례도 실제 존재한다는 점을 추가로 설시하였습니다. 대법원 역시 원심의 판단이 사기, 착오 취소 및 자본시장법상 투자자보호의무에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다고 보아 상고를 기각함으로써, 피고들의 승소가 최종 확정되었습니다. 
 
이 사건은 해외 부동산 개발사업에 대한 메자닌 투자에서 문제된 미국법상 담보실행제도(DIL)의 법적 성격과, 그에 관한 정보가 국내 투자자에 대한 집합투자업자, 투자중개업자의 설명의무 내지 투자자보호의무의 대상이 되는 '중요사항'에 해당하는지를 정면으로 다룬 사례입니다. 이 사건은 금융투자상품의 구조에 내재된 위험과 특정 담보권 실행 절차의 존부가 별개의 문제임을 명확히 하였다는 점, 그리고 예측하지 못한 사후적, 외부적 요인(코로나 팬데믹 등)으로 인한 손실 위험은 투자자가 스스로 감수해야 할 위험으로서 설명의무 위반의 근거가 될 수 없다는 법리를 1심부터 3심까지 일관되게 확인해 주었다는 점에서 큰 의미가 있습니다.</div>

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