법무법인[유] 지평 || 주택재개발정비사업조합이 시공사를 상대로 기지급 공사대금의 부당이득반환을 청구한 사건에서 시공사를 대리하여 승소

업무사례|건설 · 부동산

주택재개발정비사업조합이 시공사를 상대로 기지급 공사대금의 부당이득반환을 청구한 사건에서 시공사를 대리하여 승소

2026.06.24

<div style="text-align: justify;">지평 건설부동산그룹은 주택재개발정비사업조합(이하 ‘조합’)이 시공사를 상대로 이미 지급한 공사대금 중 약 127억 원 상당의 부당이득반환을 청구한 사건에서 시공사를 대리하여 제1심에 이어 항소심에서도 승소하였습니다. 
 
조합은 2009년 총회 결의로 시공사를 선정하고 2010년 공사도급계약을 체결하였으나, 조합 내부 분쟁과 관리처분계획 무효확인 판결의 확정 등으로 사업이 장기간 지연되었습니다.  그 과정에서 조합과 시공사는 2016년 및 2018년 각 총회 결의를 거쳐 공사비를 증액하는 1차ㆍ2차 변경계약을 각 체결하였습니다.  조합은 공사대금을 모두 지급하고 아파트가 준공된 후 해산ㆍ청산 단계에 이르러, ‘각 변경계약으로 조합원의 비용부담이 실질적으로 증가하였음에도 총회에서 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻지 못하였으므로 각 총회결의와 이에 기한 각 변경계약은 무효’라고 주장하면서 기지급 공사대금 중 약 127억 원의 반환을 구하는 소를 제기하였습니다(그중 10%인 약 12억 원을 명시적 일부청구). 
 
본 사건에서는 공사비를 증액하는 변경계약에 대하여 언제나 도시정비법상 특별다수 동의요건(조합원 3분의 2 이상의 동의)이 요구되는지, 그렇지 않다면 그 판단기준은 무엇인지가 쟁점이 되었습니다. 
 
지평 건설부동산그룹은 방대한 계약서류와 총회자료, 사업비 지급내역을 면밀히 분석하여 ‘구 도시정비법 제24조 제7항이 정비사업비가 물가상승률분을 제외하고 10% 이상 늘어나는 경우에만 3분의 2 이상의 동의를 받도록 정하고 있는 점에 비추어, 공사비가 증액되었다는 사정만으로 언제나 특별다수 동의요건이 요구된다고 볼 수 없다’는 점, 나아가 ‘물가상승률분은 당사자가 합의한 계약상 착공기준일을 기준으로 산정하여야 하고, 통신ㆍ전기ㆍ급수ㆍ도시가스 등 공급시설의 철거ㆍ이설이나 석면 해체ㆍ잔재처리와 같이 관계 법령상 원래 조합이 부담하여야 할 항목은 조합의 추가 부담액에 산입될 수 없다’는 점을 적극적으로 변론하였습니다. 
 
법원은 위 주장을 모두 받아들여, 조합의 추가 부담 비율을 1차 변경계약은 6.49%, 2차 변경계약은 5.62%로 각 산정한 다음 모두 10%에 미치지 못하므로 특별다수 동의요건이 요구되지 않는다고 판단하였고, 조합이 항소심에서 새롭게 주장한 금융비용 이중지급 및 착오취소 주장도 모두 배척하였습니다. 
 
최근 공사비 급등을 배경으로, 조합이 준공ㆍ청산 단계에 이르러 과거 공사도급 변경계약에 관한 총회결의의 정족수 하자를 문제 삼아 시공사에게 기지급 공사대금의 반환을 구하는 분쟁이 늘어나고 있습니다.  이 사건 판결은 그러한 분쟁에서 특별다수 동의요건의 요부를 판단하는 정량적 기준과 그 구체적인 적용 방법을 제시하였다는 점에서 의미가 있습니다.  장기간에 걸쳐 여러 차례 변경계약이 체결되는 정비사업의 특성상, 계약 체결 단계에서부터 증액분의 산정 기준과 비용부담의 주체를 명확히 하고 총회 절차를 정비해 두는 등 면밀한 법률 자문을 받을 필요가 있습니다.</div>

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