- 대법원 2009. 11. 12. 선고 2009다53437 판결

1. 판결의 취지

토지와 그 지상의 신축건물에 대한 신탁계약이 시기를 달리하여 별도로 체결된 경우, 건물신탁계약에 대한 사해행위 성립여부는 건물에 대한 신탁계약 당시를 기준으로 별도로 판단해야 합니다.

2. 사실관계

A회사는 2003. 3.경부터 이 사건 상가의 신축·분양 사업을 시행하면서 금융기관으로부터 90억 원을 한도로 대출을 받기로 하고, 그 무렵 금융기관 및 시공사인 B건설과 사업약정서를 체결하였습니다. 사업약정서에서는 'A회사는 건물 보존등기시 대출원리금 및 공사대금 미지급금이 잔존하는 경우 보존등기와 동시에 담보신탁(또는 처분신탁)을 경료키로 한다'고 하였으며, A회사는 2003. 3. 27. 피고(신탁회사)와의 사이에 이 사건 상가부지가 될 토지에 대하여 부동산관리신탁계약(이하 '제1차 신탁계약'이라고 한다)을 체결하고 2003. 3. 31. 위 토지에 관해 피고 앞으로 신탁등기를 마쳤습니다. 이후 A회사는 2004. 5. 17. 피고와의 사이에 제1차 신탁계약을 변경하여, '이 사건 상가 신축건물의 보존등기시까지 A회사의 에 대한 채무가 완제되지 않았을 경우, 보존등기와 동시에 미분양물건에 대한 담보신탁계약을 체결하기로 한다'는 약정을 하였으며, 2004. 8. 13. 사용승인을 받은 다음 2004. 9. 10. 피고와의 사이에 이 사건 상가 신축건물 전부에 대하여 부동산담보신탁계약(이하 '제2차 신탁계약'이라고 한다)을 체결하고, 같은 날 건물 전부에 대하여 피고 앞으로 신탁등기를 마쳤습니다. 한편, A회사는 제1차 신탁계약 체결일과 제2차 신탁계약 체결일 사이인 2004. 8. 13. 이 사건 상가에 대한 사용승인을 받았습니다.

3. 판결의 요지

[1] 채권자취소권에 의하여 보호될 수 있는 채권은 원칙적으로 사해행위라고 볼 수 있는 행위가 행하여지기 전에 발생된 것임을 요하지만 그 사해행위 당시에 이미 채권 성립의 기초가 되는 법률관계가 발생되어 있고, 가까운 장래에 그 법률관계에 터잡아 채권이 성립되리라는 점에 대한 고도의 개연성이 있으며, 실제로 가까운 장래에 그 개연성이 현실화되어 채권이 성립된 경우에는 그 채권도 채권자취소권의 피보전채권이 될 수 있다.

지방세법 제29조 제1항 제1호에 의하면, 취득세 납세의무는 취득세 과세물건을 취득하는 때에 성립하고, 지방세법 시행령 제73조 제4항에 의하면, 건축허가를 받아 건축하는 건축물에 있어서는 사용승인서 교부일(사용승인서 교부일 이전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일)을 취득일로 본다고 규정하고 있는바, A회사는 2004. 9. 10. 이 사건 상가에 대한 취득세 및 농어촌특별세를 신고하고 납부기한을 2004. 9. 12.까지로 하는 고지서를 발급받았으나, 이 사건 상가의 신축공사를 완료하고 상가에 대하여 사용승인을 받은 2004. 8. 13. 당시에는 위 취득세 및 농어촌특별세 채권은 채권자취소권의 피보전채권이 될 수 있다.

[2] 당사자 사이에 일련의 약정과 그 이행으로 최종적인 법률행위를 한 경우, 일련의 약정과 최종적인 법률행위를 동일한 법률행위로 평가할 수 없다면, 일련의 약정과는 별도로 최종적인 법률행위에 대하여 사해행위의 성립 여부를 판단하여야 하고, 이때 동일한 법률행위로 평가할 수 있는지는 당사자가 같은지 여부, 일련의 약정에서 최종적인 법률행위의 내용이 특정되어 있거나 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있는지 여부, 조건 없이 최종적인 법률행위가 예정되어 있는지 여부 등을 종합하여 판단하여야 한다.

4. 판결의 의의

대상판결은 i) 토지와 신축건물 모두에 대한 신탁계약의 체결을 규정하고 있는 사업약정서는 신탁회사가 당사자로 포함되어 있지 않고, ii) 각 신탁계약은 토지와 신축건물에 대한 계약이 각각 별개로 체결되어 있으며, iii) 사업약정서와 토지에 대한 신탁계약은 신축건물에 대한 신탁계약을 ‘조건부’로 체결하도록 되어 있어서 이로써 당연히 건물에 대한 신탁계약이 체결될 것으로 볼 수 없다는 점을 근거로 하여, 사업약정서 및 토지와 신축건물에 대한 각 신탁계약이 사해행위성을 판단함에 있어서 모두 별개의 법률행위로 평가되어야 한다고 판시하였습니다. 

부동산개발사업의 초기에는 신축건물이 존재하지 않아서 이에 대한 신탁계약을 체결할 수 없기 때문에 토지와 건물에 시기를 달리하여 신탁계약이 체결될 수 밖에 없는데, 대상판결의 취지에 따르면 위와 같은 부동산개발사업의 구조가 다소 불안정해질 수 밖에 없을 것입니다.  즉, 향후 부동산개발사업에 자금을 지원하는 대주들은 건물이 완공되어 그에 대한 신탁계약이 체결되기 전에 성립하는 채권의 채권자가 제기하는 사해행위 취소를 염려하여 부동산개발사업의 참여를 꺼리게 될 위험이 있습니다.  

한편, 대상판결은 사업약정이나 신탁계약의 구체적인 내용을 검토하여 해당 사안에서는 신축건물에 대한 제2차 신탁계약이 별도로 사해행위 취소의 대상이 된다고 판시한 것이라고도 볼 수 있으므로, 신축건물에 대한 모든 추가 신탁계약에 확대 적용되지는 않을 가능성도 높습니다.  따라서 부동산개발사업을 진행할 때에는 위 판결의 취지를 고려하여 사업약정서나 신탁계약서를 작성할 때 그 내용 및 표현에 주의하여야 할 것입니다.

5. 다운로드 : 대법원 2009. 11. 12. 선고 2009다53437 판결