1. 판결의 취지

아파트공급계약서에 "입주지정일 이후에 발생하는 제세공과금에 대하여는 입주 및 잔금완납이나 소유권이전 유무에 관계없이 수분양자가 부담한다."라는 조항이 기재되어 있는데, 입주지정일이 입주기간(5. 31.부터 7. 9.까지)으로 정해진 경우, 위 조항의 '입주지정일 이후'의 의미를 '입주기간 초일 이후'로 해석할 수 없다. 입주기간 중에 발생한 제세공과금이라는 이유로 수분양자가 실제 입주하기 전에 발생한 제세공과금을 수분양자에게 전가시킬 수는 없다.

2. 사실관계

A, B, C 건설사(이하 '피고들')는 수분양자인 원고들과 경기 화성 동탄 시범아파트에 관한 공급계약을 체결하였습니다. 아파트 공급계약서 제9조에는 "입주지정일 이후 발생하는 제세공과금에 대하여는 입주 및 잔금완납이나 소유권이전 유무에 관계없이 수분양자가 부담한다. 단, 수분양자의 불이행으로 인하여 분양자들이 입은 손해는 수분양자가 배상한다"는 규정이 있었습니다.

이후 피고들은 원고들에게 입주기간을 2007. 5. 31. 부터 2008. 7. 9. 까지(40일간)으로 정하여 통지하였습니다. 그런데 원고들은 모두 2007. 6. 1. 이후 분양잔금을 납부하고 입주를 마쳤습니다.

한편 화성시는 재산세 과세기준일인 2007. 6. 1. 당시 아파트의 소유자인 피고들을 대상으로 재산세납부고지서를 발급하였습니다. 피고들은 2007. 7. 30. 경 재산세를 모두 납부한 후, 원고들에 대하여 아파트공급계약서 제9조에 근거하여 피고들이 납부한 재산세액의 지급을 구하였습니다.

원고들은 분양받은 이 사건 아파트 각 호실에 관한 소유권이전등기에 필요한 서류를 피고들로부터 교부받기 위해 일단 피고들에게 재산세액 상당액을 지급하였습니다. 그리고 피고들을 상대로 재산세액 상당의 부당이득반환을 구하는 이 사건 소송을 제기하였습니다.

3. 판결의 요지

① 위 아파트공급계약서상으로도 입주지정일이 나중에 기간으로 정하여진다는 것을 쉽게 예상할 수 있고, 수분양자가 입주기간 내에 잔금을 납부하고 입주하는 경우에는 연체료 지급의무도 부담하지 아니한다고 규정하고 있으므로, 수분양자에게 지정된 입주기간 중에 자유롭게 입주날짜를 선택할 수 있도록 하였다.

② 한편, 이 사건 제세공과금 부담조항은 관리비 부담에 관한 조항과 유사한데, 피고들은 지정된 입주기간 내에 입주한 수분양자에 대하여는 실제 입주일 이후에 발생한 관리비만을 부담시키겠다는 취지의 통지를 하였다. 관리비와 제세공과금은 모두 원고들이 분양받은 이 사건 아파트의 유지, 관리, 사용 등과 관련하여 소요되는 비용의 성격을 갖는 것으로서, 이 사건기록상 양자의 구분이 명확하지 아니할 뿐만 아니라 양자 사이에 그 부담 주체를 달리 보아야 할 합리적 근거도 없다.

③ 이 사건 제세공과금 부담조항의 '입주지정일 이후'를 '입주기간 초일 이후'를 의미하는 것으로 보게 된다면, 수분양자는 입주기간 동안에는 실제 입주 여부와 상관없이 그동안 발생하게 되는 제세공과금을 부담하게 됨으로써, 수분양자가 지정된 입주기간 중에 자유롭게 실제 입주날짜를 선택할 수 있도록 규정한 위 아파트공급계약서 규정취지에 어긋날 수 있다.

④ 수분양자는 지정된 입주기간 중에는 자유롭게 입주날짜를 선택할 수 있는데다가, 아파트공급계약서에 입주기간 내에 입주하는 경우의 관리비나 제세공과금의 부담 문제에 관하여 전혀 언급되어 있지 아니하기 때문에, 지정된 입주기간 내에 입주하는 경우에는 실제 입주한 날로부터 관리비와 제세공과금을 부담하는 것으로 예상하였을 개연성이 크다.

따라서 이 사건 제세공과금 부담조항[제9조]은, 지정된 입주기간 내에 입주하지 아니한 수분양자에 대하여 입주 여부와 상관없이 입주기간이 경과한 후 발생한 제세공과금을 부담시키는 방법으로 입주기간 준수의무를 위반한 수분양자들을 제재하고자 하는 조항으로 볼 수 있을 뿐, 분양자와 수분양자 사이에 입주기간 중 발생한 제세공과금의 부담관계를 정한 조항으로는 볼 수 없으므로, 위 제세공과금 부담조항에 근거하여서는 입주기간 중에 발생한 제세공과금이라는 이유로 수분양자가 실제 입주하기 전에 발생한 제세공과금을 수분양자에게 전가시킬 수는 없다고 보는 것이 합리적이다.

4. 판결의 의의

재산세 과세기준일은 매년 6월 1일로(지방세법 제114조), 6월 1일 이전에 아파트나 토지 등을 소유한 사람이 재산세를 납부해야 합니다. 이에 아파트 분양시 입주지정일을 5월 31일로 정하는 경우가 많습니다. 아파트 표준 공급계약서는 '입주지정일 이후 발생하는 제세공과금에 대하여는 입주 및 잔금완납이나 소유권이전 유무에 관계없이 수분양자가 부담한다'는 규정을 두고 있어서, 입주지정일을 5월 31일로 정하면 이후에 발생한 재산세를 입주자에게 부담시킬 수 있기 때문입니다.

그런데 분양계약서에서 사용하는 '입주지정일'이라는 용어는 입주기간을 의미합니다. 아파트 표준공급계약서에도 입주지정일을 기간으로 예정한 조항을 두고 있고(예를 들어 '입주지정 최초일부터 종료일까지'라는 표현을 사용하고 있습니다). 실제로도 40~60일 정도의 기간을 두고 입주기간을 통보하고 있습니다.

그러다보니 이 사건 아파트 공급계약서 제9조 "입주지정일 이후 발생하는 제세공과금"에서 말하는 '입주지정일'이 입주기간의 초일을 의미하는지 입주기간의 말일을 의미하는지 다툼의 소지가 있었습니다. 다만 분양자들은 입주기간의 초일을 의미한다고 보아 제새공과금을 수분양자에게 부담시켰고, 이 사건 피고들도 "입주지정일 이후 발생하는 제세공과금"에서 말하는 '입주지정일'은 입주기간의 초일을 의미한다고 판단하고 2007년 5월 31일 이후 발생한 재산세를 원고들에게 부담시켰습니다.

앞으로는 이 사건 판결로 인하여 입주기간 내에 입주한 입주자들에게, 입주기간 초일 이후 발생한 재산세를 부담시킬 수 없게 되었습니다. 입주기간을 6월 1일을 걸쳐서 지정할 경우, 입주자들이 6월 1일 이후에 잔금을 납부하고 입주하면, 이들에게 재산세를 부담시킬 수 없고 분양자가 재산세를 부담해야 합니다.

만약 분양자가 재산세를 부담하지 않으려면 가능한 입주기간을 5월 31일 이전까지로 정하여야 할 것입니다. 한편 '입주지정일 이후 발생하는 제세공과금은 수분양자가 부담한다'는 아파트 공급계약서 조항을 '입주지정일 초일 이후 발생하는 제세공과금은 수분양자가 부담한다'는 내용으로 변경하는 방법도 고려해볼 수 있습니다. 그러나 ① 본 판결에서 대법원이 이 사건 제세공과금 부담조항은 지정된 입주기간 내에 입주하지 아니한 수분양자를 제재하기 위한 규정으로 본 점, ② 입주기간 내에 입주하였는데도 입주 이전에 발생한 제세공과금을 수분양자에게 부담시키는 조항은 「약관의 규제에 관한 법률」 제6조 제2항 제1호 '고객에게 부당하게 불리한 조항'에 해당하여 무효가 될 소지가 있는 점에 비추어 아파트 공급계약서 개정으로 분양자가 목적을 달성할 가능성은 낮을 것으로 보입니다.

5. 다운로드 : 대법원 2011. 5. 13. 선고 2010다7133 부당이익금반환