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[리츠 · 펀드] 「부동산투자회사법」 개정 및 프로젝트리츠 설립신고 제도

2025.05.12

<div style="text-align: justify;">부동산개발사업에 투자하는 프로젝트 부동산투자회사(이하 “프로젝트리츠”) 제도 도입을 골자로 하는 부동산투자회사법(이하 “부투법”) 일부개정법률안(김정재 의원 등 10인 발의안)(이하 “개정안”)이 2025년 5월 1일 여야 합의로 국회 본회의를 통과했습니다(<a href="https://www.korea.kr/briefing/pressReleaseView.do?newsId=156687401&call_from=rsslink" target="_blank">관련 보도자료</a>). 개정안은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행될 예정입니다(개정안 부칙 제1조). 이번 뉴스레터에서는 프로젝트리츠 설립신고 제도의 주요 내용 및 시사점을 살펴보겠습니다. 
 
 
1. 프로젝트리츠 설립신고 제도 및 경과규정 
 
프로젝트리츠는 설립등기일로부터 6개월 이내에 국토교통부장관에 설립신고를 마치면, 영업인가를 득하지 아니하더라도 부동산개발사업에 필요한 투자ㆍ운용, 현물출자, 차입ㆍ사채발행 등의 활동을 수행할 수 있습니다(개정안 제26조의4 제1항, 제2항, 제3항, 제5항 및 제6항). 개정안 제26조의4 제2항은 ‘국토교통부장관은 프로젝트리츠의 설립신고를 받은 날로부터 20일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다’고 규정하고 있는 바, 설립신고는 수리를 요하는 신고입니다. 
 
개정안은 경과규정을 마련하여 개정안 시행 이전에 이미 개발사업 시행을 위한 영업인가를 받았거나 등록을 마친 리츠에게도 프로젝트리츠로 전환할 수 있는 기회를 부여하고 있습니다. 프로젝트리츠로의 전환을 희망하는 리츠는 개정안 시행일로부터 6개월 이내에 프로젝트리츠 설립신고를 완료하여야 하며, 국토교통부장관의 설립신고 수리와 동시에 기존의 영업인가 또는 등록의 효력은 소멸합니다(개정안 부칙 제2조). 
 
 
2. 시사점 
 
프로젝트리츠 설립신고는 수리를 요하는 신고에 해당합니다. 개정안은 ‘사업의 안정적 추진을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 요건’을 설립신고의 수리 요건으로 규정하고 있습니다(개정안 제26조의4 제1항 제4호). 아직 해당 부투법 시행령이 제정되지 않은 상황에서 설립신고의 수리가 영업인가와 실질적으로 유사하게 운영되는 것이 아닌가 하는 우려가 있습니다. 그러나 부투법 개정 취지와 현재까지의 논의를 고려할 때, 부투법 시행령상 설립신고 수리 요건은 영업인가와 같이 사업계획의 적정성이나 타당성을 엄격하게 심사하는 방식이 아닌, 조세특례제한법상 프로젝트금융투자회사의 명목회사 설립신고 제도와 유사하게 객관적이고 형식적인 요건으로 구성될 것으로 예상됩니다. 이는 프로젝트리츠 제도 도입의 근본적 목적인 부동산개발사업 활성화에 부합하는 방향이라 할 것입니다. 
 
한편, 설립신고에 수리 요건을 부과한 것은 프로젝트리츠 설립 및 운용에 관한 절차적 안정성을 제공하는 측면이 있습니다. 현행 부투법에 의하면, 리츠는 설립등기일로부터 1년 6개월 이내에 영업인가를 득하여야 하며, 이를 충족하지 못하는 경우에는 법률상 해산사유가 발생합니다(부투법 제44조 제9호). 프로젝트리츠가 설립신고를 완료한 이후에 당해 설립신고가 위법하여 효력이 없다고 판단되는 경우, 해당 리츠는 일반 리츠로 간주되어 기한 내에 영업인가를 득하지 못함에 따른 해산사유가 발생할 위험이 있습니다. 국토교통부장관이 개정안에 따라 프로젝트리츠의 설립신고를 수리한 경우, 당해 설립신고는 취소되지 않는 한 유효하고 적법하게 이루어진 것으로 볼 수 있습니다. 결과적으로, 설립신고의 수리 제도는 프로젝트리츠가 추후 일반 리츠로 재분류되어 부투법상 해산사유가 발생할 법적 위험을 낮춤으로써 리츠 설립 및 운용에 관한 법적 안정성을 제고하는 효과가 있을 것으로 사료됩니다.</div>

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