법무법인[유] 지평 || 신탁된 토지에 대한 소유권자

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신탁된 토지에 대한 소유권자

2021.06.08

부동산개발사업에 있어서 시행자에게 ‘토지를 소유할 것’을 규정하거나 토지소유자의 동의를 받아야 한다고 규정한 경우 신탁된 토지에 대하여 누구를 토지소유자로 볼 것인지에 대한 주무관청의 유권해석이 각 사업에 따라 다릅니다. 신탁된 토지의 소유자에 대한 유권해석을 정리해 보면 다음과 같습니다. 
 
1. 지역주택조합의 경우 
  
법제처는 지역주택조합이 ‘신탁법’에 따라 금융기관을 수익자로 하여 해당 주택건설대지를 부동산신탁회사에 담보신탁한 후에 「주택법」 제16조 제4항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 신청하는 경우 승인요건으로서의 주택건설대지의 소유권을 확보한 것으로 볼 수 없다는 입장입니다. 
 
2. 도시계획시설사업의 경우 
 
법제처는 국토계획법 제86조 제5항에 따라 도시ㆍ군계획시설사업의 시행자로 지정받으려는 자가 해당 사업의 자금조달을 위해 도시ㆍ군계획시설사업의 대상인 토지를 담보신탁한 경우, 같은 조 제7항에 따라 토지 소유 요건을 충족하는지 여부를 판단할 때 담보신탁한 토지를 도시ㆍ군계획시설사업의 시행자로 지정받으려는 자가 소유한 토지로 볼 수 있는지에 대하여 담보신탁한 토지를 사업시행자가 소유한 토지로 볼 수 있다는 입장입니다. 
 
3. 관광진흥법에 따른 분양, 회원모집의 경우 
 
법제처는 관광진흥법 제20조는 관광숙박업자가 관광사업의 시설에 대하여 분양 또는 회원모집을 하기 위해서는 시설의 대지 및 건물의 소유권을 취득할 것을 요건으로 하고 있고 일정한 경우 담보설정금액에 해당하는 보험 증권에 가입하는 경우에 소유권을 취득한 것으로 인정하고 있으나 담보신탁된 경우에는 소유권자가 신탁회사이므로 담보설정금액에 대한 보증보험에 가입한 경우에도 분양 및 회원모집의 기준을 충족한 것으로 보지 않고 있습니다. 
 
4. 도시개발법의 동의자 
 
국토교통부는 도시개발법 제11조 제2항 제3호의 동의자 수를 계산함에 있어서 신탁된 토지의 경우에는 위탁자를 기준으로 동의자 수를 산정하여야 한다는 입장입니다. 
 
위의 사례에서 위탁자를 토지소유자로 인정하는 경우는 실질적인 사업추진세력이 신탁된 부동산에 대하여 제3자와 법률적 이해관계가 즉시 발생할 가능성이 낮아 제3자 보호의 필요성이 상대적으로 낮은 경우이고 관련 인허가에 따라 제3자와 신탁부동산에 대한 법률적 이해관계가 있는 법률행위가 예정된 경우에는 법률상 소유자인 신탁회사로 보는 것으로 판단됩니다. 명확한 유권해석이 없는 경우에는 인허가권자인 지방자치단체에 따라 그 판단이 바뀌는 경우도 있어 개발사업의 시행자에게 예상하지 못한 어려움을 주기도 합니다.  
 
부동산개발사업 및 부동산금융에 대한 자문을 하는 입장에서는 토지매입 시에 담보신탁을 활용하는 경우가 대부분이므로 위탁자를 기준으로 토지소유자로 보는 것이 타당하다고 보는 입장이지만 이는 일관된 대법원 판결, 즉 신탁된 부동산의 소유자는 수탁자라는 입장에 어긋나므로 우선적으로는 국토교통부 등 관할 행정기관의 유권해석을 통해서 해결하고 종국적으로는 입법에 의하여 해결되기를 바랍니다.

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