법무법인[유] 지평 || [건설 · 부동산] 실무상 자주 문제되는 상가임대차법의 세 가지 쟁점

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[건설 · 부동산] 실무상 자주 문제되는 상가임대차법의 세 가지 쟁점

2026.07.23

1. 들어가는 말 
 
<div style="text-align: justify;">「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’ 또는 ‘법’)이 2001년 제정되어 시행되고 있습니다.  주택뿐만 아니라(주택임대차보호법은 1981년 제정됨), 영세상인의 생활터전이자 생계수단이라고 할 수 있는 중소규모 상가건물의 임대차에 대해서도 주택과 유사한 특별한 보호가 필요하다는 사회적 요구를 수용한 결과입니다.  상가임대차법의 기본 축은 ▲ 임차권의 존속 보장, ▲ 임대차보증금의 회수 보장, ▲ 권리금 회수 기회 보호라고 할 수 있습니다.  이하에서는 실무상 자주 문제되는 상가임대차법의 세 가지 쟁점에 관하여 살펴보고자 합니다. 
 </div>
 
2. 임차인의 계약갱신요구권 
 
<div style="text-align: justify;">임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다(법 제10조 제1항).  다만, 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다(법 제10조 제2항). 
 
원래는 임차인의 계약갱신요구권 한계 임대차기간이 5년이었으나, 2018. 10. 16.자 개정으로 10년으로 연장되었고, 이 때문에 2018. 10. 16. 이전에 체결된 임대차계약에 대하여 구법이 적용되는지 아니면 신법이 적용되는지에 관하여 다소 복잡한 문제가 발생하게 되었습니다.  이 문제에 적용되는 기준은 법 부칙(2018. 10. 16.) 제2조와 대법원 2006. 3. 23. 선고 2005다74320 판결로, 위 부칙 제2조는 ‘법 제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다’고 규정하고 있고, 위 대법원 판결은 “법 제10조 제2항 소정의 ‘최초의 임대차 기간’이란 법 시행 이후에 체결된 임대차계약에 있어서나 법 시행 이전에 체결되었다가 법 시행 이후에 갱신된 임대차계약에 있어서 모두 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미한다”고 판시하고 있습니다.  이러한 기준에 따라 위 문제에 대한 답을 구체적 사례별로 살펴보면 아래와 같습니다.</div>
 
<img alt="" height="282" src="https://www.jipyong.com/uploads/editor/image/2026/07/20260722024253_1.png" width="800" /> 
 
<img alt="" height="282" src="https://www.jipyong.com/uploads/editor/image/2026/07/20260722024313_2.png" width="800" /> 
 
<img alt="" height="282" src="https://www.jipyong.com/uploads/editor/image/2026/07/20260722024343_3.png" width="800" /> 
 
<img alt="" height="282" src="https://www.jipyong.com/uploads/editor/image/2026/07/20260722024404_4.png" width="800" />
<div style="text-align: justify;"> 
2018. 10. 16. 이전에 체결된 임대차계약의 경우, 설령 2018. 10. 16. 이후에 그 임대차기간이 만료된다 하더라도, 그 갱신 가부는 신법이 아니라 구법에 따라 결정되고, 따라서 임차인의 계약갱신요구권 한계 임대차기간은 10년이 아니라 5년이라는 점을 유의할 필요가 있습니다.</div>
 
 
3. 차임 등의 증감 청구권 
 
<div style="text-align: justify;">차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조 제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우, 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있습니다(법 제11조 제1항 본문). 임대인이 증액을, 임차인이 감액을 각 청구할 수 있는바(반대의 경우도 가능은 하지만, 예상하기는 어렵습니다), 감액청구의 경우 특별한 제한이 없는 반면, 증액청구의 경우 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못하는 제한이 있고(법 제11조 제1항 단서), 현재 위 비율은 차임 또는 보증금의 5%입니다(법 시행령 제4조). 
 
상가임대차법은 원칙적으로 보증금이 일정 수준 이하인 임대차계약에 대해서만 적용되는바(법 제2조 제1항 단서), 차임 등의 증감 청구권 규정 또한 이에 해당합니다.  그러므로 서울 기준 보증금 또는 환산보증금이 9억 원 이하인, 이른바 소액 임대차계약(보증금이 9억 원인 임대차계약을 소액 임대차계약이라고 부르는 것이 맞는지 의문이기는 합니다)에 대해서만 위 차임 등의 증감 청구권 규정이 적용됩니다.  다만, 민법 제628조 및 법 제10조의2 또한 차임 등의 증감 청구에 관하여 규정하고 있고, 이 규정들은 소액 임대차계약뿐만 아니라 고액 임대차계약에 대해서도 적용되므로, 고액 임대차계약의 경우, 위 규정들에 따른 차임 등의 증감 청구는 가능합니다. 이러한 세 규정에 따른 차임 등의 증감 청구권의 요건ㆍ대상 등을 표로 정리하면 아래와 같습니다. 
 </div>

<div style="text-align:justify"> 
<table class="MsoTableGrid" style="border-collapse:collapse; border:1pt solid #bbbbbb">
	<tbody>
		<tr>
			<td style="border-bottom:1pt solid #bbbbbb; background:#dddddd; border-top:2pt solid #cc0000; background-color:#f2f2f2; border-left:none; border-right:1pt solid #bbbbbb; text-align:center" valign="middle" width="10%"></td>
			<td style="border-bottom:1pt solid #bbbbbb; background:#dddddd; border-top:2pt solid #cc0000; background-color:#f2f2f2; border-left:none; border-right:1pt solid #bbbbbb; text-align:center" valign="middle" width="30%">소액 임대차</td>
			<td colspan="2" rowspan="1" style="border-bottom:1pt solid #bbbbbb; background:#dddddd; border-top:2pt solid #cc0000; background-color:#f2f2f2; border-left:none; border-right:1pt solid #bbbbbb; text-align:center" valign="middle">고액 임대차</td>
		</tr>
		<tr>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: center; background-color: rgb(242, 242, 242);">적용 법조</td>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: center;">상가임대차법 제11조</td>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: center;" width="30%">상가임대차법 제10조의2</td>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: center;" width="30%">민법 제628조</td>
		</tr>
		<tr>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: center; background-color: rgb(242, 242, 242);">요건</td>
			<td style="border-bottom:1pt solid #bbbbbb; border-right:1pt solid #bbbbbb; border-left:1pt solid #bbbbbb; border-image:initial; border-top:none; padding:3px 15px; text-align:left">- 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우 
			- 계약 기간 중이라도 위 요건이 구비되면 가능</td>
			<td style="border-bottom:1pt solid #bbbbbb; border-right:1pt solid #bbbbbb; border-left:1pt solid #bbbbbb; border-image:initial; border-top:none; padding:3px 15px; text-align:left">- 계약 갱신 시 
			- 계약 기간 중에는 불가능 
			 </td>
			<td style="border-bottom:1pt solid #bbbbbb; border-right:1pt solid #bbbbbb; border-left:1pt solid #bbbbbb; border-image:initial; border-top:none; padding:3px 15px; text-align:left">- 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때 
			- 계약 기간 중이라도 위 요건이 구비되면 가능</td>
		</tr>
		<tr>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: center; background-color: rgb(242, 242, 242);">대상</td>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: center;">보증금, 차임</td>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: center;">보증금, 차임</td>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: center;">차임</td>
		</tr>
		<tr>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: center; background-color: rgb(242, 242, 242);">제한</td>
			<td style="border-bottom:1pt solid #bbbbbb; border-right:1pt solid #bbbbbb; border-left:1pt solid #bbbbbb; border-image:initial; border-top:none; padding:3px 15px; text-align:left">- 증액의 경우, 기존 보증금 또는 차임의 5%를 초과하지 못함(감액은 초과 가능) 
			- 증액이 있은 후 1년 이내에 다시 증액을 하지는 못함(감액은 가능)</td>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: center;">없음</td>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: center;">없음</td>
		</tr>
	</tbody>
</table>
</div>
 
 
4. 권리금 회수 기회 보호 
 
<div style="text-align: justify;">종래 임대인은 원칙적으로 권리금반환의무를 부담하지 않았는바(대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결 등), 이에 임대차계약 종료 시 계약의 갱신을 거부하거나 과도한 차임의 증액을 요구하여 임차인을 퇴거시킨 후 스스로 영업에 나서거나 새로운 임차인을 구하여 임대인이 권리금을 받는 사례들이 있었고, 이러한 문제를 개선하기 위하여 상가임대차법은 임대인으로 하여금 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하지 않도록 규정하고 있습니다(법 제10조의4 제1항).  임대인이 이러한 임차인의 권리금회수기회 보호의무를 위반하였을 경우, 임차인은 임대인에 대하여 그로 인한 손해의 배상을 구할 수 있습니다(법 제10조의4 제3항). 
 
임대인의 방해행위의 구체적 유형에 관해서는 법 제10조의4 제1항 본문 각 호가 규정하고 있는데, 해당 규정들은 모두 ‘임차인의 신규임차인 주선 행위’가 존재하는 것을 전제로 하고 있어(예컨대, 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 것을 거절하는 행위 등), 임대인의 방해행위가 인정되기 위해서는 반드시 임차인의 신규임차인 주선 행위가 선행되어야 하는지가 문제됩니다.  이에 대해서 대법원은 ‘임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하나, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도, 임대인의 확정적 의사표시는 방해행위에 해당한다’고 판시하였습니다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결).  이러한 경우에까지 임차인의 신규임차인 주선 행위를 요구하는 것은, 임차인으로 하여금 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다는 것이 그 이유였습니다.  문언 해석의 원칙에서 벗어나, 법이 달성하려는 목적ㆍ취지ㆍ사회적 효용 등을 고려하여 법조항의 의미를 확정하는 목적론적 해석에 입각하여 결론을 내린 사례들 중 하나라고 평가할 수 있겠습니다. 
 
권리금 회수 관련, 한때 ‘상가건물에 관한 임대차계약의 전체 계약기간이 5년(2018년 개정 전) 또는 10년(2018년 개정 후)을 초과하여, 임차인이 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도, 임대인의 권리금 회수 방해에 따른 손해배상책임이 성립할 수 있는지’가 치열하게 다퉈진 적이 있는데, 이 쟁점에 대한 대법원 판결이 없는 상태에서 서로 상반되는 입장의 하급심 판결들이 모두 존재하였습니다.  부정하는 하급심 판결들의 경우, ▲ 임차인의 계약갱신요구권 한계 임대차기간 규정의 취지는, 임차인의 지위 보호와 동시에, 임대차기간이 일정 기간(5년 또는 10년)을 초과하는 경우 임대인으로 하여금 갱신을 거절할 수 있게 함으로써 임대인 또는 소유자의 목적물에 대한 사용ㆍ수익 권한이 과도하게 제한되는 것을 막는 데 있는 점, ▲ 법 제10조 제1항 단서 각 호의 갱신거절사유가 있는 경우보다, 전체 임대차기간이 일정 기간을 초과하여 애초에 임차인이 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에, 임차인을 더 두텁게 보호하여야 할 할리적 근거가 없는 점 등을 그 이유로 들었습니다(의정부지방법원 고양지원 2016. 11. 4. 선고 2015가합75889 등 판결, 서울중앙지방법원 2017. 1. 13. 선고 2016가단5146866 판결, 대구지방법원 2017. 1. 17. 선고 2015가단118134 판결 등). 이러한 다툼은 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 등 판결에 의하여 정리되었는데, 대법원은 ‘전체 계약기간 초과로 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도, 권리금 회수 방해에 따른 손해배상책임은 성립할 수 있다’고 결론내리면서, 그 근거로 ▲ 상가임대차법 제10조의4의 문언, ▲ 임차인이 기간 만료로 갱신을 요구하지 못하더라도 권리금 회수를 보장할 필요성이 사라지는 것은 아닌 점, ▲ 갱신요구권 보장과 권리금 회수 기회 보호는 그 입법취지 자체가 다른 점, ▲ 전체 임대차기간이 일정 기간을 경과한다 하더라도, 임차인이 형성한 고객ㆍ거래처ㆍ신용 등 재산적 가치는 여전히 유지되어, 권리금 회수를 보장할 필요성이 있는 점, ▲ 이러한 해석이 임대인의 사용수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수 없는 점 등을 들었습니다. 
 
 
5. 맺음말 
 
상가임대차법이 제정ㆍ시행되기 시작한지 벌써 25년이 흘렀습니다.  결코 짧지 않은 시간이고, 중요한 대법원 판결도 몇 건 선고되었기에, 안정기에 접어들었다고 평가할 수 있겠습니다.  그러나 변호사로서 자문이나 소송 업무를 수행하다 보면, 항상 정답이 없는 문제들과 맞닥뜨리게 됩니다.  상가임대차법도 마찬가지입니다. 제정ㆍ시행되기 시작한지 적지 않은 시간이 흘렀고, 조항 수도 22개로 많지 않지만, 매번 즉답이 어려운 질문들을 받게 됩니다.  그럴 때면 우선 사실관계 자체를 면밀히 살핀 뒤, 선례나 관련 문헌들을 찾아보고, 상가임대차법의 문언과 취지를 고려하여, 가장 타당하다고 생각되는 결론을 찾기 위해 애씁니다.  법의 특성상 이러한 상황은 아마도 끝나지 않을 것 같습니다. 아무리 법의 문언을 구체화한다 하더라도, 현실에서는 항상 입법자들이 미처 예상하지 못한 뜻밖의 상황이 발생합니다.  어떤 극적인 드라마보다도 현실이 훨씬 더 드라마틱한 것처럼 말입니다. 헛된 기대겠지만, 제가 찾은 답이 항상 정답이기를 바라봅니다.   </div>

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