법무법인[유] 지평 || <청음지> 임대차와 대항력

법률정보|칼럼

<청음지> 임대차와 대항력

2000.11.24

【청음지】- 2001년 가을호 - 임대차와 대항력 
 
Q) 김씨는 두 아이의 엄마인데, 혼자서 아이들을 키우고 있다. 그녀는 사정이 생겨 전세로 살고 있던 집에서 이사를 가야했다. 전세기간도 이미 끝난 뒤였기 때문에 돈을 빼달라고 집주인에게 여러 차례 이야기했지만 집주인은 기다리라는 말뿐이었다. 하는 수 없이 그녀는 우선 이사를 하였다. 다만, 주민등록은 남겨둬야 할 것 같아 전출신고는 하지 않았다. 그런데 그녀가 이사를 간 직후, 집주인은 집을 다른 사람에게 팔아버렸다. 그녀는 전 주인과 새 주인에게 전세보증금을 돌려달라고 요구했지만, 서로 책임을 미루고 있다. 그녀는 누구에게 전세보증금을 청구할 수 있을까? 
 
A) 임대차의 대항력에 관한 상식 두 가지 
 
답을 하기 앞서서 전제가 되는 몇 가지 문제들을 정리해보자. 우선, 집주인이 바뀌면 새 주인은 살고 있던 임차인(세입자)을 쫓아낼 수 있을까? 물론 아니다. 그러나, 전제가 있다. 즉 임차인이 새 주인에게 임대차관계를 주장할 수 있는 힘을 “대항력”이라고 하는데, “대항력”은 임차인이 이사를 가서 전입신고(주민등록)를 마친 때에 비로소 생긴다. 만일 전세를 얻어 이사를 갔지만, 전입신고를 미처 하기 전에 집주인이 바뀌었다면, 그는 새 주인에게 대항하지 못한다. 다음으로, 집주인이 바뀐 후 임차인이 이사를 가려고 하면, 전 주인과 새 주인 중 누구에게 전세보증금을 청구할 수 있을까? 새 주인이 정답이다. 집을 새로 산 사람이 종전의 임대차관계를 모두 승계하기 때문에 전 주인은 보증금을 반환할 의무가 없다. 
 
김씨는 어떻게 하여야 하나? 
 
두 가지 경우에 따라 결론은 달라진다. 우선 김씨가 이사는 갔지만 열쇠를 잠궈둔채 이사를 갔다면 그녀는 새 주인에게 보증금을 돌려달라고 할 수 있다. 그러나, 열쇠를 반납하고 이사를 갔다면 그녀는 새 주인에게는 보증금을 청구할 수 없다. 앞서 말한 것처럼 “대항력”은 이사를 가서 살고 있으면서(열쇠를 잠궈두고 집을 비운 경우에도 살고 있는 것과 비슷하게 취급된다), 동시에 주민등록이 되어 있을 때 비로소 생긴다. 그런데 그녀가 이사를 완전히 가버린 후에 집주인이 바뀌었다면 주민등록을 남겨둔 것만으로는 대항력을 갖지 못한다. 대항력의 두 가지 요건 중 하나의 요건을 갖추지 못하고 있기 때문이다. 이 경우에는 전 주인에게 보증금의 반환을 청구할 수밖에 없다. 그래서 사람들이 돈을 받기 전에는 절대로 이사를 가거나 주민등록을 옮기지 말라고 하는 것이다. 
 
임차권등기명령제도를 활용하라! 
 
보증금을 돌려받지 못하고 있지만 사정상 이사를 가야하는 사람들을 위해 올해부터 시행되는 새로운 제도가 있다. 바로 “임차권등기명령”이 그것이다. 이 제도로 인해 임차인은 임대인이 동의하지 않더라도 단독으로 임차권등기를 할 수 있게 되었다. 법원에 임차권등기명령신청을 하여 임차권이 등기되면, 그 사람은 이사를 가거나 주민등록을 옮기더라도 아무 걱정을 하지 않아도 된다. 대항력이 유지되기 때문이다. 
 
임차인이 주의해야 할 점 
 
전세나 월세집을 구하는 사람이 주의해야 할 사항을 정리해보자. 첫째, 이사갈 집의 등기부등본을 반드시 열람해야 한다. 계약을 체결하기 전에, 잔금을 치르고 이사를 가기 전에 각각 등기부등본을 열람해본다. 둘째, 계약서에 반드시 확정일자를 받아야 한다. 요즘에는 동사무소에서도 확정일자를 받을 수 있다. 확정일자가 있어야 나중에 집이 경매에 붙여지더라도 우선변제권이 있기 때문이다. 셋째, 이사를 가자마자 전입신고를 하여야 한다. 넷째, 살고 있으면서 사정상 다른 곳으로 잠시 전출신고만을 하는 경우가 있는데, 일시적이라도 가족 모두가 전출신고를 하는 것은 곤란하다. 대항력이 상실될 수 있기 때문이다. 다섯째, 전세기간이 끝난 후 이사는 가야 하나 돈을 돌려받지 못하고 있는 사정이라면 임차권등기명령절차를 이용하여 등기를 마친 후 이사를 가야 한다. 
 
임성택 변호사(법무법인 지평)

칼럼 <청음지> 구조조정과 해고 2000.11.24

칼럼 <청음지> 가압류 2000.11.24

목록으로

JIPYONG 법무법인[유] 지평

관련 구성원

관련 구성원

SHARE

면책공고

유한책임