법무법인[유] 지평 || <청음지> 상가건물의 임대차 보호

법률정보|칼럼

<청음지> 상가건물의 임대차 보호

2002.12.20

【청음지】- 2002년 겨울호 
 
Q) 최씨는 상가를 빌려 작은 가게를 운영하고 있다. 최씨는 과거에 상가가 경매로 넘어가 보증금을 모두 날린 일이 있었는데, 최근 상가의 임대차도 주택의 임대차와 마찬가지로 보호를 받을 수 있다는 이야기를 들었다. 그렇다면 어떤 경우에 어떤 보호를 받을 수 있나? 
 
A) 상가건물임대차보호법의 시행 
 
상가건물의 임대차에 대한 특별법인 상가건물임대차보호법이 제정되어 2002년 11월 1일부터 시행되었다. 이 법의 시행으로 앞으로는 주택의 임대차 뿐 아니라 상가의 임대차도 일정한 요건을 갖출 경우 보호를 받을 수 있게 되었다. 과거에는 상가의 주인이 상가를 임대한 이후 상가를 담보로 돈을 빌려 저당권을 설정한 경우 주인이 돈을 갚지 못하여 상가가 경매로 넘어가게 되면, 상가임차인은 상가보증금을 돌려 받지 못하였다. 그리고 상가 주인이 상가를 다른 사람에게 판 경우에도 새 주인이 나가라고 하면 쫓겨나는 경우가 있었으나, 앞으로는 일정한 요건을 구비하면 상가임대차를 보호받을 수 있게 된 것이다. 
 
적용범위 
 
이 법은 보증금액이 서울의 경우 2억 4천만원, 수도권 중 과밀억제권역은 1억 9천만원, 광역시(군지역과 인천광역시는 제외)는 1억 5천만원, 그 밖의 지역은 1억 4천만원을 초과하는 경우에는 적용되지 않는다. 그리고 이 법의 보증금은 월세 등 차임이 있는 경우에는 월세에 100을 곱한 금액을 보증금에 더한 금액을 말한다. 
 
또한 이 법은 시행일 이후에 새로이 계약을 체결하거나 갱신계약을 체결한 임대차부터 적용되는 것이 원칙이지만, 아래에서 설명하는 대항력과 우선변제권, 소액보증금의 최우선변제권에 관한 내용은 시행일 이전부터 존속중인 임대차에 대해서도 적용된다. 다만 시행일 이전에 임차건물에 대하여 물권을 취득한 사람과의 관계에서는 적용되지 않는다. 
 
대항력과 우선변제권 
 
임차인이 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항할 수 있다. 이를 이른바 "대항력"이라고 하는데, 그 요건은 주택임대차에서 주택을 인도받고 확정일자를 받아야 하는 것과 유사하다. 이렇게 대항력을 취득하게 되면 상가건물의 소유권이 이전되어도 임차인은 그에 대항할 수 있다. 즉 새 주인도 종전 주인이 정한 임대차기간 동안은 임차인을 내쫓을 수 없게 된 것이다. 
 
나아가 위 대항요건(인도 + 사업자등록)을 갖추고, 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 그 상가가 경매 또는 공매로 넘어가게 되어도 임차건물의 환가대금에서 후순위 권리자와 그 밖의 채권자들보다 우선하여 보증금의 변제를 받을 수 있다. 다만, 위와 같이 대항요건 및 확정일자를 갖추기 이전에 근저당권이 설정된 경우에는 그 근저당권보다는 후순위가 된다. 
 
소액보증금의 최우선변제권 
 
소액보증금 중 일정액은 저당권 기타 다른 담보물권자(선순위의 경우도 포함)에 비하여 우선하여 변제받을 권리가 생겼다. 해당되는 소액보증금의 액수와 보호받을 수 있는 금액은 지역에 따라 다른데 다음의 표와 같다. 다만 건물의 경매신청 등기 이전에 상가건물의 인도와 사업자등록이라는 요건을 갖추어야 하며, 보증금의 액수가 상가건물 가액(토지포함)의 3분의 1을 초과하는 경우에는 3분의 1 범위 안에서만 변제를 받을 수 있다. 
 
임차권등기명령제도, 임대기간의 보장, 차임증액의 제한 
 
임대차가 종료된 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이렇게 임차권등기명령을 신청하여 임차권이 등기된 이후에는 그 건물에서 나오거나 사업자등록을 말소하더라도 이 법상의 권리를 계속 유지할 수 있다. 
 
또한 임대차계약을 체결할 때 임대차 기간을 정하지 않거나 1년 미만의 기간을 정한 때에는 임대차 기간을 1년으로 보게 된다. 따라서 1년보다 짧은 기간으로 임대차계약을 체결하였다고 하더라도 이는 무효이고, 임차인은 최소한 1년이라는 임대차기간을 보장받게 되었다. 물론 임차인이 1년보다 짧은 기간으로 임차하는 것을 동의하면 1년 미만의 임대차도 가능하다. 그리고 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 간주된다. 
 
임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 임차인이 3번의 월세를 연체하거나, 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 다시 임대한 경우, 쌍방 합의 아래 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 등에는 갱신하지 않을 수 있다. 이러한 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다. 그리고 이러한 갱신요구에 따라 새롭게 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 다음에서 설명하는 범위 안에서만 증감할 수 있다. 
 
계약을 갱신하거나, 계약 도중에 물가의 상승 등을 이유로 차임 또는 보증금의 증액을 요구할 경우에는 기존 금액의 12%를 초과하여 증액을 청구하지 못한다. 또한 임대차계약을 체결한 후 1년 이내에, 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구하지 못한다. 
 
법무법인 지평(임성택 변호사)

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