법무법인[유] 지평 || <매일경제> 상가건물임대차보호법

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<매일경제> 상가건물임대차보호법

2002.06.11

[벤처법률클리닉]-매일경제 2002. 6. 11. 
 
상가건물의 임대차에 대한 특별법인 상가건물임대차보호법이 제정되어 2003. 1. 1. 시행될 예정이다. 다만 동법의 시행을 앞두고 임대료가 폭등하는 등 법제정 취지에 어긋나는 부작용이 늘고 있어 예정보다 앞당겨 시행될 가능성도 있어 보인다. 
 
동법은 사업자등록을 할 수 있는 상가건물(일시 사용의 경우 제외)로서 임차보증금이 일정액 이하인 경우에만 적용된다(주택임대차에 있어서 소액보증금 최우선변제권 이외는 보증금액에 상관없이 보호되는 것과 차이가 있음). 그리고 월세의 경우에는 월세에 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산된 금액을 보증금에 포함시키게 된다. 또한 동법은 2003. 1. 1.이후에 새로이 계약을 체결하거나 갱신계약을 체결한 임대차부터 적용되나 새로운 건물주의 임대인 지위 포괄승계 의무, 건물을 비우지 않고서도 임차보증금을 반환 받기 위한 경매신청 권리, 보증금 중 일정액(대통령령으로 정해질 예정)의 최우선변제권 등은 시행일 이전부터 존속중인 임대차에 대해서도 적용된다. 
 
다만 시행일 이전에 임차건물에 대하여 물권을 취득한 사람과의 관계에서는 적용되지 않는다. 
 
동법의 주된 보호내용은 주택임대차보호법과 유사한 점이 있다. 첫째, 임차인이 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항할 수 있다(이른바 "대항력"의 인정). 따라서 대항력을 취득한 이후에 상가건물에 대하여 소유권이 이전되거나, 근저당권이 설정되어도 임차인은 그에 앞서 보호를 받고 경매가 되어도 임차보증금을 모두 반환받을 때까지 새로운 소유자에게 권리를 주장할 수 있다. 
 
둘째, 임차건물에 대한 경매등기 전까지 위 두 요건(인도 및 사업자등록)을 갖추면 건물경매시 건물가액(토지포함)의 1/3의 범위 안에서 대통령령으로 정하는 금액을 다른 담보물권자에 우선하여 변제 받을 수 있다(이른바 "소액보증금의 최우선변제권"의 인정). 
 
셋째, 인도, 사업자등록과 아울러 확정일자를 받으면 경매 또는 공매시 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(이른바 "우선변제권"의 인정). 
 
넷째, 임차권이 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있으며, 임차권등기 이후에는 그 건물에서 나오거나 사업자등록을 말소하더라도 동법상의 권리를 계속 유지할 수 있다("임차권등기명령제도"의 인정). 
 
다섯째, 임대차계약시 기간을 정하지 않거나 1년 미만의 기간을 정한 때에는 1년으로 보며, 임대인은 1년 미만의 기간을 주장할 수 없지만 임차인은 1년 미만의 기간을 주장할 수 있다(임대기간의 보장). 여섯째, 차임 또는 보증금의 증액은 대통령령이 정하는 비율을 초과하지 못하며, 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액청구를 하지 못한다(차임 등 증액에 대한 규제). 
 
동법은 구체적인 부분을 시행령에 위임하고 있는바, 동법이 그 제정취지를 극대화하기 위해서는 정확한 실태조사를 기초로 현실성 있는 시행령을 제정하는 것이 필요할 것이다. 
 
이행규 변호사(법무법인 지평)

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