법무법인[유] 지평 || [8∙21대책] 정부 주택공급 기반강화 및 건설경기 보완방안 발표

법률정보|칼럼

[8∙21대책] 정부 주택공급 기반강화 및 건설경기 보완방안 발표

2008.08.29

작성 : 법무법인 지평 건설부동산팀 
 
정부는 8월 21일 지역별 주택수급균형을 통한 중장기 시장안정 도모와 실수요자 거래활성화를 통한 시장 정상화를 목표로 한 주택공급 기반강화 및 건설경기 보완방안을 발표했습니다. 
 
정부 통계에 따르면 건설업 취업자수가 올 1분기 1만7000명이 줄어든데 이어 2분기에도 3만 8000명이 줄어들었고, 부도업체수도 전년 153개에서 올해 217개로 급증하고 있습니다. 또한 올 1~7월중 부도율도 0.55%로 작년 0.43%에 비해 증가했습니다. 
 
정부는 건설시장을 이대로 방치할 경우 건설업체 경영난으로 신규주택공급에 불안을 초래하여 향후 2~3년후에는 수급불균형에 따라 부동산가격상승이 우려되고, 거래위축에 따라 주거이전에 제약이 생기고 부동산 연관산업이 침체될 것을 우려했습니다. 건설업이 우리경제에서 차지하는 비중을 고려할 때 건설경기 침체는 거시산업 전반에 큰 부담으로 작용할 것으로 판단한 것입니다. 
 
정부가 내놓은 대책은 수도권과 지방을 차별적으로 접근하여 수도권은 거래를 활성화하고 공급기반을 강화하며, 지방은 미분양을 해소하고 위축된 수요일부를 보완한다는 것입니다. 또한 중소건설업계의 경영난타계를 위해 규제를 완화하고 세제를 합리화한다는 것입니다. 
 
구체적인 내용은 다음과 같습니다. 
 
◇재건축규제 완화 
 
재건축 규제 합리화 관련하여 주요 내용을 살펴보면, 현행 예비, 정밀실사 등 2단계로 나눠져있는 안전진단 절차가 통합되어 대폭 간소화된다. 또한 재건축 일반공급분에 대한 후분양 의무제를 폐지하여 착공시 입주자 모집이 가능하도록 했으며, 조합원 지위양도금지규정도 폐지하기로 했습니다. 층수제한도 완화된다. 현행 2종 일반주거지역 층수를 최고 15층에서 평균 18층으로 완화키로 했습니다. 
 
◇분양가 상한제 개선 
 
정부는 분양가 상한제 시행으로 민간부분의 공급이 위축될 가능성이 제기되어 민간택지와 주상복합아파트에 대한 가산비를 추가로 인정키로 했습니다. 개선안의 핵심은 도심 주상복합아파트에 대한 가산비로 추가로 인정하고 민간택지 실매입가를 택지 감정가의 120% 안에서 인정해 주고 연약지반 공사비 등 실제 소요된 비용을 가산비에 추가한다는 것입니다. 다만, 업체가 지나치게 가산비를 건축비 등에 포함하는 것을 막기 위해 가산비 항목을 객관화하고 지방자치단체가 가산비 산정업체를 직접 뽑도록 했습니다. 
 
◇아파트 후분양제 보완 
 
현재 공공기관의 경우 후분양제를 의무화하고 있으며, 민간부분은 후분양 선택시 공공택지를 우선공급해주는 방식으로 아파트 후분양제가 운영되고 있습니다. 그런데 건설업체의 자금난 등으로 공급위축가능성이 있는 상황에서 후분양에 따른 분양시기 지연시 수급불안이 생길 우려가 있고 금융비용 상승으로 분양가격이 상승할 가능성이 있었습니다. 이에 정부는 공공아파트의 경우 원칙적으로 후분양을 유지하고, 민간아파트의 경우 후분양을 선택할 경우 저리의 주택기금을 지원키로 했습니다. 
 
◇수도권내 공공택지의 안정적 확보를 위해 신규공공택지 개발 
 
정부는 수도권 30만호 공급을 안정적으로 유지하고 경기상황에 따른 민간공급위축에 대비하기 위해, 인천 검단신도시에 2만 6000가구, 오산 세교지구에 2만3000가구를 추가로 공급하기로 하였습니다. 
 
◇수도권 전매제한 기간 완화 
 
최장 10년, 최단 5년이었던 수도권 지역의 아파트 전매제한 기간이 최장 7년, 최단 1년으로 줄어듭니다. 우선 수도권 공공택지 신규 분양주택은 과밀억제 권역의 경우 ▲전용 85㎡이하 7년 ▲85㎡초과 5년, 기타지역은 ▲85㎡이하 5년 ▲85㎡초과 3년으로 줄어들게 됩니다.(기존 지역 구분 없이 85㎡이하 10년, 85㎡초과 7년) 또 민간택지는 과밀억제 권역의 경우 ▲전용 85㎡이하 5년 ▲85㎡초과 3년, 기타지역은 ▲투기과열지구 3년 ▲비투기과열지구 1년으로 차등 적용됩니다.(기존 85㎡ 이하 7년, 85㎡초과 5년) 
 
◇부동산 세제 합리화 
 
정부는 한편 각종 세제 완화를 통해서도 지방 미분양난에 따른 건설사들의 부담을 덜어주기로 했습니다. 건설사가 주택을 건설하기 위해 보유한 토지에 대해 종합부동산세를 비과세키로 했으며, 미분양 주택 종부세 비과세 기간을 3년에서 5년으로 확대하고, 시공사가 대물변제로 받은 미분양주택에 대해서도 5년간 종부세를 매기지 않도록 했습니다. 
 
아울러 정부는 1세대2주택 양도세 중과배제 대상 저가주택 범위를 확대해 지방 광역시 소재 주택도 3억원 이하에 대해서는 양도세를 중과하지 않기로 했습니다. 또한 비수도권 지역에 대해 매입임대주택 사업자에 대한 양도세 중과 배제 및 종부세 비과세 등 세제지원 기준도 ▲임대가구수 1가구 이상 ▲임대기간 7년 이상 ▲주택면적 149㎡이하 등으로 완화됩니다. 
 
◇지방 미분양 아파트를 환매조건부로 매입 
 
정부는 지방 미분양에 따른 건설사들의 부담을 덜어주기 위해 준공전 미분양 아파트를 환매조건부로 매입키로 했습니다. 특히 준공 이후 사업시행자가 원할 경우 매각한 미분양을 다시 살 수 있는 옵션을 부여해 당초 매입가격에 자금조달 비용을 더한 수준의 가격으로 환매할 수 있도록 했습니다. 
 
◇최저가낙찰제 확대를 내년으로 연기, 단품슬라이딩제 적용을 확대 
 
위와 같은 정부의 안은 공급을 늘리고 거래를 활성화하여 부동산 및 건설경기를 살리겠다는 강한 의지의 표현으로 보입니다. 현재 악화일로를 걷고 있는 건설경기를 이대로 놔둘 수 없다는 판단에 따라 부동산시장안정보다는 경기활성화 쪽으로 방향을 선회한 것으로 볼 수 있습니다. 
 
그러나 정부의 대책에는 부동산규제의 핵심인 금융, 세제에 대한 대책이 사실상 제외된 것으로 볼 수 있어 그 효과가 의문시됩니다. 부동산 가수요를 억제하는데 가장효과가 높았던 주택담보인정비율(LTV)나 총부채상환비율(DTI) 등의 금융규제에 대한 완화는 대책에서 빠져있으며, 종합부동산세나 다주택자 양도세 부담완화의 경우도 부자들을 위한 대책이라는 비판을 의식해서인지 빠져있습니다. 
 
재건축아파트의 경우 규제완화만으로는 수익성을 담보할 수 없는 상황이어서 용적률 규제, 초과이익환수 등의 규제로 인해 수익성이 없어 지지부진해진 재건축사업의 활성화를 기대할 수 있을지 의문입니다. 또한 신도시 추가지정은 공급과잉을 가져와 오히려 부동산시장을 더욱 어렵게 만들 수 있을 것이란 지적도 있습니다. 따라서 정부의 대책이 실효를 거두기 위해서는 주택담보인정비율(LTV)나 총부채상환비율(DTI) 등의 금융규제에 대한 완화, 종합부동산세, 양도세제완화 등 근본적인 대책에 대한 안이 추가적으로 마련되어야 할 것으로 보입니다.

칼럼 수용ㆍ사용방식으로 진행되는 도시개발사업의 시행자가 될 수 있는 2008.08.29

칼럼 <시사인 48호> 이 땅의 왼손잡이를 위하여 2008.08.19

목록으로

JIPYONG 법무법인[유] 지평

관련 업무분야

관련 업무분야

SHARE

면책공고

유한책임