법무법인[유] 지평 || 부동산 개발사업의 사업부지에 대한 보전처분

법률정보|칼럼

부동산 개발사업의 사업부지에 대한 보전처분

2010.09.29

1. 들어가며 
 
부동산개발사업은 시행사, 시공사, 대주를 비롯하여 수분양자에 이르기까지 다수의 이해를 포함하고 있기 때문에 사업진행에 차질이 발생할 경우 복잡하고 다양한 법률 분쟁이 발생할 수 있습니다. 최근 부동산 경기침체로 도산하거나 부도가 나는 시행사가 속출하자 이들의 일반채권자들은 부동산개발사업의 사업부지에 대한 보전처분을 통해 채권확보를 꾀하는 사례가 늘어나고 있습니다. 대주나 시공사의 경우 사업약정상 일정한 담보권을 보장받고 있으나 일반채권자들에게는 이러한 권리가 없을 뿐만 아니라 시행이익은 사업이익 중에서도 가장 후순위로 배당되기 때문에 시행이익을 통한 변제 또한 기대하기 어렵기 때문입니다. 이 경우 분양계약 이행에 차질이 발생하기 때문에, 분양대금을 통하여 채권을 회수해야 하는 대주나 시공사의 입장에서는 위와 같은 보전처분을 하루속히 해소할 필요가 있습니다. 이하에서는 부동산개발사업의 사업진행 방식별로 어떠한 보전처분이 문제되는지 살펴보고, 그에 대한 대응수단을 살펴보도록 하겠습니다. 
 
2. 사업부지에 대한 보전처분 사례 및 해결방안 
 
가. 신탁계약 해제에 기한 소유권이전등기 청구권 가압류 
 
시행사가 사업주체로 사업을 진행하는 경우 사업부지는 PF자금 대출시 신탁사에 담보신탁하거나 사업 진행 중에 분양보증을 위해 대한주택보증 주식회사에게 신탁하게 됩니다. 이 경우 건물은 완공과 함께 건축주인 시행사에게 귀속되므로 시행사 명의로 보존등기를 마치고 수분양자들에게 이전하는데 문제가 없지만, 사업부지의 경우 대지권 등기를 위해서는 신탁계약을 해제하여 사업부지에 대한 소유권을 회복해야 합니다. 이 때 시행사가 신탁회사에 대하여 가지는 신탁해제에 기한 소유권이전등기청구권을 가압류하면 시행사는 신탁사로부터 사업부지에 대한 소유권을 이전받을 수 없게 되어 수분양자들에게 대지권을 이전할 수 없게 됩니다. 
 
위 가압류를 해소하는 방법으로는 가압류이의신청과 담보제공으로 인한 가압류 취소신청이 있습니다. 가압류이의신청의 경우 가압류 신청이 부당한 경우, 이를 소명할 수 있는 자료가 확보된 상태에서만 이용할 수 있는 한계가 있으며, 상대방이 다투는 경우 심문과정이 길어져 가압류 해소에 시간이 걸릴 수 있다는 단점이 있습니다. 그러나 큰 비용을 들이지 않고 가압류를 해소할 수 있다는 장점이 있습니다. 
 
담보제공으로 인한 가압류 취소신청은 신청이유에 부당함이 없다고 하더라도 일정한 금원(이하 '해방공탁금')을 공탁하기만 하면 취소를 얻어낼 수 있으며, 상대방의 입장이 중요하지 않기 때문에 1회의 심문기일로 절차를 마무리할 수 있다는 장점이 있습니다. 
 
다만 시행사가 해방공탁금을 납부할 자력이 없을 경우, 위 비용은 결국 가압류 해소에 이해관계가 큰 대주나 시공사의 부담이 될 수 밖에 없습니다. 위 절차에 의하여 납부하는 해방공탁금이 납부되면 사업부지에 대한 가압류는 위 금원에 대한 시행사의 출급청구권에 그 효력이 미치게 됩니다. 그러다 가압류 채권자가 본안 소송에 승소하면 위 채권에 대한 집행절차 즉 압류 및 추심 혹은 전부 명령을 받아 가압류 채권자의 채권에 충당되는 것입니다. 따라서 가압류채권자가 시행사의 정당한 채권자인 경우 위 해방공탁금을 실제로 부담한 대주 혹은 시공사는 위 금원을 회수하지 못할 가능성이 있습니다. 그러나 대주나 시공사가 시행사에 대하여 집행권원을 확보하고 있는 경우라면, 시행사가 해방공탁금을 납부함과 동시에 시행사의 공탁금출급청구권에 대한 압류 및 추심명령을 받으면 위 금원 중 일부를 회수할 수도 있습니다. 이 경우 공탁급출급청구권에 대한 집행이 개시되어 가압류권자¹와 추심권자가 안분 배당을 받게 되기 때문입니다. 
 
나. 사해행위취소를 원인으로 한 사업부지에 대한 처분금지가처분 
 
(1) 개발신탁의 경우 
 
시행사가 사업부지를 신탁하면서 사업주체로서의 지위까지 신탁회사에 이전하여 신탁회사로 하여금 부동산개발사업을 진행하는 방식을 개발신탁이라고 합니다. 이 경우 시행사가 사업주체로서 가지던 모든 인허가 명의는 신탁회사 명의로 변경되며, 건물이 완공되는 경우 건물의 소유권 또한 건축주인 신탁회사에게 귀속됩니다. 따라서 개발신탁에서는 신탁계약을 해제하지 않은 채 분양계약의 주체인 신탁회사가 직접 건물과 사업부지를 수분양자에게 이전할 수 있습니다. 그러나 이 경우에도 시행사의 채권자가 개발신탁 약정에 의하여 이루어진 신탁계약 자체를 사해신탁이라고 다투는 경우²에는 위 사해행위 취소권에 기한 소유권이전등기말소청구권을 피보전권리로 한 처분금지가처분이 이루어질 수 있습니다. 이 경우 신탁회사의 처분행위가 금지되어 신탁회사는 분양계약을 이행할 수 없게 됩니다. 
 
위와 같은 가처분을 해소하는 방법 또한 두 가지입니다. 가처분이의 신청과 특별사정에 의한 가처분취소 신청이 그것입니다. 
 
가처분이의신청은 앞서 살펴본 가압류 이의와 같이 가처분 신청의 부당성을 이유로 한 가처분 해소절차입니다. 그러나 피보전채권에 관한 자료가 뒷받침되어야 하는 가압류이의와 달리 위와 같은 가처분의 부당성은 법리적인 관점에서 다투어 볼 수 있습니다. 처음부터 개발신탁의 방식으로 진행된 사업은 아니나 사업 중간에 추가 자금을 대여하기 위하여 개발신탁 방식으로 변경하여 진행한 부동산개발사업에 대하여 판례는 위와 같은 신탁이 채무자가 자력을 회복하기 위한 유일한 방법으로 사해행위에 해당하지 않는다고 판시한 바 있으며(대법원 2003. 12. 12. 2001다57884 판결), 최근에는 실제로 위와 같은 가처분에 대한 가처분이의가 받아들여진 사례도 여러 건 나오고 있기 때문입니다. 우리나라에서 이루어지는 대부분의 부동산개발사업은 PF대출에 의존하여 진행된다는 점 및 위와 같은 PF대출은 사업부지에 대한 신탁없이는 이루어지기 어려우며, 대부분의 시행사들이 위와 같은 방식으로 사업을 진행하지 않을 경우 기존의 채무를 변제할 수 있는 자력을 갖출 수 없다는 사정 등을 고려한 것으로 보입니다. 다만, 이 경우에도 상대방이 다투는 정도에 따라 심문절차가 지연될 수는 있기 때문에 시급히 가처분을 해소해야 하는 경우에는 다음에서 살펴볼 특별사정에 의한 가처분 취소절차를 이용하는 것이 바람직합니다. 
 
특별사정에 의한 가처분 취소는 가처분으로 인하여 채무자가 큰 손해를 입게 되거나 채권자의 피보전권리가 금전적 보상으로 종국적 만족을 얻을 수 있는 특수한 사정이 있을 경우 허용되는 절차입니다. 위 요건을 갖춘 채무자는 해방공탁금에 의한 가압류 취소 신청과 유사하게 법원이 명한 공탁금을 납부함으로써 가처분 취소 결정을 받을 수 있습니다. 사해행위취소권에 기한 처분금지가처분은 위 요건 중 금전적 보상이 가능한 전형적인 사례로 인정되어 왔기 때문에(대법원 1998. 5. 15. 선고 97다58316 판결), 위 절차를 이용할 경우 가처분을 비교적 신속하게 해소할 수 있습니다. 다만, 이 때 공탁금출급청구권은 가처분의 채무자인 신탁회사에게 귀속되므로, 해방공탁금에 의한 가압류 취소의 경우와 같이 시행사에 대하여 집행권원을 확보한 채권자가 위 공탁금출급청구권을 집행의 대상으로 삼을 수는 없습니다. 
 
(2) 처분신탁 약정에 기한 경우 
 
시행사가 사업주체로서 부동산개발사업을 진행하는 경우 최초 사업약정 당시 일정 시점까지 PF자금 혹은 공사대금을 변제되지 않으면 미분양 건물을 처분신탁하여 그 처분대가를 위 채권에 충당하기로 미리 약정하는 예가 종종 있습니다. 위와 같은 약정에 의한 신탁은 신탁의 시점 자체가 대부분의 일반채권자가 성립한 후라 사해행위로 판단될 여지가 많습니다. 
 
그러나 이러한 경우에 대하여도 최근 하급심 법원은 신탁계약의 원인이 된 약정이 일반채권자의 채권 이전에 성립하고 있었다거나 애초에 위와 같은 약정을 하지 않았다면 PF대출이 성립되지 않았을 것이라는 사정이 인정되는 한 이를 사해신탁이라고 볼 수 없다는 판단을 내어놓고 있습니다. 따라서 이러한 경우에도 시간적인 여유만 있다면 가처분이의절차를 통한 가처분 해소를 고려해 볼 수 있겠습니다. 
 
한편 부동산개발사업 중에는 위와 같은 미분양분 처분신탁에 관한 약정을 건물 준공 이후에 비로소 하는 경우도 있습니다. 이러한 경우는 기본적으로 사해행위를 해당한다는 것이 판례의 태도입니다. 다만 시공사가 유치권을 포기하는 대신 처분신탁의 우선수익권자가 되는 경우(대법원 2001. 7. 27. 선고 2001다13709 판결)와 같이 위와 같은 약정이 아니라도 일반채권자보다 우선하는 법정 담보권을 가지는 자가 위 권리를 대체하는 수단으로 위와 같은 약정이 이루어진 경우에는 예외적으로 사해신탁이 아니라고 판단하였습니다. 따라서 위와 같은 요건을 갖춘 경우가 아니라면, 가처분 이의가 받아들여지지 않을 가능성이 높으므로, 가처분을 해소하기 위해서는 특별사정에 의한 가처분취소 절차를 선택하는 것이 바람직합니다. 
 
3. 나가며 
 
통상의 매매계약에서는 잔금지급의무와 소유권이전등기의무는 동시이행 관계이지만, 분양계약에서는 목적물 인도의무 즉 입주를 잔금지급의무와 동시이행 관계인 것으로 설정하고, 소유권이전등기의무는 별도의 기한을 두어 후이행의무로 정한 경우가 많습니다. 이 때문에 잔금지급시에 완전한 소유권을 이전할 수 없다고 하여 분양자에게 바로 지체책임이 발생하지는 않으며, 보전처분만으로는 소유권이전등기의무가 이행불능에 빠지는 것도 아니므로 이를 계약해제의 사유로 보지도 않습니다(대법원 1995. 4. 14. 선고 94다6529 판결). 
 
그러나 현실적으로는 가처분 등기가 목적물의 처분에 제약을 주는 것이 사실이기 때문에 이를 이유로 소송을 제기하는 수분양자들이 늘고 있으며, 법원 또한 현실에 맞는 판단을 위해 조정 등의 수단을 택하는 사례 또한 많아지고 있습니다. 따라서 사업부지 이전에 위에서 살펴본 것과 같은 문제가 발생한 경우 사안별로 적절한 수단을 선택하여 가능한 신속하게 이를 해소하는 것이 바람직할 것으로 보입니다. 
 
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¹ 엄격하게 말해서 가압류권자에게 배당된 금액은 가압류권자가 집행권원을 받아 본 집행으로 나아가기 전까지 법원에 공탁됩니다. 
² 사해행위 취소권은 사해행위 이전에 성립된 채권의 채권자에게만 인정되므로, 위와 같이 다툼을 제기할 수 있는 자는 신탁계약 이전에 시행사에 대하여 채권을 획득한 자여야 합니다.

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