법무법인[유] 지평 || 외국인 아파트 소유에 관한 시험제도

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외국인 아파트 소유에 관한 시험제도

2009.04.14

약 1년 여의 산고 끝에 외국인(기관 및 개인)의 아파트 구매와 소유를 허용하는 시험제도에 관한 법률(Resolution 19-2008-QH12)이 지난 2008년 6월 3일 베트남 의회를 통과하여 2009년 1월 1일 부터 시행에 들어갔습니다. 
 
이 법률은 시행일인 2009년 1월 1일 부터 5년간 시험적으로 시행됩니다. 따라서 관련 정부기관(주무부서: 건설부) 에서는 5년간의 시험 기간 동안 이 제도가 베트남 사회에 미치는 영향과 경제적 파급 효과 및 제도 운용 전반에 대한 모니터링과 평가를 통해, 본 제도의 개선ㆍ발전 또는 폐지까지도 결정하게 될 것으로 판단됩니다. 물론 5년간의 시험제도 소멸 이후에도 본 법률에 의거, 적법하게 취득한 주택 소유권은 그 증서에 표기된 기한까지 보장됩니다. 
 
본 법률은 크게 (1) 아파트 구매 및 소유가 가능한 외국인, (2) 소유기간, (3) 소유자의 권리와 의무, (4) 주택소유권증서 발급 구비서류 및 절차, (5) 법률위반에 대한 처리 등을 정하고 있습니다. 
 
단, 외국인이 구매하고 소유할 수 있는 '주택'의 범위를 주상복합개발프로젝트상의 아파트 빌딩 내 아파트 로 한정하고 있습니다. 따라서, 아파트를 구매하고자 하는 외국인은 해당 아파트가 이에 속하는지를 우선 확인해야 합니다. 
 
(1) 아파트 구매 및 소유가 가능한 외국인 
 
1. 투자법에 따라 투자한 개인 또는 베트남 내 기업(자국 또는 외국투자 기업)에 'managerial position'으로 고용된 자 
2. 베트남에 기여한 공이 상당하여 주석 또는 수상으로부터 훈장을 수여 받은 자 
3. 학사학위 이상 학력의 소유자로 사회경제 분야에서 현재 근무하고 있는 자 또는 베트남이 필요로 하는 특별한 기술적 지능과 / 또는 기능을 소유한 자 
4. 베트남 시민과 혼인한 자 
5. 근로자에게 제공할 주택이 필요한 외국투자기업(단, 부동산사업을 하는 기업 제외) 단, 개인의 경우 1년 이상의 임시거주허가를 받아 베트남에서 실제 거주하고 있어야 하며, 베트남법이 정하는 '외교관'의 범주에 들지 않아야 한다. 외국투자기업의 경우에는 투자법에 따른 투자허가서가 있어야 한다. 
 
(2) 소유기간 
 
1. 개인의 경우, 주택소유증서 발급일로부터 최대 50년간 소유 가능하며 소유기간의 소멸일로부터 12개월이내에 판매하거나 기부하여야 한다. 
2. 외국투자기업의 경우, 투자허가서상의 투자허가기간(연장기간포함)과 동일한 기간동안 소유할 수 있다. 투자허가기간의 소멸 또는 기업의 해산 및 파산의 경우에는 투자법, 기업법등 관련법에 따라 처리한다. 
 
(3) 소유자의 대표적 권리와 의무 
 
1. 개인자격의 경우 한 채만 소유 가능 
2. 외국투자기업의 경우 한 채 이상 (숫자 제한 없음) 소유 가능 
3. 주택소유증서 발급일로부터 12개월 이후부터 주택의 판매 또는 기부 가능. 단, 소유자가 개인이고 베트남에 더 이상 거주할 수 없는 경우에는 구매한 주택을 12개월의 시한이 경과되기 이전에도 판매 또는 기부 가능 
4. 증여 및 저당 가능 
5. 주거용으로만 사용 가능하며 임대 또는 사무실이나 그 밖의 용도로 사용 불가 
6. 주택 사용ㆍ거래 관련 법률 규정 준수 
7. 주택 거래 계약은 반드시 베트남어로 작성해야 한다. 
 
(4) 주택 소유권 증서 발급 구비서류 및 절차 
 
a. 구비서류 
 
1. 발급 신청서 
2. 위 항목 (1)을 만족하는 증명 서류 
3. 주택 판매 계약서 원본 또는 기부ㆍ상속 관련 서류 
4. 주택 소유권 증명 서류 
5. 관련 세금, 수수료 및 요금 지불 영수증 
 
b. 절차 
 
1. 위 구비서류를 주택 소재지 관할 관청에 제출 
2. 구비서류에 하자가 없을 경우, 제출일로부터 30일 이내에 주택 소유권 증명서 발급 
3. 대리인 허용 
 
(5) 법률위반에 대한 처리 
 
1. 법률 위반 사안의 경중에 따라 벌과금 또는 형사처벌의 대상이 된다. 
2. 주택 소유 자격 조건을 갖추지 못한 자(위 항목 (1)에 근거)의 부정적 행위 또는 신청서나 구비서류 등의 위조가 있을 시, 주택 소유권 증서를 발급 받지 못하거나, 기 발급된 증서는 취소되며 당해 주택의 사용이 허용되지 않는다. 
3. 개인자격의 주택 소유자의 경우, 주택 소유권 증서에 기재된 소유기한의 소멸 후 12개월 이내에 판매 또는 기부하지 못하면 이 증서에 따른 소유권은 취소되고 사용도 허용되지 않는다. 
4. 주택을 범법행위를 위한 용도로 사용하거나 제 3 자가 사용토록 허용할 경우, 주택소유권자는 출국조치 되고 해당 주택은 베트남 법률에 따라 처분된다. 
 
외국투자기업의 경우 대부분 주재원의 주택보조금을 지급하고 있기 때문에 주재원의 사용을 목적으로 아파트를 구입하는 것은 지금과 같이 베트남 부동산 값이 하락한 상황에서는 충분히 고려해 볼 만하며, 법률에서 요구하는 자격 요건을 갖춘 개인의 경우에도 구입한 주택의 판매시기에 대해 제한을 받지 않으므로 본국으로의 귀국 시기 문제 고민 없이 구매를 고려해 볼 만합니다. 다만, 임대는 불허하고 있기 때문에 임대수입을 목적으로 아파트를 구매하는 것은 행정적 또는 형사적 책임을 면치 못할 것입니다. 
 
반면, 2008년 8월과 10월 베트남 재정부와 건설부는 다낭에 소재한 한 아파트빌딩의 장기임대 형식을 빈 아파트 분양 행위가 베트남 법률에 저촉된다는 의견을 내놓았습니다. 그 동안 관련 법령과 판례의 미비로 인해 수십년의 '장기임대'도 가능하다고 자의적으로 해석되어 오던 '3 개월 이상의 외국인 거주자의 아파트 임대 가능'이라는 법률조항은 관련 행정부의 위와 같은 유권해석과 2009년 1월 1일 부터 시행에 들어간 외국인의 아파트 소유에 관한 시험제도에 따라 큰 타격을 입게 될 것으로 보입니다. 
 
따라서, 이미 아파트를 장기임대 형식으로 구매한 투자기업이나 개인은 아파트 시행사 또는 분양사를 상대로 '장기임대' 를 이 '시험제도' 에 의거한 소유권으로 전환하는 절차를 밟아 줄 것을 요청하고, 위 항목 (1)의 자격요건을 갖추지 못한 상태에서 아파트를 '장기임대' 형식으로 분양 받은 분들은 가능한 한 빠른 시일 내에 위 항목 (1)의 자격을 갖추고 있는 제 3 자에게 아파트를 양도하거나, 해당 아파트 시행사나 분양사에 반납 조치 할 수 있는 법률적 방법을 모색해야 할 것으로 판단됩니다. 
 
법무법인 지평지성 한승혁 호주변호사 
 
[각주] 
1. (주1) 본 법령에서는 'managerial position'에 대한 정의를 두고 있지 않습니다. 다만, 일반적으로 기업법에 의거해서 각 기업의 정관에 최고경영기관 또는 대표이사의 의결에 따라 'managerial position'을 둘 수 있도록 규정하고 있으므로, 기업의 정관과 의사결정문에 대한 필요한 정비가 아파트 구매에 선행되어야 할 것으로 보입니다.

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