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[최신 판례_건설ㆍ부동산] 집합건물 관리단 집회의 서면결의 요건

2011.12.21

1. 판결의 쟁점과 요지 
 
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 (이하 '집합건물법') 제41조 제1항 본문은 "이 법 또는 규약에 따라 관리단 집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상이 서면으로 합의하면 관리단 집회에서 결의한 것으로 본다"고 규정하고 있습니다. 이와 같은 서면 결의 요건을 해석할 때, 한 사람이 수 개의 구분건물을 소유한 경우 1인의 구분소유자로 보아야 하는지 아니면 수인의 구분소유자로 보아야 하는지가 문제됩니다. 
 
대법원은 "위 법률에서 정한 구분소유자의 서면 결의의 수를 계산할 때 한 사람이 집합건물 내에 수 개의 구분건물을 소유한 경우에도 이를 1인의 구분소유자로 보아야 한다"고 판시하여 수인의 구분소유자로 해석한 원심을 파기했습니다. 
 
2. 사실관계 
 
집합건물의 관리단이 제기한 소에 대하여 피고는 관리단 대표자의 대표권이 없기 때문에 소 제기가 부적법하다고 다투었습니다. 피고는, 관리단 규약이 집합건물법 제41조 제1항에 따라 서면 결의로 설정되었는데 구분소유권자의 서면 결의 요건을 충족하지 못하여 규약 자체가 무효라고 주장했습니다. 이처럼 무효인 규약에 근거해 의결권의 과반수 찬성으로 선출된 원고의 대표자는 대표권이 없으므로 그가 원고를 대표하여 제기한 소가 부적법하다는 항변을 했습니다. 그러나 원심은 피고의 본안전 항변을 배척했습니다. 
 
원심은 한 사람이 집합건물 내에 수 개의 구분점포를 소유하고 있는 경우 그 구분소유권의 수대로 구분소유자의 수를 계산하여야 한다고 전제한 후 집합건물인 백화점의 구분소유자 2,284명 중 1,832명(구분소유자의 80.21%), 의결권 45,064,799㎡ 중 40,880,587㎡(의결권의 90.72%)가 각 서면 결의하여 이 사건 관리단 규약을 제정한 사실과 대표자가 규약에 따라 관리단 집회에서 전체 의결권의 과반수 찬성으로 선출된 사실을 인정한 다음, 관리단 규약은 집합건물법 제41조 제1항이 정한 서면 결의의 요건을 충족하여 적법하게 설정되었고, 따라서 대표자 역시 관리단 규약에 따라 적법하게 선출되었다고 판단했습니다. 그러나 대법원은 한 사람이 집합건물 내에 수 개의 구분건물을 소유한 경우 수인의 구분소유자로 볼 수는 없다고 하여 원심을 파기했습니다. 
 
3. 판결의 의의 
 
집합건물법은 서면 결의 요건을 정할 때 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상이 합의하면 관리단 집회에서 결의한 것으로 본다고 함으로써 '구분소유자의 수'와 '의결권의 수'의 결의 요건을 따로 정했습니다. 집합건물의 인적 측면에서 공동생활관계와 재산적인 면에서 공동소유관계를 함께 고려해 공정하고 원활하게 집합건물을 유지, 관리하려는 데에 입법취지가 있다고 볼 수 있습니다. 만일 수 개의 구분건물을 소유하고 있는 자를 수 개의 구분소유자로 상정하면 의결권에서 반영된 공동소유관계가 인적인 공동생활관계에 중첩적으로 반영되는 문제가 생깁니다. 나아가 위 규정의 문언이 '구분소유자'라고만 정하고 있는 점에 비추어 보면, 여러 개의 구분건물을 소유하고 있더라도 개념상 한 사람인 것이지 수 개의 건물을 소유하고 있다고 해서 여러 사람인 것처럼 의제하는 것은 문언의 한계를 넘어서는 문제가 있습니다. 여러 개의 구분건물을 소유하고 있는 자의 의사를 더 비중 있게 다룬다는 취지는 의결권의 숫자를 정할 때에 이미 반영되므로 구분소유자의 숫자를 정할 때에는 그 사람이 소유한 구분건물의 개수와 무관하게 한 사람으로 보는 대법원 판결이 타당하다고 생각합니다. 
 
한편 현행 집합건물법은 큰 면적을 소유하고 있는 소수의 구분소유자들과 작은 면적을 소유하고 있는 다수의 구분소유자들 사이에 이해가 엇갈리면 이에 대한 해법을 제시하지 못하는 한계가 있습니다. 예를 들어 구분소유자 1명이 전유부분의 99%를 소유하고 있더라도 나머지 1%를 2인의 구분소유자들이 소유하고 있다면 소유권 행사에 상당한 제약이 수반됩니다. 원심 판결은 이러한 문제를 해결하기 위한 새로운 해석론을 시도한 것으로 평가할 수 있습니다. 다만 원심 법원은 법률 문언의 범위를 넘어 새로운 입법에 이르는 잘못을 범하였고 대법원은 이를 지적하여 원심 판결을 파기한 것입니다. 그렇기 때문에 집합건물의 법률관계를 검토할 때에는 이처럼 집합건물법상 구분소유자의 권리에는 면적 외에 숫자에 대한 제약이 있다는 점을 주의하여야 합니다. 
 
4. 다운로드 : <a href="/origin/newsletter/38_201112/data/precedent3.pdf" target="_blank">대법원 2011. 10. 13. 선고 2009다65546</a>

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