법무법인[유] 지평 || [최신 판례_건설부동산] 건물명도 사건 외 4

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[최신 판례_건설부동산] 건물명도 사건 외 4

2012.03.27

<div> 
1. 쟁점 
 
건축자재상이 건물신축공사의 수급인에게 공급한 건축자재가 건물신축공사에 사용되어 건물에 부합된 경우 건축자재상의 건축자재대금채권이 신축건물에 관하여 생긴 채권으로서 건물에 관한 유치권의 피담보채권이 되는지 
 
2. 판시사항 
 
민법 제320조 제1항은 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다”고 규정하고 있으므로, 유치권의 피담보채권은 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’이어야 한다. 
 
그런데 피고는 건물 신축공사의 수급인과의 약정에 따라 그 공사현장에 시멘트와 모래 등의 건축자재를 공급하였을 뿐이며, 그렇다면 피고의 건축자재대금채권은 그 건축자재를 공급받은 한울과의 매매계약에 따른 매매대금채권에 불과한 것이고, 피고가 공급한 건축자재가 수급인 등에 의해 위 건물의 신축공사에 사용됨으로써 결과적으로 위 건물에 부합되었다고 하여도 건축자재의 공급으로 인한 매매대금채권이 위 건물 자체에 관하여 생긴 채권이라고 할 수는 없다. 
 
3. 해설 
 
건물신축공사 이후 채권자들이 다양한 채권을 근거로 유치권을 행사할 수 있으나, 판례는 유치권의 전제가 되는 견련성을 엄격하게 인정하고 있습니다. 건축자재대금채권이 건물 자체에 관하여 생긴 채권이 아니라는 점을 유의할 필요가 있습니다. 
 
4. 다운로드 : <a href="/origin/newsletter/real_estate/20_201203/data/precedent_download1.pdf" target="_blank">대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다96028 판결</a> 
 
 </div>

<div align="justify" style="line-height: 150%;">
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<div align="justify">
<div align="center" style="background:#eeeeee;border:1px solid #cccccc;padding:5px 10px;">부동산인도명령결정에 대한 즉시항고사건 
　- 대법원 2012. 1. 12. 선고 2011마2380 결정</div>

<div align="justify"> 
1. 쟁점 
 
부동산 매도인이 매매대금을 다 받지 않은 상태에서 매수인에게 소유권이전등기를 마쳐 준 경우, 매도인의 매매대금채권이 그 부동산에 관하여 생긴 채권으로서 매도인이 이를 피담보채권으로 하여 유치권을 행사할 수 있는지 
 
2. 판시사항 
 
매매계약에서 매도인은 매수인에게 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하고 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 하며, 이러한 쌍방의 의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시이행의 관계에 있고(민법 제568조), 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 동시이행의 관계에 있는 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 동시이행의 항변권을 가지는바(민법 제536조), 부동산의 매도인은 특별한 사정이 없는 한 매매대금을 지급받을 때까지 소유권이전의무와 목적물인도의무의 이행을 거절할 수 있는 동시이행의 항변권을 가진다. 
 
그런데 부동산매도인이 매매대금을 다 지급받지 아니한 상태에서 매수인에게 소유권이전등기를 경료하여 목적물의 소유권을 매수인에게 이전한 경우에는, 매도인의 목적물인도의무에 관하여 위와 같은 동시이행의 항변권 외에 물권적 권리인 유치권까지 인정할 것은 아니다. 왜냐하면, 법률행위로 인한 부동산물권변동의 요건으로 등기를 요구함으로써 물권관계의 명확화 및 거래의 안전ㆍ원활을 꾀하는 우리 민법의 기본정신에 비추어 볼 때, 만일 이를 인정한다면 매도인은 등기에 의하여 매수인에게 소유권을 이전하였음에도 불구하고, 매수인 또는 그의 처분에 기하여 소유권을 취득한 제3자에 대하여 소유권에 속하는 대세적인 점유의 권능을 여전히 보유하게 되는 결과가 되어 부당하기 때문이다. 또한 매도인으로서는 자신이 원래 가지는 동시이행의 항변권을 행사하지 아니하고 자신의 소유권이전의무를 선이행함으로써 매수인에게 소유권을 넘겨 준 것이므로 그에 필연적으로 부수하는 위험은 스스로 감수하여야 한다. 
 
따라서 재항고인이 이 사건 부동산을 점유하고 있고 이 사건 부동산의 소유권을 이전받은 매수인으로부터 매매대금 일부를 지급받지 못하고 있다고 하여, 그 매매대금채권을 피담보채권으로 하여 매수인이나 그로부터 이 사건 부동산의 소유권을 취득한 신청인을 상대로 유치권을 주장할 수 없다. 
 
3. 해설 
 
같은 이유로 매매대금채권을 피담보채권으로 하는 유치권 성립을 부정한 판결입니다. 매도인의 매매대금채권은 목적물과의 견련성이 인정되지 않으며, 동시이행항변권을 포기하고 소유권이전등기의무를 선이행한 매도인의 의사해석상 위험까지 감수해야 한다고 보았습니다. 
 
4. 다운로드 : <a href="/origin/newsletter/real_estate/20_201203/data/precedent_download2.pdf" target="_blank">대법원 2012. 1. 12. 선고 2011마2380 결정</a> 
 
 </div>

<div align="left"> 
1. 쟁점 
 
민사집행법 제248조 제3항이 정한 제3채무자의 공탁의무 위반의 효과 
 
2. 판시사항 
 
민사집행법 제248조 제3항은 “금전채권 중 압류되지 아니한 부분을 초과하여 거듭 압류명령 또는 가압류명령이 내려진 경우에 그 명령을 송달받은 제3채무자는 압류 또는 가압류채권자의 청구가 있으면 그 채권의 전액에 해당하는 금액을 공탁하여야 한다”고 규정하고 있다. 여기서 “공탁하여야 한다”라고 함은 공탁의 방법에 의하지 아니하고는 면책을 받을 수 없다는 의미라고 할 것이므로, 제3채무자가 추심채권자 중 한 사람에게 임의로 변제하거나 일부 채권자가 강제집행절차 등에 의하여 추심한 경우, 제3채무자는 이로써 공탁청구한 채권자에 대한 관계에서 채무의 소멸을 주장할 수 없고 이중지급의 위험을 부담한다. 
 
그런데 민사집행법 제248조 제3항에서 규정하는 공탁의무는 민사집행절차에서 발생하는 제3채무자의 절차협력의무로서 제3채무자의 실체법상 지위를 변경하는 것은 아니다. 또한 공탁의무를 부담하는 제3채무자가 추심채권자 중 한 사람에게 임의로 변제하거나 일부 채권자가 강제집행절차 등에 의하여 추심한 경우에도 제3채무자는 공탁청구한 채권자 외의 다른 채권자에 대한 관계에서는 여전히 채무의 소멸을 주장할 수 있다고 보아야 한다. 그리고 비록 공탁청구를 한 채권자라고 하더라도, 공탁이 되었더라면 그 후속 배당절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 초과하여 제3채무자에게 추심할 수 있다고 하면 공탁청구 당시 기대할 수 있었던 정당한 범위를 넘어서 추심권을 행사할 수 있도록 허용하는 것이 되어 부당하다고 할 것이다. 
 
이러한 여러 사정을 고려하면, 공탁 청구한 채권자가 제3채무자를 상대로 추심할 수 있는 금액은, 제3채무자가 공탁청구에 따라 그 채권 전액에 해당하는 금액을 공탁하였더라면 공탁 청구 채권자에게 배당될 수 있었던 금액 범위에 한정된다고 할 것이다. 그리고 제3채무자가 그 채권 전액에 해당하는 금액을 공탁하였더라면 배당받을 수 있었던 금액은 공탁청구 시점까지 배당요구한 채권자 및 배당요구의 효력을 가진 채권자에 대하여 배당을 할 경우를 전제로 산정할 수 있고, 이때 배당받을 채권자, 채권액, 우선순위에 대하여는 제3채무자가 주장ㆍ입증하여야 한다. 
 
3. 해설 
 
채권의 압류가 경합된 경우, 제3채무자와 채권자의 이해관계를 합리적으로 조정할 필요가 있습니다. 민사집행법상 채권 중 압류되지 않은 부분을 넘어서는 압류가 추가로 들어올 경우에는, 향후 배당을 위하여 제3채무자로 하여금 전체 채권금액을 공탁을 하도록 하고 있는데, 이 의무를 위반하였을 경우, 채권자는 전체 금액을 지급받기를 원하게 됩니다. 그러나 대법원은 제3채무자가 실제로 공탁을 했을 경우, 채권자가 배당 받을 금액만을 가져가도록 하여, 제3채무자의 의무가 절차협조의무 정도에 지나지 않음을 판시하였습니다. 제3채무자가 공탁을 하지 않았다고 하여, 채권자로 하여금 정상적인 공탁절차에서 취득할 수 있는 금원보다 더 많은 금원을 취득하도록 해서는 안되기 때문입니다. 다만 채권자나 채권액에 대해서는 제3채무자가 입증하도록 하여, 불이익을 받을 당사자와 상대방의 이익 사이에 균형을 꾀하고 있습니다. 
 
4. 다운로드 : <a href="/origin/newsletter/real_estate/20_201203/data/precedent_download3.pdf" target="_blank">대법원 2012. 2. 9. 선고 2009다88129 판결</a> 
 
 </div>

<div align="justify" style="line-height: 150%;">
<div align="center" style="background:#eeeeee;border:1px solid #cccccc;padding:5px 10px;">가등기의 본등기절차이행 
　- 대법원 2012. 2. 16. 선고 2010다82530 전원합의체 판결</div>

<div style="text-align: left;"> 
1. 쟁점 
 
공동명의로 담보가등기를 마친 수인의 채권자가 각자의 지분별로 별개의 독립적인 매매예약완결권을 가지는 경우, 채권자 중 1인은 단독으로 자신의 지분에 관하여 가등기담보 등에 관한 법률이 정한 청산절차를 이행한 후 소유권이전의 본등기절차이행청구를 할 수 있는지 
 
2. 판시사항 
 
수인의 채권자가 각기 그 채권을 담보하기 위하여 채무자와 채무자 소유의 부동산에 관하여 수인의 채권자를 공동매수인으로 하는 1개의 매매예약을 체결하고 그에 따라 수인의 채권자 공동명의로 그 부동산에 가등기를 마친 경우, 수인의 채권자가 공동으로 매매예약완결권을 가지는 관계인지 아니면 채권자 각자의 지분별로 별개의 독립적인 매매예약완결권을 가지는 관계인지는 매매예약의 내용에 따라야 하고, 매매예약에서 그러한 내용을 명시적으로 정하지 않은 경우에는 수인의 채권자가 공동으로 매매예약을 체결하게 된 동기 및 경위, 그 매매예약에 의하여 달성하려는 담보의 목적, 담보 관련 권리를 공동 행사하려는 의사의 유무, 채권자별 구체적인 지분권의 표시 여부 및 그 지분권 비율과 피담보채권 비율의 일치 여부, 가등기담보권 설정의 관행 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다. 
 
이와 달리 1인의 채무자에 대한 수인의 채권자의 채권을 담보하기 위하여 그 수인의 채권자와 채무자가 채무자 소유의 부동산에 관하여 수인의 채권자를 권리자로 하는 1개의 매매예약을 체결하고 그에 따른 가등기를 마친 경우에, 매매예약의 내용이나 매매예약완결권 행사와 관련한 당사자의 의사와 관계없이 언제나 수인의 채권자가 공동으로 매매예약완결권을 가진다고 보고, 매매예약완결의 의사표시도 수인의 채권자 전원이 공동으로 행사하여야 한다는 취지의 대법원 1984. 6. 12. 선고 83다카2282 판결, 대법원 1985. 5. 28. 선고 84다카2188 판결, 대법원 1985. 10. 8. 선고 85다카604 판결, 대법원 1987. 5. 26. 선고 85다카2203 판결 등은 이 판결의 견해와 저촉되는 한도에서 변경하기로 한다. 
 
3. 해설 
 
6명의 채권자와 채무자가 채권담보목적으로 1개의 매매예약을 체결하고, 채권자 공동명의로 각자의 지분을 특정하여 가등기를 사안이었습니다. 이전 판결은 채권자 전원이 매매계약완결권을 행사하는 경우에만 그 효력을 인정하였으나, 계약 해석상 채권자들이 그 지분별로 별개의 독립적인 매매예약완결권을 갖는 것으로 보아, 채권자 중 1인인 원고가 단독으로 담보목적물 중 원고 지분에 관하여 매매예약완결권을 행사할 수 있고, 단독으로 그 지분에 관하여 가등기담보 등에 관한 법률이 정한 청산절차를 이행한 후 본등기절차의 이행을 구할 수 있다고 판단하여, 기존 판례를 변경하였습니다. 
 
4. 다운로드 : <a href="/origin/newsletter/real_estate/20_201203/data/precedent_download4.pdf" target="_blank">대법원 2012. 2 16. 선고 2010다82530 전원합의체 판결</a> 
 
 </div>

<div align="justify" style="line-height: 150%;">
<div align="center" style="background:#eeeeee;border:1px solid #cccccc;padding:5px 10px;">보증채무이행 
　- 대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다88832 판결</div>

<div align="left"> 
1. 쟁점 
 
자금난으로 사업을 계속 추진하기 어려운 상황에 처한 채무자가 자금을 융통하여 사업을 계속 추진하기 위해 자신의 부동산을 특정채권자에게 담보로 제공하고 물품을 공급받은 경우에 사해행위가 성립하지 않는다는 법리가 연대보증채무자의 경우에도 성립하는지 
 
2. 판시사항 
 
채무초과 상태에 있는 채무자가 그 소유의 부동산을 채권자 중의 어느 한 사람에게 채권담보로 제공하는 행위는 특별한 사정이 없는 한 다른 채권자들에 대한 관계에서 사해행위에 해당한다고 할 것이나, 자금난으로 사업을 계속 추진하기 어려운 상황에 처한 채무자가 자금을 융통하여 사업을 계속 추진하는 것이 채무 변제력을 갖게 되는 최선의 방법이라고 생각하고 물품을 공급받기 위하여 채무초과상태에 있으면서도 부득이 채무자 소유의 부동산을 특정 채권자에게 담보로 제공하고 그로부터 물품을 공급받았다면 특별한 사정이 없는 한 채무자의 담보권설정행위는 사해행위에 해당하지 않는다고 하겠고(대법원 2001. 5. 8. 선고 2000다50015 판결 등 참조), 이러한 법리는 연대보증채무자가 주채무자의 경제적 회생을 위하여 자신 소유의 부동산을 주채무자의 특정 채권자에게 담보로 제공하고 그로부터 물품을 공급받아 사업을 계속하게 한 경우에도 마찬가지라고 할 것이다. 
 
3. 해설 
 
사해행위는 채권자의 책임재산을 침해하는 행위인지 여부를 중심으로 판단합니다. 따라서 부동산을 특정채권자에게 담보로 제공하는 행위도 원칙적으로 사해행위 당연히 성립하나, 예외적으로 사업 추진을 위해 자금을 융통한다는 목적이 인정되면 책임재산의 회복가능성을 고려하여 사해성이 부정될 수 있습니다. 그리고 이러한 사해행위의 법리는 주채무자와 연대채무자를 구별할 실익이 없습니다. 
 
4. 다운로드 : <a href="/origin/newsletter/real_estate/20_201203/data/precedent_download5.pdf" target="_blank">대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다88832 판결</a></div>
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칼럼 [Global 트렌드] 외국인 투자 늘어나는 미얀마, 인허가 및 법적 안전장치 확보해야 2012.03.28

칼럼 [최신 법령_건설부동산] 정비사업의 시공자 선정기준 일부개정 외 1 2012.03.27

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