법무법인[유] 지평 || [최신 법령_건설부동산] 부동산투자회사법 외 2

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[최신 법령_건설부동산] 부동산투자회사법 외 2

2013.01.24

<div align="center" style="background:#eeeeee;border:1px solid #cccccc;padding:5px 10px;"><span style="color: rgb(0, 0, 102); font-weight: bold; text-decoration: none;">부동산투자회사법</span><br />
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 [법률 제11583호, 2012. 12. 18. 일부개정, 시행 2013. 6. 19.]</div>

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<b>1. 개정 이유</b><br />
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다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 그 수익을 배당하는 부동산투자회사의 설립 및 운영 요건이 지나치게 엄격하여 일반 국민의 부동산에 대한 투자기회의 확대라는 입법목적을 달성하기 어려우므로 부동산투자회사의 설립 및 운영 요건을 일부 완화하여 부동산에 대한 간접투자를 활성화하는 한편, 부동산투자회사에 대한 주식소유한도를 일부 완화하고 부동산투자회사의 현물출자를 제한하는 규정을 완화하여 부동산 관련 사업에 대한 투자의 기회를 확대하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것입니다.<br />
<br />
<b>2. 주요 내용</b><br />
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가. 자기관리 부동산투자회사의 설립자본금 상향 및 감독 강화(안 제6조, 안 제8조의2 신설)<br />
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자기관리 부동산투자회사는 직접 자산을 투자ㆍ운용하는 회사로서 영업인가만으로 자산의 운용이 가능하여 위탁관리 부동산투자회사에 비하여 사업의 안정성이 부족하고, 영업인가 이전에 자본잠식, 불법 영업행위가 발생하는 등의 문제점이 있음.<br />
<br />
자기관리 부동산투자회사에 대해서 설립자본금을 5억 원에서 10억 원으로 상향 조정하고, 설립 당시에 설립보고서를, 설립보고서 제출 후 3개월 이내에 현황보고서를 국토해양부장관에게 제출하도록 하며, 설립 후 6개월 이내에 영업인가를 신청하도록 하여 설립 당시부터 지속적으로 관리ㆍ감독함으로써 초기 자본의 충실한 확보 및 안정적 운영을 도모함.<br />
<br />
나. 법인이사 및 감독이사 제도 도입(안 제14조의3부터 제14조의7까지 신설)<br />
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위탁관리 및 기업구조조정 부동산투자회사는 자산관리회사가 부동산투자회사 설립 후 해당 부동산투자회사의 자산운용업무를 위탁받아 업무를 수행하므로, 자산의 투자ㆍ운용에 직접 관여하지 아니하는 비상근이사들이 주요 사항을 결정하는 경우 전문성이 부족하고, 의사결정이 느려지는 문제점이 있음.<br />
<br />
위탁관리 및 기업구조조정 부동산투자회사의 정관에서 정하는 바에 따라 자산관리회사를 법인이사로 선임한 경우 자산관리회사가 법인이사로서 위탁관리 및 기업구조조정 부동산투자회사를 대표하고 업무를 집행하며, 감독이사는 법인이사의 업무집행을 감독하도록 함으로써 위탁관리 및 기업구조조정 부동산투자회사의 경영구조에 관한 주주의 선택의 폭을 넓히고, 자산운용의 효율성을 도모하도록 함.<br />
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다. 공모의무기간 연장(안 제14조의8 제2항 및 제26조의2 제6항)<br />
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부동산투자회사는 영업인가 후 6개월 이내에 발행주식의 30퍼센트를 일반의 청약에 제공하여야 하나, 부동산 개발 및 취득에 장기간이 걸리거나 투자대상이 변경되는 경우 사업계획이 확정되지 아니하여 발행주식에 대한 공모가 어려운 경우가 있고, 부동산투자회사의 사업 초기에 공모가 강제됨에 따라 투자자의 공모 참여의 위험부담이 증가하여 투자자 모집이 어려운 부동산시장 침체기에 기한에 쫓겨 공모를 추진할 경우 발행주식에 대한 공모가 실패할 위험이 증가하는 문제점이 있음.<br />
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영업인가 후 1년 6개월 이내에 발행주식의 30퍼센트를 일반의 청약에 제공하도록 공모의무기간을 연장하여 실제 사업계획 추진에 따라 공모가 이루어지도록 하고, 투자자도 부동산투자회사의 사업진행을 충분히 검토한 후 주식 공모에 참여할 수 있도록 하여 부동산투자회사의 일반투자자 유치가 원활하게 이루어지도록 함.<br />
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라. 1인당 주식소유한도 확대(안 제15조 제1항 제2호 신설)<br />
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지금까지 부동산투자회사의 주주 1인과 그 특별관계자는 발행주식 총수의 100분의 30을 초과하여 주식을 소유하지 못하도록 함으로써 국내 기관투자자의 부동산투자회사에 대한 투자가 저조하고 주식소유 제한 예외기관인 국민연금공단 등 공적 연기금의 투자 편중 등의 부작용이 발생하는 문제점이 있음.<br />
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부동산투자회사 중 위탁관리 부동산투자회사의 경우에 주식소유한도를 발행주식 총수의 100분의 40으로 완화하여 기관투자자의 부동산투자회사에 대한 투자를 확대하고 우량 기관투자자의 부동산투자회사 투자 참여를 통해 부동산투자회사 경영 및 부동산개발사업의 안정성 증대를 도모함.<br />
<br />
마. 현물출자 자율화(안 제19조)<br />
<br />
지금까지 부동산투자회사의 적정 유동성 확보를 위하여 현물출자로 발행하는 주식의 액면총액은 부동산투자회사의 자본금의 100분의 50을 초과할 수 없도록 하였으나, 대형 부동산 보유자가 부동산투자회사에 출자하려는 경우 보유부동산 매각 후 매각대금으로 다시 부동산투자회사 주식을 매입하는 불합리한 절차를 진행하여야 하는 문제점이 있음.<br />
<br />
대형 부동산의 부동산투자회사 편입을 도모할 수 있도록 부동산투자회사의 자본금과 관련하여 현물출자를 제한하는 규정을 삭제하여 현물출자를 자율화하되, 현물출자 가액 산정의 적정성을 담보하기 위하여 대통령령으로 정하는 기관이 추천하는 감정평가업자에게 감정평가를 받도록 함.<br />
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<b>3. 다운로드 </b><br />
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-<a href="http://www.jipyong.com/newsletter/real_estate/24_201301/data/law1_download.pdf"><span style="color:#2980b9;"> 부동산투자회사법</span></a><br />
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<b>1. 개정 이유</b><br />
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국가계약의 공정성ㆍ투명성을 확보하기 위하여 청렴계약의 근거를 마련하고, 하도급업체와 중소기업, 소상공인들에게 하도급 대금이 제대로 지불되지 않고 있는 현실을 감안하여 하도급대금 지급 관련 법령을 위반한 계약상대자는 향후 1년간 모든 공공공사에 있어서 발주기관이 하도급대금을 직접 지불하는 것에 합의한다는 내용의 확약서를 제출하는 경우에 한해 입찰에 참가시키도록 하며, 부정당업자의 위반행위에 대한 책임이 경미하거나 유효한 경쟁입찰이 명백히 성립되지 않는 경우에는 입찰 참가자격 제한을 갈음하여 과징금을 부과할 수 있도록 하고, 국내입찰의 경우에도 국제입찰과 같이 정부조달계약을 위한 입찰 및 계약의 과정에서 분쟁 발생 시 이의신청을 할 수 있도록 하는 한편, 법 문장을 원칙적으로 한글로 적고, 어려운 용어를 쉬운 용어로 바꾸며, 길고 복잡한 문장은 체계 등을 정비하여 간결하게 하는 등 국민이 법 문장을 이해하기 쉽게 정비하려는 것입니다.<br />
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<b>2. 주요 내용</b><br />
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가. 중앙관서의 장 또는 계약담당공무원은 계약의 투명성 및 공공성을 높이기 위해 계약상대자로 하여금 계약 이행의 전 과정에 걸쳐 금품, 향응 등을 직ㆍ간접적으로 주거나 받지 않을 것을 약정하는 조건으로 계약(청렴계약)을 체결해야 하며, 이를 위반한 경우에는 해당 입찰ㆍ낙찰을 취소하거나 계약을 해제ㆍ해지하도록 함(안 제5조의2 및 안 제5조의3 신설).<br />
<br />
나. 입찰 참가자격 제한의 원인이 되는 위반행위에 대한 부정당업자의 책임이 경미하거나 유효한 경쟁입찰이 명백히 성립되지 않는 경우에는 입찰 참가자격 제한을 갈음하여 계약금액 또는 추정가격의 100분의 10 또는 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 과징금을 부과할 수 있도록 함(안 제27조의2 및 제27조의3 신설).<br />
<br />
다. 각 중앙관서의 장 또는 계약담당공무원은 계약상대자가 하도급 대금지급 관련법령을 위반한 경우 그 계약상대자에 대하여는 향후 1년간 모든 공공계약에 대하여 발주기관이 하도급대금을 하수급인에게 직접 지급하는 것에 합의한다는 내용의 확약서를 제출하는 경우에 한해 입찰참가를 허용하여야 함(안 제27조의4 신설).<br />
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<b>3. 다운로드</b><br />
<br />
-<a href="http://www.jipyong.com/newsletter/real_estate/24_201301/data/law2_download.pdf"><span style="color:#2980b9;"> 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률</span></a><br />
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<div align="center" style="background:#eeeeee;border:1px solid #cccccc;padding:5px 10px;"><span style="color: rgb(0, 0, 102); font-weight: bold; text-decoration: none;">집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률</span><br />
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 [법률 제11555호, 2012. 12. 18. 일부개정, 시행 2013. 6. 19.]</div>

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<b>1. 개정 이유</b><br />
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「주택법」과의 관계에서 해석상 문제가 되어 온 집합건물의 하자담보책임 규정을 합리적으로 개선ㆍ정비하고, 집합건물의 임차인 등도 일정한 요건 하에 관리단집회에 참석하여 의결권을 행사할 수 있도록 하는 등 집합건물의 관리과정에 실거주자의 참여기회를 확대하는 한편, 집합건물에 관한 분쟁을 신속하고 효율적으로 해결하기 위한 방안으로서 각 시ㆍ도에 관계 전문가로 구성되는 집합건물분쟁조정위원회를 설치ㆍ운영할 수 있도록 하려는 것입니다.<br />
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<b>2. 주요 내용</b><br />
<br />
가. 하자담보책임의 범위 및 책임기간 개선(안 제2조의2 및 제9조의2 신설, 법률 제3725호 집합건물의소유및관리에관한법률 부칙 제6조 삭제)<br />
<br />
현재는 아파트 등 공동주택의 하자담보책임에 관하여는 주택법이 적용되고, 그 밖의 집합건물의 하자담보책임에 관하여는 이 법이 적용되고 있어, 권리보호의 필요성이 큰 대형 아파트 등의 하자담보책임기간이 다른 집합건물보다 짧아지는 등 구분소유자의 권리가 부당하게 제한되고 있음.<br />
<br />
주택법에 따른 공동주택에 대하여 이 법의 적용을 배제하던 규정을 삭제하여 집합건물의 하자담보책임 범위와 책임기간을 일치시키는 한편, 하자담보책임기간을 건물의 주요구조부와 지반공사 하자의 경우에는 10년으로, 그 밖의 경우에는 5년의 범위에서 대통령령으로 정하도록 하여 공사의 성격에 맞게 합리적인 범위에서 담보책임기간을 재설정함.<br />
<br />
그동안 부당하게 제한되었던 공동주택 소유자의 권리를 회복시키고, 하자담보책임기간과 범위를 명확하게 함으로써 구분소유자, 분양자 및 시공자 사이의 이해관계를 합리적으로 규율할 수 있을 것으로 기대됨.<br />
<br />
나. 구분소유자에 대한 시공자의 법정 하자담보책임 인정(안 제9조)<br />
<br />
현재는 집합건물의 하자에 대하여 구분소유자는 분양자에게만 직접적 담보책임을 물을 수 있고, 시공자에 대해서는 일정한 경우 채권자대위권을 행사하는 방법으로 책임을 물을 수 있도록 되어 있어 구분소유자의 권리 보호가 불충분할 뿐만 아니라, 권리 행사방법도 쉽지 않은 실정임.<br />
<br />
집합건물의 하자에 관하여 분양자 외에 시공자도 구분소유자에 대하여 직접적 담보책임을 지도록 하되, 시공자의 책임이 지나치게 확대되는 것을 막기 위하여 시공자의 담보책임범위는 시공자가 분양자에게 지는 담보책임 범위로 한정함.<br />
<br />
구분소유자가 분양자를 거치지 아니하고도 시공자에 대하여 직접 하자보수나 손해배상을 청구할 수 있게 됨으로써, 구분소유자의 권리를 두텁게 보호하고 권리행사에 따르는 시간과 비용도 절감할 수 있을 것으로 기대됨.<br />
<br />
다. 임차인 등에게 공용부분 관리 등에 관한 의결권 부여(안 제16조 제2항, 제24조 제4항 및 제26조의3 제2항 신설)<br />
<br />
현재는 집합건물의 소유자가 아닌 임차인이나 전세입자 등에게는 집합건물 관리에 필요한 의사결정과정에 참여할 수 있는 권한이 주어지지 않아 집합건물의 관리가 부실해지는 원인이 되고 있음.<br />
<br />
원칙적으로 임차인 등도 공용부분의 관리, 관리인이나 관리위원회 위원 선임에 관한 관리단집회에 참석하여 구분소유자를 대신하여 의결권을 행사할 수 있도록 함.<br />
<br />
임차인 등 집합건물에 실제 거주하는 주민의 권익을 증진하고, 집합건물의 관리도 더욱 건실해질 수 있을 것으로 기대됨.<br />
<br />
라. 전자투표제도 도입(안 제38조 및 제41조)<br />
<br />
인터넷 등을 활용한 전자적 투표방식으로도 관리단집회의 결의를 할 수 있도록 함으로써 집회 참석에 따른 불편을 덜어주는 동시에 관리단집회가 보다 활성화되고 다수 주민의 의사를 충분히 반영할 수 있도록 함.<br />
<br />
마. 집합건물분쟁조정위원회 설치[안 제2장의2(제52조의2부터 제52조의9까지) 신설]<br />
<br />
주상복합아파트, 오피스텔, 복합상가 등 새로운 형태의 집합건물의 급증으로 관련 분쟁이 늘어나고 있으나, 소송 외의 분쟁해결 제도가 미흡하여 분쟁해결이 지연되고 분쟁비용도 증가하고 있는 추세임.<br />
<br />
집합건물에 관한 각종 분쟁을 소송 외의 방법으로 간이하고 신속하게 해결하기 위한 제도로서 집합건물분쟁조정 제도를 도입하고, 이를 위해 각 시ㆍ도 단위로 관계 분야의 전문가들로 구성되는 집합건물분쟁조정위원회를 설치ㆍ운영하도록 함.<br />
<br />
집합건물 소유자, 분양자 및 시공자 사이의 분쟁을 예방하고, 신속하고 저렴한 비용으로 분쟁 해결이 가능해질 것으로 기대됨.<br />
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<b>3. 다운로드 </b><br />
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- <a href="http://www.jipyong.com/newsletter/real_estate/24_201301/data/law3_download.pdf" target="_blank" title="집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 PDF(law3_download.pdf) 다운로드"><span style="color:#2980b9;">집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률</span></a></div>
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칼럼 [화제의 판결_건설부동산] “임대사업자가 부동산관리신탁이 설정된 임대주택을 신탁회사로부터 반환받을 권리에 대한 질권 설정은 무효” 2013.01.24

칼럼 [최신 판례_건설부동산] 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다65867 판결 2013.01.24

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