법무법인[유] 지평 || 베트남 개정 주택법과 부동산사업법 소개

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베트남 개정 주택법과 부동산사업법 소개

2024.09.05

<div style="text-align: justify;">베트남 국회에서 지난 2023년 11월 27일 부동산사업법과 주택법이, 2024년 1월 18일에는 토지법이 모두 전면 개정되었습니다. 이들 부동산 관련 3법은 당초 2025년 발효 예정이었으나, 2024년 6월 30일 베트남 국회 의결로 2024년 8월 1일부터 조기 시행되고 있습니다. 부동산사업법과 주택법 중 외국인 투자자에게 중요한 사항을 짚어보면 다음과 같습니다(참고 링크: <a href="https://www.jipyong.com/kr/board/news_view.php?seq=12946" target="_blank">2024. 4. 29.자 동남아 뉴스레터 - [칼럼] 베트남 개정 토지법 소개</a>). 
 
 
1. 복합용도건물의 정의  
 
과거 주택법과 부동산사업법은 건물을 주거용과 비주거용으로 나누어, 오피스텔이나 아파트 상가와 같이 1동의 건물 내에서 주거공간과 성격을 달리하는 업무용 또는 상업용 공간을 법률상 구별하기가 어려웠습니다. 건축허가 등 관련 인허가는 주택으로만 갖추고 실제로는 주거 외 용도로 건물을 사용하여 문제가 되는 경우도 있었습니다. 
개정 주택법과 부동산사업법은 건물의 용도를 보다 유연하게 인식함으로써 위와 같은 문제를 어느 정도 해결할 수 있을 것으로 기대됩니다. 구체적으로 주택법은 주거부분과 기타 용도 부분이 복합된 건물도 주택의 범위에 포함하면서, 복합용도건물 프로젝트(주택개발사업) 인허가 발급을 위해서는 각 용도의 구획과 그 구획에 부합하는 설비를 특정하도록 하였습니다. 다만 개정법은 기존의 주택을 복합용도건물로 변경할 수 있는지 여부는 명시하지 않았으므로, 이에 관하여는 하위 법령 공포ㆍ시행 경과를 지켜볼 필요가 있겠습니다.  
 
2. 주거지역 분류에 따른 부동산개발사업 허용 범위와 양도 제한 
 
개정 주택법은 주거지를 도시지역과 비도시지역으로 구분하고, 도시지역을 특별구역, 1급지, 2급지, 3급지, 4급지, 5급지로 세분하였습니다. 예컨대 호치민, 하노이, 다낭 등 중앙직할시는 도시지역 중에서도 특별구역 또는 1급지에 해당합니다. 그리고 도시지역 중 특별구역, 1급지, 2급지 또는 3급지 내 주택개발은 개인에게 주거지역 토지를 분할하는 방법으로는 할 수 없고, 분양/임대 목적의 부동산개발사업에 의하여야 합니다. 그 외 지역의 주택개발은 성/중앙직할시 인민위원회의 결정에 따라 분양/임대 목적의 부동산개발사업에 의하거나, 개인에게 토지를 분할하여 건축하도록 할 수 있습니다.  
개정 부동산사업법도 위 주택법과 동일한 취지로 도시지역 중 특별구역, 1급지, 2급지 또는 3급지, 그리고 그 외 지역이라도 관할 인민위원회가 개발사업자를 통해 개발하기로 한 토지는 주택을 건축하고자 하는 개인에게 양도할 수 없도록 정하였습니다. 이러한 변화가 부동산개발사업을 통한 주택 공급을 안정적으로 활성화할지, 또는 토지사용권자의 권리를 지나치게 제약하지는 않을지 지켜볼 필요가 있습니다.  
 
3. 외국인 주택 보유 한도 유지 
 
개정 주택법은 외국인(외국인투자기업 포함)의 주택 보유 한도는 아파트의 경우 동별 총 가구수의 30%, 단독주택의 경우 구/군 행정구역 내 250채로 과거와 동일하게 유지하였습니다. 한편, 이러한 한도 내에서 외국인은 최초 주택 보유기간 50년에 더하여 추가 보유기간 50년을 연장 신청할 수 있다는 점을 명확히 하였습니다. 이로써 토지사용기간과 마찬가지로 주택 매매계약의 경우에도 장래 보유기간이 연장될지 여부에 대한 불확실성을 줄일 수 있을 것으로 기대됩니다.  
 
4. 외국인투자기업 
 
과거에는 외국인투자기업의 의미가 명확하지 않아 외국인 투자자 지분이 존재하기만 하면 그 지분 비율이 아주 낮은 경우에도 부동산 사업활동의 범위가 제약된다고 해석하여야 했습니다. 개정 부동산사업법과 주택법, 토지법은 외국인투자기업을 투자법상 외국인 투자 절차를 따르는 기업으로 정의하였습니다. 이로써 외국인 투자자가 지분 50% 이하를 보유한 기업은 외국인투자기업에 적용되는 제약을 받지 않고 내자기업과 동등한 권리를 갖게 되었습니다. 
한편 내자기업에게는 허용되지만 외국인투자기업에게는 허용되지 않는 사업범위는 대부분 그대로 유지하였습니다. 종합하면, 예컨대 완공된 건물을 매수하여 임대사업을 하는 것은 외국인 투자자가 지분 51%를 보유한 외국인투자기업에게는 허용되지 않지만, 외국인 투자자의 지분율이 50% 이하인 기업에게는 허용됩니다. 이로써 외국인 투자자는 부동산사업 허용 범위를 보다 용이하게 예측ㆍ평가할 수 있으리라 기대됩니다.  
 
5. 부동산사업 요건  
 
종래 시행령이 정하던 것과 동일하게, 개정 부동산사업법은 시행사가 해당 사업을 위한 총 투자금의 20% 이상의 자본금을 갖추도록 하였습니다(단, 사업 면적이 20 ha 이상인 경우에는 총 투자금의 15% 이상의 자본금을 갖추면 됩니다). 이에 상응하여 개정 부동산사업법과 동시에 발효된 새로운 시행령(Decree)은 은행 등 신용기관 차입금과 회사채는 자본금의 4배(단, 사업 면적이 20 ha 이상인 경우에는 자본금의 5.67배)를 초과할 수 없도록 하였습니다. 아울러 은행 등 신용기관 차입금과 회사채, 그리고 자본금 합계액은 부동산개발사업 인허가상 총 투자금을 초과할 수 없다는 점을 명확히 하였습니다.  
한편 위 시행령에서는 경과규정을 두어 위 4배, 5.67배 한도는 2024년 8월 이전에 이루어진 은행 차입, 회사채 발행의 효력에는 영향이 없도록 하였습니다. 단, 추가로 자금을 조달하려는 사업자는 자금 조달 결과 은행 차입금과 회사채 규모가 위 한도에 부합하도록 하여야 합니다.  
 
6. 프로젝트 양수도 
 
종래 부동산사업법은 프로젝트(부동산개발사업) 사업부지에 대해 토지사용권증서(등기)가 발급된 경우에만 프로젝트 양수도로 해당 토지사용권을 관련 영업과 함께 거래할 수 있도록 하였습니다. 개정 부동산사업법은 토지사용료 또는 임대료를 완납한 경우에는 토지사용권증서가 발급되기 전이라도 프로젝트 양수도를 할 수 있도록 허용하였습니다. 이로써 프로젝트 양수도 기간이 단축될 수 있을 것으로 기대됩니다.  
 
7. 매매예약금 상한 
 
과거 부동산사업법은 토지사용권증서(등기), 부동산개발사업 인허가, 건축허가 등을 갖추고 인프라시설과 건물 기초를 완공하였다면 아파트 등 건물 완공 전에도 분양을 허용하였습니다. 이러한 분양 요건을 갖추기 전에 수분양자는 대개 시행사 또는 에이전트와 정식 분양계약 대신 매매예약을 체결하고 분양대금 대신 이른바 예약금을 납부하였는데, 과거 부동산사업법은 예약금 한도 등 매매예약에 관한 규정은 갖추지 못하였습니다. 그리하여 상당한 예약금을 납부한 수분양자 개인들이 사업 인허가 또는 건축일정 지연으로 피해를 입는 경우가 적지 않았습니다. 
개정 부동산사업법은 완공 전 분양 요건 중 토지사용권증서 발급 요건을 완화하여, 사업부지의 토지사용권을 증명할 수 있는 토지임대결정, 토지용도변경결정 등을 발급받은 경우 토지사용권증서 발급 전에도 분양을 개시할 수 있는 근거를 마련하였습니다. 이렇게 정식 분양 가능 시점을 실질적으로 앞당기는 한편, 분양 이전 매매예약 단계의 예약금 상한을 분양대금의 5%로 정하였습니다. 이로써 매매예약 단계에서 예약금 지급에 관한 분쟁 가능성이 줄어들 것으로 기대됩니다.  
 
8. 개인 부동산중개업 제한 
 
종래 부동산중개사 자격증을 보유한 개인은 세무코드만 등록하면 개인 자격으로 부동산중개사업을 할 수 있었습니다. 그러나 개정 부동산사업법은 부동산중개사업을 하려는 자는 반드시 중개사무소를 개설하고 사무소를 통해 영업하도록 하고, 정부가 후속 법령으로 사업자의 기술적ㆍ물적 요건을 정하도록 하였습니다. 한편 중개사무소 개설을 위하여 필요한 인적 요건은 완화하여, 부동산자격증 보유자를 1인만으로도 중개사무소를 개설할 수 있게 되었습니다. 이러한 변화는 부동산중개시장의 투명성, 정부의 관리ㆍ감독을 위한 기준을 마련하기 위한 것으로 이해할 수 있습니다.  
 
9. 비영업적 부동산사업ㆍ거래 
 
종래 부동산사업법상 영업으로 하지 않는 부동산거래의 범위가 명확하지 않아 법 적용의 예외가 되는 경우를 예측하기 어려웠습니다. 개정 부동산사업법은 주택 또는 건물의 분양이나 임대를 영업으로 하지 않는 개인 또는 단체(회사 등)가 일정 규모 이하의 주택 또는 건물을 매매 또는 임대하는 경우 세금 신고ㆍ납부만 하면 되고, 법상 부동산사업을 위하여 필요한 각종 요건을 갖출 필요는 없음을 정하고 있습니다.  
하위 시행령(Decree)에 따르면, 부동산사업법을 적용하지 않는 영업목적 외 부동산사업이란 개인의 경우 건축법, 주택법상 프로젝트(부동산개발사업) 인허가 대상이 아닌 사업, 단체의 경우 1년간 10건 이하, 합계액 3천억 동 이하의 부동산 거래를 의미합니다. 한편 부동산사업법을 적용하지 않는 개인의 소규모 거래는 건축법, 주택법상 프로젝트(부동산개발사업) 인허가 대상이 아닌 것으로서 1년간 10건 이하, 합계액 3천억 동 이하여야 합니다.  
 
10. 공공주택 건설ㆍ공급 
 
개정 주택법은 주택 개발사업 관할 인민위원회가 공공주택 건설ㆍ공급을 위하여 △해당 사업부지 내 일정 부분 면적을 공공주택부지로 할당하도록 하는 방법, △사업부지 외에서 공공주택 인프라를 구축하도록 하는 방법, △개발사업자에게 일정한 비용을 부담하도록 하는 방법 중에서 어느 하나를 선택할 수 있도록 하였습니다. 그리고 도시지역 중 특별구역, 1급지, 2급지 및 3급지 내 주택 개발사업 관련 공공주택 건설ㆍ공급에 관하여는 베트남 정부가 하위 법령을 마련할 예정입니다. 과거 일정 규모 이상 도시지역 주택 개발사업의 경우 일괄하여 사업부지 내 주거부분 면적의 20%에 공공주택을 건설하도록 하였던 것에 비하여 공공주택 건설ㆍ공급 방안을 탄력적으로 운용할 수 있는 근거가 마련되었다고 볼 수 있습니다.  
더불어 공공주택 개발사업자를 베트남 정부, 베트남 개인 또는 내자기업으로 한정하였던 과거와 달리 개정 주택법은 외국인투자기업에게도 공공주택 개발사업을 허용하였습니다.   
 
11. 부동산개발사업 관련 정보 공개 
 
과거 부동산사업법은 프로젝트(부동산개발사업)에 대한 정보를 시행사가 전자적인 방법으로 공개하여야 한다는 원칙적인 내용만을 정하고 있어 실제로는 정보 공개가 이루어지지 않거나, 공개는 이루어지더라도 그 정보가 구체적이지 않은 경우가 많았습니다. 개정 부동산사업법은 프로젝트 시행에 앞서 원칙승인(In-Principle Approval), 마스터플랜, 토지 임대, 건축허가 등 사업 인허가에 관한 사항과 분양계약 양식 등을 개발사의 웹사이트뿐 아니라 정부의 부동산 정보 포털을 통하여 공개하도록 하였습니다. 거래 당사자들에게 필요한 정보가 실제로 충분히 공개될 수 있을지 지켜보아야 하겠습니다.  </div>

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