법무법인[유] 지평 || [최신 법령_건설부동산] 주택법 외 2

법률정보|칼럼

[최신 법령_건설부동산] 주택법 외 2

2014.01.29

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<b>1. 개정 이유</b><br />
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노후 공동주택에서의 생활불편을 완화하기 위하여 수직증축형 리모델링을 허용하면서 구조안전진단 등 안전성 확보를 위한 장치를 마련하고, 공동주택 관리주체의 회계처리에 대한 외부 회계감사를 의무화하며, 공동주택 관리에 대한 지방자치단체의 감사 근거를 마련하는 등 공동주택 관리제도를 개선하고, 공동주택 층간소음 문제를 최소화하기 위하여 필요한 사항을 정하는 한편, 공동주택성능 등급제도, 장수명 주택 건설기준 및 인증제도를 도입하고, 혼합주택단지 관리사항 결정방법을 정하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것입니다.<br />
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<b>2. 주요 내용</b><br />
<br />
가. 분양ㆍ임대 혼합주택단지의 관리사항 결정방법 규정</div>

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<div>1) 분양을 목적으로 한 공동주택과 「임대주택법」에 따른 임대주택이 함께 있는 주택단지를 혼합주택단지로 규정함(제2조 제6호의2 신설).<br />
2) 혼합주택단지의 경우 입주자대표회의와 임대사업자가 혼합주택단지의 관리에 관한 사항을 공동으로 결정하도록 함(제43조 제10항 신설).<br />
<br />
나. 리모델링 시 세대수 증가 범위 확대 및 수직증축 허용</div>

<div>1) 리모델링 시 세대수 증가를 기존 세대수의 10%에서 15%로 확대하고, 최대 3개 층까지 수직증축을 허용함(제2조 제15호 다목).<br />
2) 수직증축형 리모델링의 감리자는 감리업무 수행 중에 수직증축형 리모델링 허가 시 제출한 구조도와 다르게 시공하고자 하는 사항 등 건축물의 구조에 영향을 미치는 사항이 확인된 경우에는 건축구조기술사의 협력을 받도록 함(제24조의3 신설).<br />
3) 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 세대수 증가형 리모델링을 허가하는 경우에는 리모델링 기본계획에 부합하는 범위에서 허가하도록 함(제42조 제10항 신설).<br />
4) 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 증축형 리모델링에 대하여 해당 건축물의 증축 가능 여부와 구조안전에 대한 상세 확인 등을 위하여 안전진단기관에 의뢰하여 안전진단을 실시하도록 함(제42조의3 신설).<br />
5) 수직증축형 리모델링을 하는 경우 구조 계획상 증축범위의 적정성 및 설계도서상 구조안전의 적정성 여부 등 건축물의 안전성에 대해 전문기관의 검토를 받도록 함(제42조의4 신설).<br />
6) 특별시장ㆍ광역시장 및 대도시의 시장은 세대수 증가형 리모델링으로 인한 도시 과밀 및 이주수요 집중 등을 계획적으로 관리하기 위하여 리모델링 기본계획을 수립하도록 하되, 대도시의 시장이 리모델링 기본계획을 수립하는 경우에는 도지사의 승인을 받도록 함(제42조의6, 제42조의7 및 제42조의8 신설).<br />
7) 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 리모델링의 원활한 추진을 지원하기 위하여 리모델링 지원센터를 설치하여 운영할 수 있도록 함(제42조의10 신설).<br />
8) 국민주택규모 이하인 주택을 리모델링하는 경우 국민주택기금에서 지원할 수 있도록 함(제63조 제1항 제17호).<br />
9) 건축구조기술사 협력 규정 및 리모델링 구조기준 위반자 등에 대한 처벌 규정을 둠(제94조 제1항, 제98조 제4호의2 및 제101조 제2항 제1호 신설).<br />
<br />
다. 법원이 회생절차개시의 결정을 하고 그 절차가 진행 중인 경우 등에는 자본금이 등록기준에 미달하여도 행정처분 등에서 제외할 수 있게 하여 주택건설사업자에게 회생기회를 부여함(제13조 제1항 제2호 단서 신설).<br />
<br />
라. 사업주체가 대통령령으로 정하는 호수 이상의 공동주택을 공급할 때에는 「녹색건축물 조성 지원법」에 따라 공동주택성능에 대한 등급을 발급받아 입주자 모집공고에 표시하도록 함(제21조의2 신설).<br />
<br />
마. 장수명 주택 건설기준 및 인증제도 시행</div>

<div>1) 국토교통부장관이 장수명 주택 건설기준을 정하여 고시할 수 있도록 함(제21조의6 제1항 신설).<br />
2) 국토교통부장관이 장수명 주택 건설기준에 따라 장수명 주택 인증제도를 시행할 수 있도록 하고, 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택은 대통령령으로 정하는 기준 이상의 등급을 받도록 하며, 인증기준 및 절차 등에 대해서는 국토교통부령으로 정하도록 함(제21조의6제2항, 제3항, 제5항 및 제6항 신설).<br />
3) 장수명 주택을 공급하는 사업주체 및 장수명 주택 취득자에 대하여 행정ㆍ세제상 지원을 할 수 있도록 하고, 국토교통부령으로 정하는 기준 이상의 등급을 인정받은 경우 건폐율ㆍ용적률 등의 건축기준을 완화할 수 있도록 함(제21조의6 제4항 및 제7항 신설).<br />
<br />
바. 공동주택 관리제도 개선</div>

<div>1) 주택관리업자 또는 관리비 등을 집행하기 위한 사업자를 선정할 경우 전자입찰제를 의무화함(제43조 제7항 및 제45조 제5항 신설).<br />
2) 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 입주자대표회의 교육을 의무화하고, 관리사무소장으로 하여금 3년마다 정기적으로 보수교육을 받도록 함(제43조의2 제1항, 제58조 제3항 신설).<br />
3) 공동주택의 동별 대표자 선거 또는 공동주택의 중요의사 결정을 위한 전자투표제를 도입함(제43조의5 신설).<br />
4) 300세대 이상 공동주택단지에 대해서는 매년 외부 회계감사를 의무화함(제45조의3 신설).<br />
5) 관리비 등에 대한 회계서류의 보관을 의무화함(제45조의4 신설).<br />
6) 공동주택단지에서 이루어지는 주택관리업자 또는 사업자와의 계약서를 입주민에게 공개하도록 의무화함(제45조의5 신설).<br />
7) 공동주택단지의 공사나 용역의 적정성을 검토ㆍ자문해줄 수 있는 전문기관의 지정 근거를 마련함(제45조의6 신설).<br />
8) 공동주택관리분쟁의 상담ㆍ자문 등을 실시하는 전문기관을 지정할 수 있는 근거를 마련함(제52조의2 신설).<br />
9) 지방자치단체가 공동주택의 비리 등에 대해 감사할 수 있는 근거를 마련함(제59조 제2항부터 제6항까지 신설).<br />
10) 부정한 재물이나 재산을 취득ㆍ제공한 자 및 지방자치단체의 명령 등에 불응한 자에 대한 처벌을 강화함(제97조 제13호의2 및 제101조 제2항 제7호 신설).<br />
<br />
사. 공동주택 층간소음 저감 및 분쟁조정에 관한 사항 규정</div>

<div>1) 공동주택의 입주자 또는 사용자는 뛰거나 걷는 동작에서 발생하는 소음 등 대통령령으로 정하는 층간소음으로 다른 입주자 또는 사용자에게 피해를 주지 않도록 노력해야 함(제44조의2 제1항 신설).<br />
2) 층간소음으로 피해를 입은 입주자 또는 사용자는 관리주체에게 소음 발생 사실을 알리고, 관리주체는 소음 발생을 중단하거나 차음조치를 권고하게 하며 사실관계 확인을 위해 필요한 조사를 할 수 있게 하고, 피해를 끼친 입주자 또는 사용자는 관리주체의 권고에 협조하도록 함(제44조의2 제2항 및 제3항 신설).<br />
3) 관리주체의 권고에도 불구하고 층간소음 발생이 계속 될 경우 소음 피해를 입은 입주자 또는 사용자는 공동주택관리 분쟁조정위원회나 환경분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있음(제44조의2 제4항 신설).<br />
4) 국토교통부장관과 환경부장관은 공동주택 층간소음의 범위와 기준을 공동부령으로 정함(제44조의2 제5항 신설).<br />
5) 관리주체는 필요한 경우 입주자 또는 사용자를 대상으로 층간소음의 예방, 분쟁의 조정 등을 위한 교육을 실시할 수 있으며, 입주자 또는 사용자는 필요한 경우 주거생활 소음에 따른 분쟁의 예방, 조정, 교육 등을 위하여 자치적인 조직을 구성하여 운영할 수 있음(제44조의2 제6항 및 제7항 신설).  <br />
[법제처 제공]<br />
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<b>3. 다운로드<br />
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- </b><span><a href="/origin/newsletter/real_estate/28_201401/data/law1_download.pdf"><span lang="EN-US" style="color: black; mso-themecolor: text1; mso-bidi-font-size: 9.0pt;"><span lang="EN-US">주택법</span></span></a></span><br />
<br />
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<b>1. 개정 이유</b><br />
공장 건축물의 건축허가 취소기한을 완화하고, 가설건축물이 소정의 건축기준을 위반한 경우를 제외하고는 원칙적으로 허가하도록 하는 등 건축과 관련된 국민 불편을 해소하며, 특별건축구역의 지정권자를 확대하고, 국토교통부장관 또는 허가권자로 하여금 미관지구에서 도로에 접한 대지의 일정 구역을 특별가로구역으로 지정할 수 있도록 하여 조화로운 도시경관이 조성될 수 있도록 하며, 토지 및 건축물의 소유자 간에 건축협정을 체결할 수 있도록 하여 합리적이고 주민의 자율적인 건축을 도모하는 한편, 그 밖에 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것입니다.<br />
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<b>2. 주요 내용</b><br />
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가. 공장 건축물의 건축허가 취소기한 완화(제11조 제7항 제1호)</div>
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<div>공장 건축허가의 취소기한과 공장 설립승인의 취소기한이 다름에 따른 국민의 불편을 해소하기 위하여 공장의 건축허가를 받은 날로부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니하면 그 허가를 취소하도록 하던 것을, 앞으로는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따라 공장의 신설ㆍ증설 또는 업종 변경의 승인을 받은 공장에 대하여는 건축허가를 받은 날부터 3년 이내에 공사에 착수하지 아니하면 그 허가를 취소하되, 농지전용허가 또는 신고가 의제된 경우에는 건축허가를 받은 날부터 2년 이내에 공사에 착수하지 아니하면 그 허가를 취소하도록 함.<br />
<br />
나. 재해취약지역 내 건축물의 건축신고 제한(제14조 제1항 제2호)<br />
건축물의 구조안전 확인을 강화하고 재해 발생 시 피해를 예방하기 위하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물을 지구단위계획구역에서 건축하는 경우에만 건축허가를 받도록 하던 것을, 앞으로는 방재지구 등 재해취약지역으로서 대통령령으로 정하는 구역에서 건축하는 경우도 건축허가를 받도록 함.<br />
<br />
다. 가설건축물의 원칙 허가(제20조)</div>

<div>국민중심 원칙허용 인ㆍ허가제도를 도입하여 국민이 경제활동에 필요한 가설건축물을 활용할 수 있도록 하기 위하여 가설건축물의 건축이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ군계획시설부지에서의 개발행위에 적합하지 아니한 경우, 가설건축물이 4층 이상인 경우 등을 제외하고는 허가하도록 하여 법령에 명시되지 아니한 사유를 들어 자의적으로 허가를 거부할 수 없도록 함.<br />
<br />
라. 특별건축구역의 지정권자 확대(제69조 제1항, 제71조, 제72조 제6항ㆍ제7항, 제76조제2항 및 제77조)</div>

<div>지역의 특색을 반영한 조화롭고 창의적인 건축물의 건축을 위하여 국토교통부장관이 지정하던 특별건축구역을 앞으로는 시ㆍ도지사도 지정할 수 있도록 특별건축구역 지정권자의 범위를 확대함.<br />
<br />
마. 특별가로구역의 지정(제77조의2 및 제77조의3 신설)</div>

<div>조화로운 도시경관의 창출을 위하여 국토교통부장관 또는 허가권자는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 미관지구에서 도로에 접한 대지의 일정 구역을 특별가로구역으로 지정하고 건축물에 대한 조경, 건폐율, 높이 제한 등에 특례를 정할 수 있도록 함.<br />
<br />
바. 건축협정 제도 도입 및 지원(제77조의4부터 제77조의13까지 신설)</div>

<div>도시 및 건축물의 정비를 토지소유자 등이 자발적으로 참여하여 효율적으로 추진할 수 있도록 토지소유자 등이 일정한 구역을 정하여 건축협정을 체결할 수 있도록 하고, 건축협정이 체결된 지역 등에 대하여는 필요한 지원을 할 수 있도록 하며, 건축협정을 맺은 경우 대지 분할면적, 건축물의 높이 제한 등에 대한 특례를 정함.<br />
[법제처 제공]<br />
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<b>3. 다운로드</b><br />
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- <span lang="EN-US" style="color: black; font-family: 굴림; font-size: 9pt; mso-bidi-font-family: ½Å¸íÁ¶; mso-themecolor: text1; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: KO; mso-bidi-language: AR-SA;"><a href="/origin/newsletter/real_estate/28_201401/data/law2_download.pdf"><span lang="EN-US" style="color: black; mso-themecolor: text1; mso-bidi-font-size: 9.0pt;"><span lang="EN-US">건<span lang="EN-US">축<span lang="EN-US">법</span></span></span></span></a></span><br />
<br />
 </div>

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<div align="center" style="background:#eeeeee;border:1px solid #cccccc;padding:5px 10px;"><span style="color: rgb(0, 0, 102); font-weight: bold; text-decoration: none;"><span style="color: rgb(0, 0, 102); font-weight: bold; text-decoration: none;">도시 및 주거환경정비법</span></span><br />
[법률 제12249호, 2014. 1. 14. 일부개정, 시행 2014. 1. 14.]</div>
</div>

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<b>1. 개정 이유</b><br />
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지방자치단체가 기본계획 또는 정비계획을 수립하거나 변경할 경우 정비사업의 원활한 수행을 위하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 법적 상한까지 용적률을 허용할 수 있도록 하고, 시공자ㆍ설계자ㆍ정비사업전문관리업자 등이 「조세특례제한법」에 따라 추진위원회와 조합에 대한 채권을 포기하고 이를 손금(損金)으로 인정받으려 할 경우 해당 추진위원회 또는 조합과 합의하여 시장ㆍ군수에게 채권확인서를 제출하도록 하는 한편, 2014년 1월 31일까지 완료하게 되는 지방자치단체의 정비사업비 및 추정분담금 등 실태조사 결과에 따라 주민이 추진위원회 또는 조합의 해산여부를 결정할 수 있도록 추진위원회 및 조합의 해산신청 유효기간과 추진위원회 취소시 매몰비용 지원 유효기간을 각각 1년씩 연장하려는 것입니다.<br />
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<b>2. 주요내용</b><br />
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가. 지방자치단체는 기본계획 또는 정비계획을 수립하거나 변경할 경우 정비사업의 원활한 수행을 위하여 조례로 정한 용적률에도 불구하고 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 및 관계 법률에 따른 용적률의 상한까지 용적률을 정할 수 있도록 함(제4조의4 신설).<br />
<br />
나. 시공자ㆍ설계자 또는 정비사업전문관리업자 등이 「조세특례제한법」 제104조의26에 따라 해당 추진위원회 또는 조합에 대한 채권의 전부를 포기하고 이를 손금으로 인정받으려면 해당 추진위원회 또는 조합과 합의하여 채권의 금액 및 그 증빙 자료, 채권의 포기에 관한 합의서 및 이후의 처리 계획 등을 시장ㆍ군수에게 제출하도록 함(제16조의2 제6항 신설).<br />
<br />
다. 토지등소유자의 동의로 추진위원회 및 조합의 해산을 신청하는 유효기간을 2015년 1월 31일까지 연장하고, 이에 따라 추진위원회 승인 취소시 매몰비용을 보조할 수 있는 유효기간을 2015년 8월 1일까지 연장함(법률 제11293호 부칙 제2조).<br />
[법제처 제공]<br />
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- <span lang="EN-US" style="color: black; font-family: 굴림; font-size: 9pt; mso-bidi-font-family: ½Å¸íÁ¶; mso-themecolor: text1; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: KO; mso-bidi-language: AR-SA;"><a href="/origin/newsletter/real_estate/28_201401/data/law3_download.pdf"><span lang="EN-US" style="color: black; mso-themecolor: text1; mso-bidi-font-size: 9.0pt;"><span lang="EN-US">도시</span></span><span lang="EN-US" style="color: black; mso-themecolor: text1; mso-bidi-font-size: 9.0pt;"><span lang="EN-US"> </span></span><span lang="EN-US" style="color: black; mso-themecolor: text1; mso-bidi-font-size: 9.0pt;"><span lang="EN-US">및</span></span><span lang="EN-US" style="color: black; mso-themecolor: text1; mso-bidi-font-size: 9.0pt;"><span lang="EN-US"> </span></span><span lang="EN-US" style="color: black; mso-themecolor: text1; mso-bidi-font-size: 9.0pt;"><span lang="EN-US">주거환경정비법</span></span></a></span></div>
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