법무법인[유] 지평 || [건설ㆍ부동산] 대법원 2015. 2. 26. 선고 2014다63315 판결 [가등기에기한본등기절차이행]

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[건설ㆍ부동산] 대법원 2015. 2. 26. 선고 2014다63315 판결 [가등기에기한본등기절차이행]

2015.04.22

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1. 사건의 개요 
 
A(토지매수인, 명의신탁자)는 2002년 3월 27일 토지를 매수하면서 B(명의수탁자) 명의로 소유권이전등기를 하기로 명의신탁약정을 체결하였습니다.  다음 날인 2002년 3월 28일 B 명의로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 
 
명의신탁약정을 할 당시, B는 A가 요구할 경우 A가 지정한 C에게 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주기로 별도의 약정을 했습니다. A는 B가 토지를 임의로 처분하는 것에 대비하고, 위 별도의 약정에 따른 소유권이전등기청구권을 확보하기 위해, B와 C 사이에 매매예약의 형식을 취하게 하여 2002년 3월 28일 토지에 C 명의의 가등기를 마쳤습니다. 
 
이후 B가 토지를 돌려주지 않자, C는 명의수탁자에 불과한 B가 합의 하에 마쳐진 C 명의의 가등기에 기한 본등기 절차를 이행할 의무가 있다면서 이 사건 소를 제기했습니다. 
 
2. 법원의 판단 
 
제1심 및 항소심에서는 "명의수탁자가 토지를 마음대로 처분하는 것을 막기 위해 가등기를 한 것이라면 이를 무효로 할 수 없다"고 보고, B가 가등기권리자인 A에게 가등기에 기한 본등기 절차를 이행하여 줄 의무가 있다고 판단하였습니다. 
 
하지만 대법원의 판단은 달랐습니다. A와 B, C의 각 약정이 부동산실명법에 반하여 무효이고, 이에 따라 마쳐진 가등기도 원인무효라는 것입니다. 판단의 근거는 다음과 같습니다. 
 
① A와 B의 명의신탁약정은 부동산실명법에 의하여 무효이고, B가 향후 A의 요구에 따라 명의신탁 부동산의 소유권이전등기를 마쳐 주기로 하고 그동안 B의 임의처분을 제한하기 위해 가등기를 마쳐 주기로 하는 약정도 무효인 명의신탁약정을 전제로 한 것이어서 무효이며, 가등기 역시 위와 같이 무효인 약정에 기한 것이어서 원인무효이다. 
 
② C는 A와의 관계에서 가등기의 명의수탁자에 지나지 않으므로, 이 점에서도 가등기는 명의신탁약정에 기한 것으로서 원인무효이다. 
 
3. 시사점 
 
「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 '부동산실명법')」은 부동산에 관한 소유권과 기타 물권을 실체적 권리관계에 부합하도록 실권리자 명의로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기ㆍ탈세ㆍ탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고, 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지하기 위해 지난 1995년 제정되었습니다. 부동산실명법 시행에 따라 명의신탁약정은 무효가 되었으며, 대법원은 다음과 같이 무효인 명의신탁약정을 전제로 한 약정도 무효라고 보아 왔습니다. 
 
A. 명의신탁자와 명의수탁자가 향후 부동산 소유 명의를 이전하기로 한 약정 = 무효 
명의신탁자의 요구에 따라 향후 명의수탁자가 부동산 소유 명의를 이전하기로 하는 등의 약정을 했다고 해도, 이러한 약정 역시 무효인 명의신탁약정을 전제로 한 것이어서 무효라고 보았습니다(대법원 2006. 11. 9. 선고 2006다35117 판결, 대법원 2013. 3. 14. 선고 2011다103472 판결 등 참조). 
 
B. 본등기 실행으로 부동산을 반환받기로 하고 명의신탁자 명의로 마친 가등기 = 무효 
무효인 명의신탁약정과 함께 이를 전제로 명의신탁자의 명의수탁자에 대한 소유권이전등기청구권을 확보하기 위해 명의신탁 부동산에 명의신탁자 명의의 가등기를 마쳐 향후 명의신탁자에게 본등기를 마쳐 주기로 했다고 약정했어도, 이러한 약정 또한 무효인 명의신탁약정을 전제로 한 것이어서 무효이고, 가등기 역시 원인무효라고 보았습니다(대법원 2009. 4. 9. 선고 2009다2576, 2583 판결). 
 
C. 명의신탁자가 소유권이전등기청구권 보전을 위해 제3자 명의로 마친 가등기 = 무효 
명의신탁자가 명의신탁약정과는 별개의 적법한 원인에 기하여 명의수탁자에 대해 소유권이전등기청구권을 가지게 되었다 하더라도, 이를 보전하기 위해 제3자 명의로 가등기를 마친 경우, 그 가등기는 명의신탁자와 그 제3자 사이의 무효인 명의신탁약정에 기하여 마쳐진 것이므로 효력이 없다고 보았습니다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2009다97024 판결). 
 
이 사건에서 대법원의 판단도 위와 같은 입장의 연장선상에 있습니다. 비록 C가 형식적으로는 가등기권리자의 지위에 있지만, 실질적으로는 무효인 명의신탁을 전제로 한 가등기라는 점과 그 가등기 자체도 무효인 명의신탁약정에 기한 것이라는 점을 근거로 가등기의 효력을 부인한 것입니다. 
 
이로써 실질이 무효인 명의신탁약정을 전제로 한 법률관계는 그 효력이 인정될 수 없음이 다시 한번 확인되었습니다. 
 
4. 다운로드 : <a href="/origin/newsletter/real_estate/33_201504/download/precedent_download.pdf" target="_blank">대법원 2015. 2. 26. 선고 2014다63315 판결</a>
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