법무법인[유] 지평 || [캄보디아] 캄보디아 신탁 제도를 활용한 현지 토지 매입 방안

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[캄보디아] 캄보디아 신탁 제도를 활용한 현지 토지 매입 방안

2025.06.27

<div style="text-align: justify;">캄보디아는 외국인 직접투자에 대한 법적 규제가 매우 낮은 국가인데, 토지를 매입 및 소유하는 것만큼은 인근 국가들과 마찬가지로 법적 제한이 있습니다.<br />
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캄보디아의 경우 토지에 대한 소유권이 인정되는데, 캄보디아 헌법 및 토지법에 따르면 ‘캄보디아 국적을 가진 자’만이 토지를 소유할 수 있습니다. 여기서 ‘캄보디아 국적을 가진 자’에는 캄보디아 시민권을 가진 자연인 뿐만 아니라 캄보디아 국적을 가진 자가 지분 51% 이상을 보유하고 있는 캄보디아 법인도 포함이 됩니다. 그 이유는 캄보디아 회사법상 캄보디아에 설립된 법인의 국적을 정하는 규정이 있는데, 캄보디아 국적을 가진 자가 지분 51% 이상을 출연하고 있는 법인은 캄보디아 국적을 가진 법인으로 분류되기 때문입니다.<br />
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캄보디아에 신탁 제도가 도입되기 이전에는 외국인이 캄보디아에서 토지를 매입하고자 할 때 다음과 같이 크게 두 가지 방안 중 하나를 선택해야 했습니다.<br />
 
<div style="text-align: justify;">1) 외국인이 직접 캄보디아 국적을 취득한 후 본인의 명의로 토지를 매입하는 방안<br />
2) 캄보디아 현지인의 명의를 차명하거나, 현지인이 지분 과반을 보유하는 ‘캄보디아 국적을 가진 법인’을 설립한 후 그 법인으로 토지를 매입하는 방안<br />
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상기 토지 매입 방안은 외국인이 감내해야 할 리스크가 상당합니다. 1)의 경우, 많은 비용과 시간이 소요되는데, 한국인 입장에서는 한국법상 이중국적의 문제도 직면하게 됩니다. 2)의 경우, 현지 차명인 또는 합작 파트너와의 관계가 틀어지면 외국인 입장에서는 상당히 곤란한 상황에 처해지게 됩니다. 이에 캄보디아에 토지를 매입하고자 하는 외국인 투자자의 입장에서는 현지에서 법적으로 보호를 받을 수 있는 토지 매입 방안이 필요했습니다.<br />
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<span style="color:#c0392b;"><strong>1. 캄보디아 신탁법 제정 배경 및 신탁 제도의 의의</strong></span><br />
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캄보디아 신탁법은 2019년 제정되었습니다. 그로부터 3년 후인 2022년에 캄보디아 재경부가 신탁의 설정, 기능 및 운용에 관한 규정을 공표하면서 신탁제도가 본격적으로 도입되었습니다. 캄보디아 신탁법의 목적은 캄보디아내 신탁자산을 등록 및 운용하기 위해 필요한 절차 및 요건을 법적으로 규율하는 것입니다. 동 법령으로 인하여 외국인이 캄보디아에서 토지를 매입하고자 할 때 위탁자 겸 수익자의 지위에서 매입 대상토지를 현지 신탁회사(수탁자)에 맡겨놓는 것이 법적으로 가능해진 것입니다.<br />
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수탁자의 역할을 하는 신탁회사는 캄보디아 재경부 산하 기관인 Trust Regulator의 인허가가 필요한데, 이 인허가를 취득하려면 회사의 지배구조, 내부통제체계, 자금력, 경영진 등에 대하여 Trust Regulator가 실시하는 적격성심사를 통과해야 합니다. 또한 신탁회사의 각종 의무 및 보고사항이 신탁법에 규정되어 있고, 신탁업 운영 시 Trust Regulator의 감독을 받게 되며, 이를 위반할 경우 신탁법에 따른 제재를 받게 됩니다. 따라서 캄보디아에서 토지를 매입하고자 하는 외국인의 입장에서는 현지에서 법률적 보호를 받을 수 있는 토지 매입방안이 생긴 것입니다.<br />
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<span style="color:#c0392b;"><strong>2. 캄보디아 토지 신탁거래 시 유의사항</strong></span><br />
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캄보디아에서 신탁제도를 이용하여 토지를 매입하려면 토지매매계약 체결 시 대상토지를 신탁회사에 위탁한다는 내용이 토지매매계약에 명시되어야 하고, 관할 국토관리부에서 요구하는 토지 소유권이전등기서류를 해당 신탁회사가 날인하여야 합니다. 즉, 매수인은 토지매매계약을 체결하기에 앞서 현지 신탁회사를 선택하여 신탁약정에 대한 합의를 마쳐 놓아야 하는데, 신탁약정의 내용에 대한 법률전문가의 자문을 받는 것이 중요합니다. 캄보디아 실무상 현지 신탁회사가 사용하는 신탁약정의 초안은 기초적인 수준에서 작성되어 있고, 신탁회사의 책임 및 이행사항이 명확하게 규정되어 있지 않으며, 약정서 전체적으로 문법 및 용어의 표현 등이 어색하여 해석에 대한 다툼의 여지가 있습니다. 또한 신탁자산을 제3자에 담보로 제공할 수 있는지 여부는 불분명한데, 이에 대한 Trust Regulator의 유권해석이 필요한 상황입니다.<br />
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<div style="text-align: justify;"><br />
<span style="color:#c0392b;"><strong>3. 캄보디아 토지 신탁 제도의 기대점</strong></span><br />
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캄보디아에 신탁법이 제정된 지 수 년이 지났습니다. 신탁법이 제정된 직후 코로나 사태가 발생했고, 그 영향으로 현지 부동산 경기가 주춤하면서 신탁법 제정 초기에는 신탁거래가 활성화될 여지가 없었습니다. 최근 캄보디아 부동산 가격이 하락세를 보이며 투자의 기회가 늘고 있는데, 캄보디아 부동산 매입에 관심이 있는 외국인 투자자라면 캄보디아 신탁 제도를 활용하는 거래구조를 적극적으로 고민해 볼 필요가 있습니다.</div>

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