법무법인[유] 지평 || [헌법 · 행정 · 규제대응] 건축물의 분양에 관한 법률 일부개정법률안

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[헌법 · 행정 · 규제대응] 건축물의 분양에 관한 법률 일부개정법률안

2026.04.03

<div style="text-align: justify;">「건축물의 분양에 관한 법률」(이하 ‘<strong>건축물분양법</strong>’)이 2025. 12. 2. 개정되었고, 2026. 4. 3.부터 시행되었습니다.  기존 건축물분양법은 ‘분양자의 이해관계에 중대한 영향을 줄 수 있는 설계변경’을 하려면 수분양자 ‘전원’의 동의를 받아야 한다고 정했습니다(제7조 제1항).  이는 수분양자 중 단 한 명의 반대만으로도 설계변경이 불가능하게 만드는 과도한 규제라는 지적이 제기되어 왔습니다.<br />
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또한, ① 건축물분양법은 제7조 제1항을 위반해 수분양자의 동의 없이 설계변경을 한 자를 형사처벌할 수 있다고 정하며(제10조 제1항 제6호), ② 건축물분양법 시행령은 ‘분양사업자가 건축물분양법 제10조에 따라 벌금형 이상의 형을 선고받은 경우 분양계약을 해약할 수 있다’는 내용을 분양계약서의 필수적 기재사항으로 정합니다(제9조 제1항 제11호 나목).  기존 법률에 따르면, 수분양자 전원의 동의 없이 중대한 설계변경이 이루어져 분양사업자가 형사처벌을 받을 경우, 설계변경에 동의한 수분양자를 포함한 모든 수분양자가 해약권을 행사할 수 있다는 불합리한 결과가 발생합니다.  그로 인해 다수의 분양현장에서는 분양계약 해제 사유를 ‘발굴’하려는 목적으로, 분양사업자를 건축물분양법 위반으로 처벌해달라는 취지의 고소ㆍ고발이 이루어지기도 했습니다.<br />
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개정 건축물분양법 제7조 제1항은 ‘중대한 설계변경’의 요건을 완화하여, ① 설계변경에 동의한 수분양자가 분양받은 자의 5분의 4 이상이고, ② 동의한 수분양자가 분양받은 전용면적의 합이 분양된 전체 전용면적의 3분의 2 이상이면 설계변경이 가능하다고 정하였습니다.  이는 시공 과정에서 불가피하게 발생하는 중대한 설계변경에 대하여는, 일정 비율의 수분양자만을 설득하여 동의를 이끌어낸다면 적법하게 진행할 가능성을 마련한 것입니다.  이번 개정을 통해 설계변경을 이유로 한 무분별한 분양계약 해제 주장, 그리고 이를 달성하려는 목적의 기획된 고소ㆍ고발이 크게 줄어들 것으로 보입니다.</div>

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