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[도산 · 구조조정] 회생절차에서 임대차보증금 공제의 범위

2025.10.31

<div style="text-align: justify;">대법원은 회생절차가 개시된 임차인이 회생절차 종결 후 임대차보증금의 반환을 청구한 사안에서, 임대인이 임대차보증금에서 공제할 수 있는 범위를 제한하는 판결을 선고하였습니다(대법원 2025. 7. 18. 선고 2022다311736 판결, 이하 ‘대상판결’).  회생절차 개시 이후에는 공제 대상 채권 간 견련성이 실질적으로 요구되므로, 손해배상예정액은 공제 가능하지만 위약벌은 공제 불가하다는 점을 명확히 하여, 회생절차에서의 임대차보증금 공제 실무에 중요한 변화를 가져올 판결로 주목됩니다.</div>
 
 
1. 사안의 개요 
 
원고(임차인)는 피고(임대인)와 사옥 건물의 매매 및 장기(10년) 임대차계약(이하 “본건 계약”)을 체결하고 임대차보증금을 지급하였습니다.

<div style="text-align: justify;"> 
본건 계약에는, 회생 등으로 관리인이 계약을 중도에 해지하는 경우, (i) 24개월치 임대료를 위약벌로, (ii) 해지 시점의 24개월치 임대료와 해지 시점부터 잔여기간의 임대료 중 적은 금액을 손해배상예정액으로 하며, 위 위약벌 및 손해배상예정액을 임대차보증금에서 공제할 수 있다는 내용의 공제약정(이하 “대상조항”)이 있었습니다. 
 
원고는 그 후 회생절차를 신청하였고, 피고는 위약벌 및 손해배상예정액을 회생채권으로 신고하였는데, 회생법원은 대상조항과 위약벌은 그대로 유효하되 손해배상예정액은 10%로 감액하여 회생채권으로 확정하였습니다. 
 
본건 계약이 해지되고 원고가 임대차보증금의 반환을 청구한 것이 본 사안인데, 원심은 위약벌과 손해배상예정액을 모두 공제할 수 있고 그에 따라 반환할 보증금이 없다고 판단하였습니다. 
 
 
2. 대상판결의 요지 
 
대법원은 계약자유의 원칙상 대상조항의 공제약정은 강행규정에 반하지 않는 한 유효하다고 보면서도, 회생절차 개시 후에는 ‘공제 대상 채권 간의 견련성’이 실질적으로 요구된다고 판시하였습니다.  따라서 손해배상예정액은 공제가 허용되지만, 위약벌은 공제가 허용되지 않는다고 판단하였습니다. 
 
가. 손해배상예정액 부분: 공제 허용 
 
대법원은 “임대차보증금은 임차인의 임대차상 모든 채무(차임ㆍ손해배상 등)를 담보하는 것이므로, 손해배상예정액은 임대차계약 해지로 임대인에게 발생하는 재산상 손해를 충당하기 위한 것으로 임대차관계에 직접적으로 관련되어 있어 보증금과의 견련성이 인정된다”고 보았습니다.   
 
또한, 회생법원이 이미 손해배상예정액을 10%로 감액하여 확정하였고, 계약 체결 경위, 임대인의 실제 손해 및 예상 손해 등을 종합하면, 그 범위 내에서의 공제는 회생채권자 간 공평이나 채무자의 회생을 해하지 않는다고 판단하였습니다. 
 
나. 위약벌 부분: 공제 불허 
 
반면 위약벌은 “손해배상과 무관한 제재벌(이행강제)의 성격을 가지므로 임대차보증금 반환채권과의 견련성이 부족하다”고 보았습니다.  따라서 회생절차 개시 이후에는 견련성이 없는 채권을 보증금에서 공제하는 것은 회생채권자 평등원칙을 해하는 결과가 되므로, 위약벌을 공제할 수 있다고 본 원심을 파기하였습니다.   
 
 
3. 시사점 
 
대상판결은 회생절차에서 ‘공제’와 ‘상계’의 구별, 그리고 공제의 전제요건인 견련성 판단 기준을 명확히 제시하였다는 점에서 의미가 있습니다. 
 
회생절차 개시 이후에는 공제 대상 채권 간 견련성이 실질적으로 요구되므로, 임대인은 계약서상 공제 조항을 설계할 때 담보 목적과 대상 채권 간의 직접적 관련성을 명확히 규정할 필요가 있겠습니다. 
 
특히, 위약벌은 제재적 성격으로 인해 보증금 반환채권과의 견련성을 인정받기 어렵고, 손해배상예정액은 계약의 본질적 이해관계와 연계되어 있는 경우 공제가 허용될 가능성이 있으므로, 실무상 손해배상예정 방식으로 조항을 설계하는 것이 적절하겠습니다.</div>

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