법무법인[유] 지평 || [건설 · 부동산] 집합건물의 구분소유자들이 집합건물의 차량 진입도로를 점유하는지 여부 및 진입도로 소유자의 독점적 · 배타적 사용

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[건설 · 부동산] 집합건물의 구분소유자들이 집합건물의 차량 진입도로를 점유하는지 여부 및 진입도로 소유자의 독점적 · 배타적 사용 · 수익권 행사의 제한이 문제된 사건

2024.11.14

<div style="text-align: justify;">[대상판결 : 대법원 2024. 11. 14. 선고 2024다251470 판결] 
 
대상판결의 사실관계의 요지는 다음과 같습니다. 
 
원고의 부친인 망인 소유의 토지(이하 ‘분할 전 토지’)가 분할된 후 분할 전 토지의 중간에 위치한 좁고 긴 형상의 토지 일부(이하 ‘제1, 2 토지’)가 공로에 접한 도로로 사용되고 있었습니다.  원고는 협의분할에 의한 상속으로 제1, 2토지를 상속하였습니다.  한편, 망인은 분할 전 토지의 일부를 분할하여 제3자에게 소유권을 이전하였습니다.  이후 분할 전 토지 중 일부 토지가 합필된 후 위 토지에 공동주택(이하 ‘이 사건 건물’)이 신축되었습니다.  원고는 이 사건 건물 신축 과정에서 제1, 2 토지의 일부(이하 ‘이 사건 토지’) 부분 등에 관하여 도로(대지) 사용동의서를 작성하여 인감증명서와 함께 관할구청장에게 제출하였습니다.  그 후 이 사건 토지는 건물 주차장과 공로 사이를 이동하는 통행로로 사용되었습니다.  이에 원고는 이 사건 건물의 구분소유자인 피고들이 이 사건 토지를 권원 없이 아파트 차량 출입 통행로로 점유ㆍ사용하고 있다는 이유로 피고들을 상대로 이 사건 토지의 인도 및 그 사용에 따른 부당이득금반환을 청구하였습니다. 
 
대상판결에서는 ① 집합건물의 구분소유자들이 집합건물의 차량 진입도로를 점유하는지 여부, ② 진입도로 소유자의 독점적ㆍ배타적 사용ㆍ수익권 행사가 제한되는지 여부가 문제되었습니다. 
 
원심은 ➀ 건물의 부지가 된 토지는 그 건물의 소유자가 점유하는 것으로 본다는 전제로, 피고들이 이 사건 토지를 도로로 이용하고 있고 이를 이용하지 않고서 이 사건 건물에 출입할 수 없으므로, 이 사건 토지를 공동으로 점유하고 있다고 판단하였고, ➁ 이 사건 토지가 도로로 장기간 사용되어 왔다는 사정이나 원고가 건축허가를 신청함에 있어 도로로 사용하여도 이의가 없다는 취지의 도로(대지)사용동의서를 작성하여 주었다는 사정만으로 망인이나 원고에게 이 사건 토지에 관한 배타적 사용·수익권을 포기할 의사가 있었다거나 원고의 이 사건 토지에 관한 배타적 사용ㆍ수익권 행사가 제한된다고 보기 어렵다고 판단하였습니다.  원심은 이러한 판단을 토대로 원고의 피고들에 대한 청구를 일부 인용하였습니다. 
 
그러나 대법원은 ① ‘건물의 부지’라 함은 건물을 세우기 위하여 마련한 땅으로서 건물의 존립에 필요한 범위 내의 토지를 가리킨다고 할 것인바, 위 토지 부분을 도로로 이용하지 않고서는 건물의 차량이 공로로 나아갈 수 없다는 등의 사정만으로는 위 토지 부분이 건물의 부지라고 볼 수 없고, ② 점유는 사회 통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보이는 객관적 관계에 있는 것을 말하고, 그러한 사실적 지배에 속하는 객관적 관계에 있다고 하기 위해서는 적어도 타인의 간섭을 배제하는 면이 있어야 하고, 다른 사람 소유의 토지를 통행하더라도 그 통로에 대하여 통행지 소유자의 점유를 배제할 정도의 배타적인 점유를 하고 있지 않다면 통행지 소유자가 통행자에 대하여 통로 부분의 인도를 구할 수 없으며, ③ 독점적ㆍ배타적 사용ㆍ수익권 행사가 제한되는지를 판단할 때는 토지 소유자의 의사를 비롯하여 다음에 보는 여러 사정을 종합적으로 고찰할 때 토지 소유자나 그 승계인이 권리를 행사하는 것이 금반언이나 신뢰보호 등 신의성실의 원칙상 허용될 수 있는지가 고려되어야 하는 바, 망인이 스스로 이 사건 토지를 도로로 제공하여 인근 주민 등에게 통행권을 부여하는 등으로 이 사건 토지에 대한 독점적ㆍ배타적 사용ㆍ수익권 행사가 제한되었고, 이러한 상태는 원고가 망인의 위 재산을 상속한 후 이 사건 건물 건축시 도로 사용동의를 함으로써 계속 유지되었다고 판단하였습니다. 
 
대법원은 이러한 판단을 토대로 ➀ 피고들이 이 사건 토지에 대하여 타인의 간섭을 배제할 정도의 배타적인 점유를 하고 있는지를 심리하지 아니한 채 점유사실을 인정한 원심의 판단에 점유에 관한 법리오해가 있고, ➁ 망인이나 원고가 이 사건 토지에 관한 배타적 사용ㆍ수익권을 포기할 의사가 있었다거나 그 행사가 제한된다고 보기 어렵다고 인정한 원심의 판단에 법리오해가 있다는 이유로 원심을 파기하고 원심법원에 환송하였습니다. 
 
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