법무법인[유] 지평 || [건설 · 부동산] 분양자가 아파트 분양계약 체결 후 설계변경으로 문주(아파트 출입구에 설치하는 기둥 조형물)를 설치한 것과 관련하여 수분양자들에 대한 분양계약상 채무불이행책임이 인정되는지 여부가 문제된 사건

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[건설 · 부동산] 분양자가 아파트 분양계약 체결 후 설계변경으로 문주(아파트 출입구에 설치하는 기둥 조형물)를 설치한 것과 관련하여 수분양자들에 대한 분양계약상 채무불이행책임이 인정되는지 여부가 문제된 사건

2024.12.12

<div style="text-align: justify;">[대상판결 : 대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다267994 판결] 
 
대상판결의 사실관계의 요지는 다음과 같습니다.   
 
원고들은 주택재개발정비사업조합인 피고와 이 사건 아파트에 관하여 분양계약을 체결하고 분양대금을 완납하였습니다.  피고는 분양계약 체결 이후 설계변경을 통하여 입주자 모집 당시 제공한 분양 안내 자료와 주택전시관에 설치되어 있던 내용과 달리 원고들 세대가 위치한 동 사이 진입로에 문주(이하 ‘이 사건 부문주’)를 설치하였습니다.  이에 대하여 원고들은 피고를 상대로 분양계약상 채무불이행책임에 기한 손해배상을 청구하였습니다. 
 
대상판결에서는 분양자가 아파트 분양계약 체결 후 설계변경으로 문주(아파트 출입구에 설치하는 기둥 조형물)를 설치한 것과 관련하여 수분양자들에 대한 분양계약상 채무불이행책임이 인정되는지 여부가 문제되었습니다. 
 
원심은 ① 피고가 분양계약을 통하여 기본적 건축 계획에서 제시된 조망이나 경관을 각 세대 내에서 누릴 수 있을 것이라는 신뢰를 원고들에게 부여하였거나, 원고들과 피고 사이에 그와 같은 약정이 이루어져 기본적 건축 계획상의 조망이나 경관에 관한 생활이익이 분양계약의 내용이 되었고, ② 피고가 이 사건 부문주를 설치함으로써 원고들이 기본적인 건축 계획에 따라 누릴 수 있었던 조망이나 경관상의 이익을 침해하여 원고들 소유 아파트가 기본적인 건축 계획에 의하여 예상할 수 있었던 범위를 벗어나 분양계약의 목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못하게 되었다고 판단하였습니다.  원심은 이러한 판단을 토대로 피고의 원고들에 대한 분양계약상 채무불이행 책임을 인정하였습니다.  다만 원심은 피고의 이 사건 부문주 설치로 인한 원고들의 재산상 손해를 확정할 수 없다는 이유로 정신적 손해에 대한 위자료만을 인정하였습니다.  
 
그러나 대법원은 ① 아파트 분양계약 체결 후 설계변경으로 아파트 단지 내에 추가로 구조물 등이 설치되고, 그러한 설치로 분양된 아파트 각 동 · 세대의 환경에 일정 부분 변화가 있더라도 그것이 기본적인 건축 계획으로부터 수분양자가 예상할 수 있는 범위 내에 있다면 특별한 사정이 없는 한 이를 두고 아파트가 분양계약의 목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 해당한다고 볼 수 없다고 설시하면서, ② 이 사건 부문주 설치로 원고들 세대 시야의 범위가 일부 제한되었으나 일조시간, 천공조망 침해율, 차폐감 등급에 변화가 없었으므로 시야 제한이 중대한 정도라고 보기 어렵고, ③ 이 사건 분양계약서에 시공계획이 변경될 수 있음이 명시되었으며, ④ 원고들 세대는 비교적 저층으로 설계변경으로 인근에 구조물 등이 설치된다면 어느 정도 시야 제한이 있을 것이라는 사정은 충분히 예상할 수 있었던 것으로 보인다고 판단하였습니다. 
 
대법원은 이러한 판단을 토대로 문주 설치로 인한 시야 제한이 기본적인 건축 계획에 의하여 예상할 수 있었던 범위를 벗어났다고 보기 어려우므로, 원고들 세대가 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 해당한다고 보기 어렵다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기하고 원심법원에 환송하였습니다. 
 
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최신 법령 [건설 · 부동산] 주택건설기준 등에 관한 규칙(개정 2025. 3. 6. / 시행 2025. 9. 7.) 2025.03.06

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