법무법인[유] 지평 || 수탁자를 대리하여 집합건물 관리단을 상대로 한 관리비 사건의 제1, 2심에서 승소

업무사례|건설 · 부동산

수탁자를 대리하여 집합건물 관리단을 상대로 한 관리비 사건의 제1, 2심에서 승소

2023.08.31

<div style="text-align: justify;">지평 건설부동산그룹은 수탁자 A를 대리하여 집합건물의 B 관리단을 상대로 한 관리비 사건의 제1, 2심에서 승소하였습니다.  해당 판결은 상대방이 상고하지 않아 확정되었습니다. 
 
B 관리단은 광주광역시에 소재한 집합건물의 관리비 부과ㆍ징수 업무를 수행하는 비법인사단입니다.  A는 위 집합건물의 일부 점포(이하 ‘이 사건 부동산’)에 관하여 소유자 C와의 사이에, C를 위탁자로, A를 수탁자로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하고, 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 금융기관입니다. 
 
그런데 B 관리단은 A가 이 사건 부동산의 소유자로서 관리비를 지급할 의무가 있다고 주장하며, A를 상대로 이 사건 부동산에 관하여 체납된 관리비를 청구하였습니다.  이에 대하여 A는, C와 체결한 신탁계약에 따르면 위탁자인 C가 이 사건 부동산의 관리비용을 부담하기로 정해져 있고, 해당 내용은 신탁원부에 포함되어 등기기록에 일부가 되었으므로, 신탁법 제4조 제1항에 따라 제3자인 B 관리단에 대하여 관리비 납부의무가 없음을 대항할 수 있다고 주장하였습니다(대법원 2012. 5. 9. 선고 2012다13590 판결 등 참조).  제1심 재판부는 지평 건설부동산그룹의 주장을 그대로 받아들여 청구기각 판결을 하였습니다. 
 
이후 B 관리단은 ‘위탁자의 구분소유권이 수탁자 및 제3취득자에게 순차적으로 이전된 경우, 특별승계인인 수탁자와 제3취득자는 종전 구분소유자들의 공용부분 체납관리비 채무를 중첩적으로 인수한다’고 판시한 대법원 판결(대법원 2018. 9. 28. 선고 2017다273984 판결)을 근거로 제1심판결에 항소하였습니다. 
 
지평 건설부동산그룹은 ① 위 대법원 2017다273984 판결은 제3취득자가 등기의 일부가 되는 신탁원부의 내용에 관계없이 종전 구분소유자들의 공용부분 체납관리비 채무를 인수한다는 취지일 뿐, 수탁자가 등기기록에 편철된 신탁원부를 근거로 제3자에게 대항할 수 없다는 취지가 아니라는 점, ② 법원은 위 판결 이후에도 신탁원부의 대항력을 인정하여 수탁자가 제3자에 대하여 관리비 납부의무가 없음을 대항할 수 있다는 판결을 선고하고 있는 점, ③ 하급심에서 명시적으로 “대법원 2017다273984 판결은 선행 판결인 대법원 2012다13590 판결의 신탁원부의 대항력에 관한 판시를 변경하는 판결이 아니”라고 설시한 사례가 있는 점(서울고등법원 2020. 9. 24. 선고 2019나2055195 판결 참조), ④ ‘임대차보증금 반환채무는 위탁자에게 있다’는 내용의 약정이 신탁원부에 기재된 사안에서, 수탁자는 임대차보증금 반환의무가 없다고 판단하며 다시 한번 신탁원부의 대항력을 인정한 대법원 판결(대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결)이 최근 선고된 점을 근거로, B 관리단의 항소 및 청구가 부당하다고 반박하였습니다.  이에 제2심 재판부도 지평 건설부동산그룹의 주장을 받아들여 B 관리단의 항소를 기각하였습니다. 
 
구 신탁법(2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정되기 전의 것) 제3조 제1항에서는 “등기 또는 등록하여야 할 재산권에 관하여는 신탁은 그 등기 또는 등록을 함으로써 제3자에게 대항할 수 있다”고 규정하고 있다가, 개정 신탁법(2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정된 것) 제4조 제1항에서는 "등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다"고 개정되었는데, 이처럼 개정 신탁법이 “그 재산이 신탁재산에 속한 것”으로 한정하는 문구를 추가함으로써 신탁재산의 속성으로 인정되는 사유에 한하여만 대항력이 인정되는 것이 아닌지 해석이 엇갈립니다.  이와 같은 상황에서 위 판결은 신탁원부에 기재된 신탁계약상 관리비 납부의무 조항의 대항력을 인정함으로써 신탁법 개정으로 신탁원부가 가지는 대항력의 범위가 축소되지 않았음을 다시 한번 확인해 주었다는 의미가 있습니다.</div>

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