김주현 변호사
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베트남에서 법인설립을 할 때 필요한 서류중의 하나가 사무실임대계약서입니다. 그동안 베트남에서는 사무실로 사용할 수 있는 건물에 대한 규제가 별도로 없었던 관계로 법인설립허가신청시 아파트임대계약서를 첨부해서 아파트를 사무실로 등록하는 경우가 많았습니다. 이것은 기존에 사무실로 사용할 수 있는 오피스건물이 많지 않았기 때문에 아파트를 사무실로 등록하는 것을 규제하는 것이 사실상 어려웠던 현실도 반영이 되었던 것 같습니다. 그리고 투자자의 입장에서 보면 초기 투자시 사업전망이 불투명한 상태에서 비용절감의 필요가 있을 때 아파트를 사무실 겸 숙소로 사용함으로써 이러한 비용절감의 효과를 누릴 수 있는 장점이 되기도 했었습니다.

그런데 베트남 건설부는 지난 2009년 11월 19일자로 발표된 공문서(OFFICIAL CORRES PONDENCE NO. 2544/BXD-QLN OF THE MINISTRY OF CONSTRUCTION REGARDING IMPLEMENTATION OF PROVISIONS ON MANAGEMENT AND USING OF APARTMENT DATED ON NOVEMBER 19TH 2009)를 통해 하노이시, 호지민시 등 6개 지방정부에 아파트를 사무실로 사용하는 것을 규제해달라는 요청을 함으로써 향후 아파트를 사무실로 등록하는 것이 사실상 어려운 상황이 되었습니다.

위 공문서는 그동안 아파트 소유자들에 의해 주거용 아파트가 사무실, 제조시설, 사업장 등으로 무단 변경되어 사용해온 사례가 많고 이러한 무단 변경 사용은 사용목적에 위배된 것으로 안전을 보장할 수 없는 것이며, 법령에서도 소유자 또는 제3자가 본래 사용목적에 반하여 아파트를 사용하는 것을 허용치 않고 있고, 나아가 주거용 건물을 사무실, 제조시설, 사업장 등과 혼용해서 사용하는 것은 불편과 무질서를 야기하고 아파트에 거주하는 주민들의 생활에 직접 영향을 미친다고 지적하면서, 아파트 개발허가를 내준 해당 성정부는 투자자 및 아파트 거주 주민들이 아파트의 유지 사용에 관한 관련 규정을 준수하는지 여부를 점검하고 안내를 해줌으로써 투자자와 주민들의 권익을 보장해줄 것을 권고하고 있습니다. 또한 다층 빌딩의 사용목적이 혼합되어 있는 경우 오피스를 주거구역과 분리할 수 있으며, 오피스를 사업용도에 맞게 배치, 운영할 필요가 있으며 오피스가 관련규정 및 표준에 맞지 않는 경우 즉시 시정조치를 취할 것을 권고하고 있습니다.

위 공문서가 발부된 배경에는 그동안 공급부족사태가 빚어졌던 오피스건물들의 공급이 최근 활발해진 부동산 시장의 영향도 있을 것이라는 분석이 많은 것 같습니다. 하노이지역만 보더라도, 작년부터 시내 외곽을 중심으로 베트남 로컬 투자자들이 개발하는 오피스건물의 신축사업이 활발하게 이루어지면서, 올해부터 본격적으로 오피스건물의 입주가 시작될 것으로 전망하고 있습니다.

베트남 건설부의 위 공문서가 발표된 후 외국인 투자자의 투자허가를 담당하는 하노이 DPI(Department of Planning and Investment)에서는 위 공문서를 정식으로 접수한 지난 2009년 12월 중순경부터 신규투자허가 발급 시 아파트를 사무실로 등록하는 것을 허용하지 않고 있습니다. 따라서 신규투자허가신청을 준비하는 투자자들은 사무실로 사용할 건물이 사무실 등록이 가능한 지의 여부를 사전에 점검해볼 필요가 있습니다.

참고로 위 공문서는 주거용 아파트에 대해 사무실 등록을 제한하는 내용으로 되어 있어, 일반 주택의 경우에는 해당이 되지 않으므로, 일반 주택의 경우에는 주거용 건물이라 하더라도 사무실등록이 가능한 것으로 되어 있습니다.

또 위 공문서는 신규로 투자허가를 받는 투자자에게 적용되는 것으로 알려져 있어 현재까지는 기존에 투자허가를 받아 아파트를 사무실로 사용하는 경우에까지 확대 적용되지는 않는 것 같습니다. 다만 사무실을 이전하게 되는 경우 아파트로 사무실을 이전하는 것은 허용되지 않을 것으로 예상됩니다.