러시아주택시장(공급기준)은 1998년 러시아 모라토리엄 경제위기 이후 2008년까지 10년간 평균 7.24% 성장하였습니다. 상당 부분은 모스크바, 뻬쩨르부르크 등의 대도시를 중심으로 대규모의 주택이 공급되었습니다. 그럼에도 불구하고 지방에서 밀려드는 이주인구로 인해 대도시의 주택 공급은 여전히 부족한 실정이고 따라서 가격이 급등하는 현상도 초래하였습니다. 2008년 말부터 시작된 글로벌 금융위기로 대도시를 중심으로 부동산 가격이 하락하였으나 고급주택시장에서의 가격하락은 거의 없는 것으로 파악되고 있습니다.
러시아 국민들도 보다 나은 거주 환경을 요구하게 되고, 정부 또한 사회적인 문제로서 주택문제를 인식하고 정부예산을 이용하고 주택개발을 하고 있으나, 연방정부 예산의 한계로 인해 노후주택을 포함한 전반적인 주택문제를 해결하기 위한 자금공급이 원활하지 않자 민간자본(개인 및 법인 포함)을 조달하여 주택문제를 해결하기 위해 관련 법률들을 제정·개정하였습니다. 주요 법률로는 2004년 12월 30일 N214-FZ "다세대주택 및 기타 부동산 지분건설 참여에 관한 연방법률(최근개정 2009년 7월 17일)", 1997년 7월 21일 N122-FZ "부동산 권리 및 부동산 거래에 대한 국가등록에 관한 법률(이하 "부동산등록법")(최근개정 2009년 7월 17일)", 1998년 7월 16일 N102-FZ "저당권법(최근개정 2009년 7월 17일)" 등이 있습니다.
이 중에서도 민간자본을 조달하는 방식의 부동산(주택 및 상업용 포함) 분양 제도의 핵심적인 내용을 담고 있는 법률은 2004년 12월 30일 N214-FZ "다세대주택 및 기타 부동산 지분건설 참여에 관한 연방법률(이하 "지분건설법", "본 법률")"입니다.
지분건설법의 목적은 지분건설계약(이하 "지분건설계약")을 근거로 다세대주택 및 기타 부동산(이하 "다세대주택")의 지분건설을 위한 개인 및 법인(이하 "지분권자")의 자금 조달 관계, 지분건설 대상에 대한 소유권 및 다세대주택 내 공동재산에 대한 공동지분소유권 관련 관계, 지분권자의 권리, 이익, 재산 보호 관계를 규율하는 것입니다. 그리고 법률에서 정한 일정 의무를 부담하는 법인1)에게는 특수한 종류의 채권-주택증서(Жилищный сертификат)2) 발행을 통한 다세대 주택건설을 위한 개인자금 조달도 허용됩니다.
이외에 법인(개인 사업자)이 개인 자본 참여 없이 건설을 진행하는 경우, 이러한 관계는 지분건설계약 뿐만 아니라 민법 및 투자업에 관한 연방법률에 따라 규율 될 수 있습니다. 그러나 법인이 1명의 개인 자금이라도 조달하여 공사를 진행하는 경우에는 지분건설계약을 기초로 하는 관계 성립이 되고, 지분건설법만이 적용된다는 것입니다.
1. 자금 조달 절차
사업자(Застройщик)는 법인으로 소유권 또는 임차권 형태로 토지를 보유하고, 기취득한 건축허가를 근거로 해당 토지에 다세대 주택3)을 건설하기 위해 지분권자의 자금을 조달하려는 자입니다.
사업자가 다세대주택 건설을 위한 지분권자의 자금을 조달하는 것은 i) 건축허가 취득, 언론매체 공고4), 인터넷상의 게재 및/또는 ii) 사업신고서5) 제출 및 iii) 토지 소유권 및 임대권을 사업자가 국가등록 한 후에만 허용됩니다(지분건설법 제3조 1항). 따라서 이러한 조건을 충족하지 못하는 경우에는 원천적으로 사업자는 타인의 자본을 조달하여서는 아니 됩니다.
그리고 지분권자가 개인인 경우, 사업자는 지분건설계약을 근거로만 개인 자금조달을 할 수 있다라고 정하고 있습니다. 따라서 사업자는 개인으로부터 다세대 주택건설을 위해 공동투자계약, 공동사업계약, 장래부동산매매계약 등의 계약을 통해서는 자금을 조달할 수 없고, 다만 법인과는 지분건설계약뿐만 아니라 러시아법률로 정한 기타 계약을 체결하여 자금을 조달할 수 있습니다.6)
[각주]
1) 소유 또는 임차권 형태로 토지를 소유하고 법률에서 정한 절차에 따라 해당 토지에서의 다세대주택건축허가를 취득한 법인(채권 발행인).
이외에도 2004년 12월 29일 N188-FZ "러시아연방주택주거법" 및 2004년 12월 30일 N215-FZ "주택저축조합에 관한 연방법률"을 근거로 주택건설조합 및 주택저축조합에게도 채권발행을 통한 다세대 주택 건설용 개인자금 조달이 허용됩니다.
2) 러시아연방 유가증권에 관한 법률에 의거 발행인으로부터 주택증서 보유권자가 주택을 수령할 수 있는 권리를 확정한 문서
3) 거주용 및 비거주용을 포함합니다.
4) 본 법률 제19조 2항에서 자세한 절차를 규정하고 있습니다. 이 규정에 따르면 지분건설계약은 언론매체 공고시점으로부터 14일 후 지분건설계약 체결을 원하는 지분권자와 계약을 체결할 수 있습니다.
5) 언론에 의무적으로 공고해야 하고, 사업자 및 지분건설 대상에 대한 정보를 담고 있는 문서
6) 전제조건으로서 지분건설에 오직 법인들만이 참여하는 경우로 제한됩니다.
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