중국 경제의 가파른 성장과 주택 제도 개혁에 더불어 부동산 임대산업이 빠르게 발전한 가운데 많은 문제점도 수반되어 나타나고 있으며 이러한 문제점들은 원만한 해결을 보지 못한 체 소송 절차로 이어지고 있습니다. 부동산 임대계약 분쟁 사건을 공정하게 재판하기 위하여 최고인민법원이 '최고인민법원의 도시 부동산 임대계약 분쟁사건 재판에 관한 법률 적용 문제 해석'(이하 '사법해석')을 2009년 7월 30일에 발표하였으며 2009년 9월 1일부터 시행하게 되었습니다.
사법해석은 아래와 같이 부동산 임대와 가장 밀접한 관계가 있는 사안에 대하여 규정하고 있습니다.
1. 임대계약 효력의 인정 원칙 확정
계약의 효력에 대한 인정은 부동산 시장의 발전 및 거래 질서의 유지에 있어서 큰 의미가 있습니다. 사법해석은 무효 계약의 범위를 불법 건축물 등으로 한정하였습니다.
불법 건축물은 (1) 건설공사계획허가증을 받지 못하거나 건설공사계획허가증의 규정에 따라 건설하지 않은 건축물; (2) 비준을 받지 못하거나 비준 내용에 따르지 않고 건설한 임시 건축물; (3) 비준 사용 기한을 초과한 임시 건축물 등을 포함합니다.
2. 내부 인테리어에 관한 처리 규정
부동산 임대계약 사건 중에 내부 인테리어에 대한 처리는 재판 중의 줄곧 논쟁거리가 되어왔으나 이 사법해석은 이런 문제에 대한 처리기준을 정립하였습니다.
임차인이 임대인의 동의 없이 내부 인테리어를 하는 경우 임대인의 권리침해에 해당하고 이에 따른 권리침해책임을 부담하여야 합니다. 임대인의 동의를 받고 내부 인테리어를 하는 경우 아래와 같이 상황별로 달리 처리하도록 하고 있습니다.
가. 임대계약이 무효인 경우
부동산의 부착물로 되지 않은 내부 인테리어에 대하여서는 임대인이 사용에 동의하면 환가하여 임대인에게 귀속되도록 할 수 있으며 동의하지 않는 경우는 임차인이 원상복귀 하도록 규정하였습니다.
부동산의 부착물로 된 내부 인테리어에 대하여서는 임대인이 사용에 동의하면 환가하여 임대인에게 귀속되도록 할 수 있으며 동의하지 않는 경우 쌍방이 각자 과실에 따른 손실을 분담하도록 하였습니다.
나. 임대계약 기간 만료 및 해지 경우
임대계약 기간이 만료되거나 계약이 해지될 때 당사자가 내부 인테리어에 대하여 약정이 없는 경우에는 부동산의 부착물로 되지 않았다면 임차인이 원상복귀 하여야 합니다. 부동산의 부착물로 된 내부 인테리어에 대하여서는 기간 만료 시 임차인이 임대인에게 보상을 요구할 수 없으며 계약이 해지될 경우는 부동산의 부착물로 된 경우 아래와 같이 4가지 상황으로 나뉘어 달리 처리하도록 하였습니다.
(1) 임대인의 위약 행위로 인하여 계약이 해지되는 경우 임차인은 임대인에게 남은 임대 기간 내의 내부인테리어의 가치에 대한 손실을 청구할 수 있다.
(2) 임차인의 위약 행위로 인하여 계약이 해지되는 경우 임차인은 임대인에게 남은 임대 기간 내 내부 인테리어 가치에 대한 손실을 청구할 수 없다. 단, 임대인이 사용에 동의하면 이용가치가 있는 범위에서 임차인에게 적당히 보상하여야 한다.
(3) 쌍방의 위약으로 계약이 해지되는 경우 남은 임대 기간 내 내부 인테리어 가치에 따른 손실에 대하여 쌍방이 각자 과실에 따라 책임을 부담하여야 한다.
(4) 쌍방과 무관한 사유로 계약이 해지되는 경우 남은 임대 기간 내 내부 인테리어 가치의 손실에 대하여서는 쌍방이 공평 원칙에 따라 분담한다.
3. 임차인의 우선구매권
우선구매권도 임대계약 사건을 재판함에서 아주 복잡한 문제였는 바 사법해석은 아래와 같이 우선구매권에 대하여 규정하고 있습니다.
가. 우선구매권에 대한 보호
임대 계약을 체결하기 전에 이미 임대할 부동산으로 저당권을 설정하거나 법원의 차압 조치를 취하여 이로 인하여 부동산의 소유권이 변경되면 임차인이 양수인에게 임대 계약의 계속적인 이행을 요구할 수 없습니다.
그러나 임대인이 저당권자와 합의하여 부동산을 환가한 후 저당권자에게 팔거나 부동산을 판매하여 채무를 상환하는 경우에는 임대인은 합리적인 기한 내 임차인에게 통지하여야 합니다. 임차인은 같은 조건하에서 부동산을 우선적으로 구매할 수 있습니다.
그리고 임대인은 경매기구에 위탁하여 부동산을 판매할 수 있으며 경매 5일 전에 임차인에게 통지하여야 합니다. 임차인이 경매에 참석하지 않으면 법원은 임차인이 우선구매권을 포기하는 것으로 인정합니다.
나. 우선구매권에 대한 제한
아래와 같은 상황이 발생하면 임차인은 우선구매권을 주장할 수 없습니다.
(1) 부동산의 공유자가 우선구매권을 행사하는 경우;
(2) 임대인이 부동산을 친척에게 판매하는 경우(배우자, 부모, 자녀, 형제, 조부모, 외조부모, 손자녀, 외 손자녀 포함)
(3) 임대인이 통지한 후 임차인이 15일 내에 구매의사를 분명하게 표현하지 않는 경우
(4) 제3자가 선의로 부동산을 구매하고 이미 등기한 경우
사법해석은 위의 문제에 대하여 보다 구체적인 처리 방법을 규정하고 있으므로 향후 법원의 관련 사건 재판에 있어서 보다 용이하게 되었습니다.
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