1. 판결의 취지

국토계획법이 정한 토지거래허가구역 내의 토지를 매도하고 그 대금을 수수하였으면서도 토지거래허가를 배제하거나 잠탈할 목적으로 매매가 아닌 증여가 이루어진 것처럼 가장하여 매수인 앞으로 증여를 원인으로 한 이전등기까지 마친 경우, 또는 토지거래허가구역 내의 토지를 매수하였으나 그에 따른 토지거래허가를 받지 아니하고 이전등기를 마치지도 아니한 채 그 토지를 제3자에게 전매하여 그 매매대금을 수수하고서도 최초의 매도인이 제3자에게 직접 매도한 것처럼 매매계약서를 작성하고 그에 따른 토지거래허가를 받아 이전등기까지 마친 경우에, 그 이전등기가 말소되지 아니한 채 남아 있고 매도인 또는 중간의 매도인이 수수한 매매대금도 매수인 또는 제3자에게 반환하지 아니한 채 그대로 보유하고 있는 때에는 예외적으로, 매도인 등에게 자산의 양도로 인한 소득이 있다고 보아 양도소득세 과세대상이 된다고 봄이 상당하다.

2. 사실관계

B는 A로부터 서울 강남구 토지거래허가구역 안에 있는 토지를 20여억 원에 매수한 직후, C에게 27여억 원을 받고 전매하였습니다. 토지거래허가는 A, C를 당사자로 하여 이루어졌고, 소유권이전등기 역시 A에서 C로 바로 경료되었습니다.

관할 세무서는 B에게 '최종 매수인들(C)에게 토지를 전매한 것은 사실상 유상양도에 해당하므로 양도소득세 부과대상이 된다'는 이유로 양도소득세를 부과하였습니다. B는 '허가받지 않은 거래는 무효이므로 과세대상에 해당하지 않는다'고 주장하며 양도소득세 부과처분 취소소송을 제기하였고, 1, 2심은 모두 원고 승소판결을 하였습니다.

3. 판결의 요지

이에 대하여 대법원은 다음과 같은 이유로 원심을 파기ㆍ환송하였습니다. 이 판결에 의해 대법원 1997. 3. 20. 선고 95누18383 전원합의체 판결, 대법원 2000. 6. 13. 선고 98두5811 판결 등의 견해는 변경되었습니다.

양도소득세는 자산의 양도로 인한 소득에 대하여 과세되는 것이므로, 외관상 자산이 매매 등에 의하여 양도된 것처럼 보이더라도, 그 매매 등의 계약이 처음부터 무효이거나 나중에 취소되는 등으로 효력이 없는 때에는, 양도인이 받은 매매대금 등은 원칙적으로 양수인에게 원상회복으로 반환되어야 할 것이어서 이를 양도인의 소득으로 보아 양도소득세의 과세대상으로 삼을 수 없음이 원칙이다.

그러나 구 소득세법 제88조 제1항 본문은 "제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 '양도'라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다."라고 규정하고 있을 뿐 자산이 유상으로 이전된 원인인 매매 등 계약이 법률상 유효할 것까지를 요구하고 있지는 않다. 한편, 매매 등 계약이, 처음부터 국토계획법이 정한 토지거래허가를 배제하거나 잠탈할 목적으로 이루어진 경우와 같이, 위법 내지 탈법적인 것이어서 무효임에도 불구하고 당사자 사이에서는 그 매매등 계약이 유효한 것으로 취급되어 매도인 등이 그 매매등 계약의 이행으로서 매매대금 등을 수수하여 그대로 보유하고 있는 경우에는 종국적으로 경제적 이익이 매도인 등에게 귀속된다고 할 것이고, 그럼에도 그 매매등 계약이 법률상 무효라는 이유로 그 매도인 등이 그로 인하여 얻은 양도차익에 대하여 양도소득세를 과세할 수 없다고 보는 것은 그 매도인 등으로 하여금 과세 없는 양도차익을 향유하게 하는 결과로 되어 조세정의와 형평에 심히 어긋난다.

이러한 점 등을 종합적으로 고려하면, 국토계획법이 정한 토지거래허가구역 내의 토지를 매도하고 그 대금을 수수하였으면서도 토지거래허가를 배제하거나 잠탈할 목적으로 매매가 아닌 증여가 이루어진 것처럼 가장하여 매수인 앞으로 증여를 원인으로 한 이전등기까지 마친 경우, 또는 토지거래허가구역 내의 토지를 매수하였으나 그에 따른 토지거래허가를 받지 아니하고 이전등기를 마치지도 아니한 채 그 토지를 제3자에게 전매하여 그 매매대금을 수수하고서도 최초의 매도인이 제3자에게 직접 매도한 것처럼 매매계약서를 작성하고 그에 따른 토지거래허가를 받아 이전등기까지 마친 경우에, 그 이전등기가 말소되지 아니한 채 남아 있고 매도인 또는 중간의 매도인이 수수한 매매대금도 매수인 또는 제3자에게 반환하지 아니한 채 그대로 보유하고 있는 때에는 예외적으로, 매도인 등에게 자산의 양도로 인한 소득이 있다고 보아 양도소득세 과세대상이 된다고 봄이 상당하다.

4. 판결의 의의

기존 대법원 판결은 토지거래허가구역 내의 토지에 관한 매매계약이 토지거래허가를 배제 또는 잠탈할 목적으로 이루어져 무효인 경우에도 그로 인한 소득이 양도소득세 과세대상이 되지 않는다는 입장이었습니다(대법원 1997. 3. 20.선고 95누18383 전원합의체 판결, 대법원 2000. 6. 13. 선고 98두5811 판결).

그런데 이번 대법원 전원합의체 판례를 통해 위 대법원 1997. 3. 20.선고 95누18383 전원합의체 판결, 대법원 2000. 6. 13. 선고 98두5811 판결 등은 '토지거래허가를 배제 또는 잠탈할 목적으로 이루어져 무효인 경우에는 예외적으로 자산의 양도로 보아 양도소득세 과세대상이 될 수 있다'는 것으로 변경되었습니다.

다만, 박시환, 김지형, 전수안, 차한성, 이인복, 이상훈 대법관은 '토지거래허가구역 내의 토지에 관한 매매계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈할 목적으로 이루어진 경우에는 확정적으로 무효이며, 이와 같이 매매계약이 무효인 이상 그 매매대금이 양도인에게 지급되었다고 하더라도 양도소득세의 과세대상인 자산의 양도에 해당한다거나 자산의 양도로 인한 소득이 있었다고 할 수는 없다'는 반대의견을 내었습니다.

5. 다운로드 : 대법원 2011. 7. 21. 선고 2010두23644 양도소득세부과처분취소(전원합의체)