JIPYONG 법무법인[유] 지평

유치권을 아시나요?

전 소유자가 갚지 않은 리모델링비의 위력

Q : A는 정년퇴직 이후 건물임대업을 영위하고자 B로부터 건물을 매입하였습니다. 그런데 매입 당시 B는 건축업자 C와 리모델링 계약을 체결하고 리모델링 공사를 진행하고 있었는데 공사대금을 전액 지급하지 아니하였기 때문에 A와의 매매계약서에 ‘리모델링비와 관련된 모든 문제는 B씨 자신이 해결하겠다’는 내용의 특약사항을 작성하였습니다. 그러나 B는 소유권이전등기 이후에도 C에게 리모델링비 잔액을 지급하지 아니하였고 이에 C는 A에게 리모델링비 잔액을 청구하면서 위 건물의 인도를 거부하는 상황입니다.

이 경우 A가 C로부터 위 건물을 인도받을 수 있는 방법에 대하여 질의하였습니다.

A : 위 사례에서 C가 A에게 건물인도를 거절하는 것은 유치권을 근거로 한 것으로 보입니다. ‘유치권’이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유하는 자가 그 물건 등에 대하여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권을 변제받을 때까지 그 목적물을 유치할 수 있는 권리입니다.

유치권은
① 점유자가 적법하게 점유하는 타인 소유의 물건 또는 유가증권에 대하여 생긴 채권을 가질 것
② 채권의 변제기가 도래할 것
③ 유치권을 배제하는 특약이 없을 것을 그 성립요건으로 합니다. (민법 제320조 제1항)

위 사례에서 C는 건물에 대하여 생긴 리모델링 대금지급 채권을 가지고 있으며, A와 B 사이에 약정된 특약사항을 유치권의 성립을 배제하는 특약으로 판단할 수 없으므로 C는 위 건물에 대한 유치권을 정당하게 취득하였다고 보입니다. 따라서 C가 취득한 유치권은 이후 C가 건물에 대한 점유를 상실하거나 피담보채무인 리모델링 대금지급 채무가 변제되는 등의 특단의 사정이 없는 한 소멸되지 않습니다. (민법 제328조)

결국 리모델링 대금지급 채무를 부담하는 B가 동 대금을 지급하지 않았다면 A 역시 유치권자인 C에게 위 건물의 인도를 청구할 수 없습니다. 따라서 현재 A가 취할 수 있는 법적 조치는 우선 C에게 리모델링 대금을 지급하고 건물을 인도받은 다음 위 매매계약서의 특약조항을 근거로 B에게 동 대금의 반환을 구하는 방법 밖에 없습니다.

통상 공사가 진행되는 건물의 매매계약에 있어서는 특약사항으로 매매대금의 잔금 중 일부를 매수인이 직접 건축업자에게 지급하는 것으로 약정하는 경우가 많은바, 동 사안에 있어서도 A가 이러한 사전조치를 취하였다면 뜻하지 않은 피해를 입지는 않았을 것입니다.

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변호사 김도형 _법무법인 지성