1. 판결의 취지

부동산에 관한 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차에서의 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있고(민사집행법 제91조 제5항, 제268조), 유치권에 의한 경매절차는 목적물에 대하여 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 개시된 경우에는 정지되게 되어 있으므로(민사집행법 제274조 제2항), 유치권에 의한 경매절차가 정지된 상태에서 그 목적물에 대한 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 유치권에 의한 경매절차가 소멸주의를 원칙으로 하여 진행된 경우와는 달리 그 유치권은 소멸하지 않는다고 봄이 상당하다.

2. 사실관계

미지급 공사대금 35억원을 받기 위해 아파트 점포에 대해 유치권을 행사하던 M건설은 2004년 11월 유치권에 의한 경매를 신청하였으나 근저당권자인 우리은행의 경매신청으로 임의경매절차가 개시되어 이에 따라 유치권에 기한 경매절차는 정지되었습니다. 근저당권에 의한 경매절차가 완료된 후 2009년 7월 다시 진행된 임의경매절차에서 점포를 낙찰받은 A 등은 M건설을 피고로 하여 유치권 행사 중인 점포를 넘겨달라며 이 사건 명도 소송을 제기하였습니다. 1, 2심에서 원고는 모두 패소하였고, 대법원은 원고 패소 판결을 확정하였습니다.

3. 판결의 의의

부동산 경매는 저당권 등에 의한 경매일 경우 원칙적으로는 부동산에 설정된 가압류나 담보물권이 사라지는 소멸주의를 전제로 진행됩니다. 그런데 유치권에 의한 경매의 경우에도 소멸주의가 적용되는지 논란이 있었는데, 최근 대법원 판례는 유치권에 의한 경매에도 원칙적으로 소멸주의가 적용된다는 점을 명백히 하였습니다(대법원 2011. 6. 15.자 2010마1059 결정, 대법원 2011. 6. 17. 자 2009마2063 결정). 유치권에 의한 경매도 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매와 마찬가지로 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시되고, 우선채권자뿐만 아니라 일반채권자의 배당요구도 허용되며, 유치권자는 일반채권자와 동일한 순위로 배당을 받을 수 있습니다. 다만 법원은 부동산의 이해관계를 살펴 위와 같은 법정매각조건과는 달리 매각조건 변경 결정을 통하여 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 인수하도록 정할 수 있습니다. 즉, 경매법원의 매각물건명세서 등에 부동산의 각종 권리를 인수한다는 취지의 기재가 있으면 인수되고, 그러한 기재가 없으면 당연히 소멸됩니다.

그런데 위 결정은 유치권에 의한 경매절차에 따라 목적물이 매각된 사안에 관한 것으로, 유치권에 의한 경매가 아닌 일반적인 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매 절차에 따라 목적물이 매각된 경우인 본 사안과 구별해야 합니다.

본 사안에서 대법원은 유치권에 의한 경매절차가 정지된 상태에서 그 목적물에 대한 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 유치권에 의한 경매절차가 소멸주의를 원칙으로 하여 진행된 경우와는 달리 유치권은 소멸하지 않는다는 점을 명백히 하였습니다. 낙찰자는 유치권의 부담을 인수하게 되고, 유치권자는 피담보채권을 모두 변제받을 때까지 계속 목적물을 유치할 수 있는 것입니다.

정리하면, 유치권의 대상이 된 목적물이 매각된 경우 (1) 유치권에 의한 경매절차라면 유치권이 소멸되는 것이 원칙이나 (2) 유치권에 의한 경매가 아닌 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매절차라면 유치권은 소멸하지 않고 존속하게 됩니다.

4. 다운로드 : 대법원 2011. 8. 18. 선고 2011다35593 건물명도